原创 大健 地产中文系2022-01-14 10:00
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这些年，我们几乎看遍长沙所有的房子，一个体会越来越深：
真正的好房，都在做自己。
这可能是一句无比正确的废话，但很遗憾，模仿、躺平、自以为是的出发，似乎才是楼市产品端的常态。
当然，我们并非不能理解其中运行的逻辑，也无意去评论那些朴素的道理，可一旦发现那些可圈可点的现场，总有一些不吐不快在心头。
是的，我们又发现了一个值得去说的好房子。
先卖个关子，这个案例来自哪个项目，等讲完干货我们再公布答案。
1.
近期，这个“做自己”的项目发布了叠墅类产品。
可能有人会想，虽然叠墅整体上在以大平层为主导的长沙楼市高端产品供应上占比不大，甚至还有一丝稀缺的味道在里头，但建筑结构决定了它基本不会出错。
毕竟，它的低密属性营造的住居感官、它的立体空间塑造的功能层次，同价位大平层产品很难塑造。
是的，不出错很容易，但要出彩却很难，在同类产品中脱颖而出更是难上加难。
但是我们认为，这个项目用自己的方式，在长沙叠墅领域里做到了自成一派。
项目叠墅产品设计渲染图-非实际交付标准
先看几个建筑规划上的呈现：
他们的叠墅采用上下两叠加纯双拼设计，每栋只有四套房子，每一户都是边户。
同时，在楼栋之内，它为每一户设定了单独的门庭入户，并且上叠住户配置家庭电梯、下叠住户预留电梯空间。
这两项设计，可以极大提升居家的独立性、私密性与秩序感。
叠墅楼栋东西最小楼边距约12.4米，南北方向最小楼间距达到约16.9米，楼高与间距的比率不到1：1，可以有效提高私密性、增强通透采光效果。
项目社区氛围示意-非实际交付标准
户数不多，也没有中间户切分，再加上建筑之间的楼距扩大，还会导演出一个什么彩蛋？
是的，更大的可利用面积。
但是，他们还嫌这些不够去对位城市塔尖需求。
叠墅的建筑面积（下同）拉到约200㎡以上的空间，定格在约205-213㎡左右。要知道，空间拓展改造后的功能享受一般会超乎想象。
但最直观的，是这套叠墅的单层空间面积，相比市面上主流叠墅产品要大出约20㎡以上。
项目叠墅产品设计渲染图-非实际交付标准
所以，它的面宽，做到了约11.2米，几乎探至4开间朝南的水准。
在纵向空间的处理上，他们同样不留余力，上下叠的首层层高做到约3.3米、二层层高约3.1米，尺度在长沙楼市同样不多见。
平面上更豁达，立体上舒展，更这不仅让居家看上去更为奢阔，也意味着空间拥有更大的通透面，辅以园林、花园以及可观的楼距，共同构成现代都市生活罕有的高阶质感。
2.
它们的叠墅总房源，也不过区区56套。
可能有人会说，数量如此稀少，明显这是一个“高低配”的小区，未来高端生活品质肯定无法长期维护。
其实不然。
要知道，这个项目的总容积率也才2.1，其中最高的住宅楼栋，均为小高层类别。
关键是，这些小高里面的产品，主要由290㎡以上大平层构成。
为的就是整个社区的客群水准与生活方式的共识达成统一，将生活圈层做到尽量纯粹。
其实，在叠墅类产品发布之前，他们的大平层已在长沙楼市声名鹊起，这套290㎡的房子一经推出，旋即成为高阶改善人群的心头好：
项目290㎡户型设计图-非实际交付标准
当然，我们今天谈论的主角是他们的叠墅，这套大平层那些优秀的细节，我们有机会再去详细分享。
他们的叠墅，位于项目整体的南端。
如此铺排，并不是完全出自“南低北高”的社区规划的总体性考虑，因为市面上并不缺乏“北低南高”的项目。
社区整体规划渲染示意-非实际交付标准
更重要的，是这块地方它所拥有的自然条件，适合匹配高级别的建筑形态与生活质感：
整个项目邻山而建，这座原生山体面积约2000亩，正好处在项目西侧。
推窗凭栏，眺山看景，一幅悠然自得的生活画面籍此构建。
不过，既然是项目的最南端，大多数项目都会面临一个相同的不利因素，那就是靠近市政道路。
他们也不例外。
不过好在，在他们南侧横躺着的是一条次等级支线道路。尽管后期车流不大，他们还是想方设法减少外界对叠墅区的影响。
如果将叠墅退后，临路的地方建一道屏障……？
项目设计渲染图-非实际交付标准
没错，他们真的规划出一道屏障。但是，不是绿篱、围墙，而是隔离效能佳的房子，用作社区商业服务，近距离满足生活的日常需求。
并且叠墅楼栋与之保留足够宽绰的距离，在隐藏、独立等性能进一步提升的同时，又不影响景观界面的通透感。
3.
但我们认为，室内空间的处理，才是他们真正体现产品力真章的地方。
上文说过，他们只有上下两叠。
下叠户型设计渲染图-非实际交付标准
上叠户型设计渲染图-非实际交付标准
按市面上的普遍做法，上叠与下叠的承重结构几乎完全一致的情况下，一般两个户型之间也基本没有差异。
但他们的做法完全不同：
下叠采用类客餐橱纵向一体化的竖厅设计，而上叠用的是大横厅样式，同样的结构演化出两个迥异的风格语言，是不是很神奇？
这说明他们的户型设计拥有极高的灵动性。
它可以非常实用，也可以非常奢适，反正四方四正的空间形状加上点状的承重结构，制造出大把的空间来发挥想象。
如果你愿意，这两套风格完全可以进行互换。
室内改造场景示意-非实际交付标准丨图源：网络
除了那些一眼可见的闪光点，比如动线层次、功能布局、形态尺寸等等外，一些不起眼的设计小细节，同样魔鬼。
我们简单举几个例证：
比如，超大玄关的侧面空间。
下叠的储藏间其实并不只能用作收纳，其实是预留的电梯间，因为考虑到部分住户可能需要更为简便省力的内部通行；
电梯场景示意丨图源：网络
上叠的电梯并不是直通室内，而是先抵达入户阳台，归家仪式感、安全性是不是指数猛增？
与下叠楼梯间对应的，是上叠的“第二玄关”，为的是电梯因维护暂停时，依旧能够保持足够优秀的归家舒适尊崇。
比如，下叠的南向门廊。
它并不是一个与二楼阳台那样完全打通的状态，而是人为设置隔断。
为何？
叠墅户外空间场景示意丨图源：网络
因为日常生活中总免不了洗晒需求，封闭一部分空间用作洗放，开放的部分可用来晾晒，并且，完全不打扰首层主卧套间欣赏、融入户外空间。
当然，如果觉得这对你来说没有这个需求，没关系，你同样可以将之完全打通。
比如，二楼西侧墙面预留的窗户。
有了它，下叠二楼的挑空部分在改造将成为一个带明卫、带阳台的卧室套间。
在这个基础上，北向卧室区域的卫生间将无需承担公卫的职能，因此也将形成一个套房。而与阳台链接的卧室，在建筑结构上本就与楼下一致，本就可以视为一间套房。
如此，可以在二楼区域形成三个套房的格局，再加上一楼主卧，全屋将拥有四个套卧，能够高质量地满足家族式住居需求。
套房效果示意丨图源：网络
如果不需要这么多卧室怎么办？
那它可以是梳妆台的自然光通道，可以是书桌的风景漏窗……总之，它是二楼区域进行功能爆改的点睛之笔、关键所在。
而类似以上举例的元素，在他们的产品中几乎随处可见，每一个都值得细细咀嚼。
分享至此，有朋友可能猜到这个神级产品出自何方。
对，它来自梦想麓隐桐溪。
位于洋湖南、大王山北，那个天生带着“大隐隐于市”气质的地方。