现在相信很多的城市都开始复工了。毕竟一直不开工也不是办法，很多人待在家里没收入就无法养家糊口，企业不能开工就无法发展经济。所以复工潮开启后，也就是说人口的流动性会比较大，特别是一些外出打工的人，踏上返程之路。
现在已经是5月中下旬了，想必大多数人都已经返程了！交通运输部公路科学研究院大数据组公布的数据显示，今年下半年春节出行高峰1月30日至2月18日，20天内跨区域人口流动约1.42亿。2月19日、3月15日这25天，跨地区移民约1.45亿人。
也就是说，预计未来将有3亿人涌入城市。如此庞大的流动人口将被“集结”。进入5月份之后，房地产市场的表现似乎愈发强劲了。上个月深圳的喝茶费、抢房潮就已经打响了一线楼市躁动的第一枪，现在北京、上海等地成交量密集提升，市场热度有开始传导蔓延的迹象。
对于楼市来说，一个月后，可能会有更多的房企抢收“打折潮”。
可能大家还在疑问这是为什么？其中的原因有三个
一是复工，营业部重新开业，流动性恢复正常
各房企规定的复工时间和营业部的营业时间不同。比如恒大就将复工时间推迟到2月17日。同时，2月20日前全国1246个项目不得开工建设，2月20日前全国1040个售楼处不得开业。
目前房地产企业复工复产正有序开展，大部分房地产企业及项目都在3月中旬复工，政府也出台了以金融支持为主的稳楼市政策。伴随企业“复工潮”的持续推进，企业的生产水平将会得到进一步提升，项目开发进度和建设效率呈爬坡式增长。
假设返程潮开始后，房地产企业员工、外来务工人员、售楼部房地产顾问、中介人员需要14天左右的观察时间，房地产企业至少要进入正常的工作节奏，至少推迟半月。所以说正常的工作恢复时间还需要一个月左右，看房人流将缓慢回升，建筑施工物流、原材料、配套设施将步入正轨。
二是库存积压，房企必须“倾销”。售楼部重新开盘后开发商会怎么做？
答案很简单：当然是为了加快房子的销售速度，没有改善的余地。截至2019年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存48342万平方米，比上月增长2.1%，比去年同期增长5.7%，根据上海易居房地产研究院发布的《2019年中国100个城市库存年度报告》。
5月18日，国家统计局发布了2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中，太原新房和二手房销售价格环比有涨有降，新房价格环比上涨0.3%，二手住宅价格环比下降0.6%；同比方面，新房价格比去年同期上涨1.3%，二手房价格同比上涨1.9%。
目前库存规模与去年同期相比，已连续13个月保持正增长态势。总体来看，与2017-2018年相比，2019年住房库存压力有所加大。也就是说，房子卖不出去，已经“积压”了13个月，再加上春节没有成交，开发商势必要失去“销售额”找回。
五一小长假楼市的一大亮点是不少新盘新货均以100平方米左右的紧凑小三房作为主打产品，且以连串折扣优惠令价格回调到位，从而成功吸引了不少“刚需族”入市。“五一”期间，广州各大楼盘以低价蜂拥出货，全市各区域都有相当多的新货应市，市民反应也相当热烈，市场成交报捷声一片。
三是债务高峰即将到来，房地产企业“回款”压力大。
第三方机构克尔瑞的统计数据显示，到2020年，95家典型房地产公司共有5575亿元债券到期，较2019年增长43%。其中，1月、7月和11月是偿债高峰期，分别需要偿还债务616亿元、615亿元和662亿元。
需要注意的是，这95家典型的房地产企业都是上市公司，涵盖了大部分实力雄厚的开发商。但是，我国房地产企业有几百万家，不包括当地中小开发商的大量债务。近日，网上爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险。5月15日，天房集团表示已与中信信托确认，将依照合同约定按期还款，资金计划有保障，并不存在延期还款问题。
据平安证券研究院测算，2020年，房地产企业境内债券到期额5902亿元，境外债券到期额2136亿元，房地产信托到期额6544亿元，合计约1.46万亿元，比上年增加1.46万亿元比2019年实际到期日多19.4%。7月份到期的价值达到了1490亿欧元的峰值。也就是说，对于房地产业来说，2、3月份资金压力最小，然后逐渐加大，到今年7月份，也就是2个月后，债务将达到近1500亿元的峰值。
大的房地产商融资没有问题，但是小房企存在风险，地产融资环境收紧，淘汰一部分小房企，兼并重组，做大做强，这也是政府希望看到的结果。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说，在这样的背景下，小房企的销售回款显得特别重要。中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显的劣势，后期风险可能暴露。
如果账面上还没有收入，购房者可以忍受，开发商可能承受不了。无论从以上哪个角度来看，房地产企业竞争“打折潮”，将不可避免。一方面，唯一的出路是降低价格。当企业、抢收潮开始的时候，最初发布的肯定不是最低价，没有最低，只有更低，等待低价的同时，企业眼看着没有多少人买，价格也会越来越低，直到自己的资金压力解除，否则就会陷入越降越低的境地。
对于大型房地产公司来说，一旦一季度卖不出去房子，2020年全年的财务业绩将非常难看。对于中小开发商来说，一旦复工后卖房窗口错过，并不是财报难看的问题，而是可不可以生存的问题。从这个角度看，5月份开始，降价潮非但还会继续，力度可能还会更大。尤其是中西部、东北、东部非核心的三四线城市，大量的中小开发商因为复工慢、市场回暖慢，至今成交量依然无法跟往年同期相对比，越是在偏远的地市和县城，库存积压的问题就越严重。
虽然历史不会简单地重演，但总是相似的，从目前的情况来看，楼市很可能重演6年前的“历史”。2014年是什么时候？
2014年2月，中国近4%的银行有浮动抵押贷款利率，超过1%的银行停止出售第二抵押贷款。同年9月，房价同比增速连续10个月回落至-1.1%。商品房销售面积连续19个月下降，至-8.6%。
今年虽然与6年前不同，受短期事件影响较大，但房地产作为商品市场的价格波动逻辑是一样的。对于房地产企业来说，今年上半年确实不好，对于购房者来说，这是难得的“讨价还价”机会，房地产顾问终于可以放下高傲的态度，认清市场已经属于“购房者”的事实。
从这个角度来理解，从五一至今，一二线楼市的火爆，只是个别城市的回暖，稳预期的环境下，房价反弹的可能性微乎其微。而大量房企开始默默行动的“打折潮”，5月份可能是刚刚开始，购房者也不要指望降幅有多深，“稳中有降”将是绝大部分城市的归宿。