人人都在说能买住宅就不要买公寓，但是有这样一个问题：那些明知公寓弊端还买的人，他们购买的原因是什么。
今天单纯来探讨一下，那些已经交付的酒店式公寓，五年之后都怎样了？
是拥有了不错的居住体验，还是变成了办公场所？不同公寓后续保值情况又是怎样的，涨了还是没涨？难转手吗，流通性怎样？
今天，我们来一起看下上海真实的公寓世界。
01
我去了四家已交付超五年的酒店式公寓，来看一下它们的现状。
我在上海选取了四家已经交付的，分别位于宝山、松江和普陀的公寓，实地走访了一下，看看它们现在的情况。
这些酒店式公寓，到现在起码有五年期间了，基本上已经是成熟的了，不会有长期贩售不掉的可能性了，因此它们现在的状态很能说明情况。
第一家，位于松江大学城站的御上海青橙，这是一家2017年建成的公寓。
仅从外立面来看，维护的还是相当不错的。
小区草坪灌木有整理过的痕迹，不过存在电动车乱放的现象。
大厅入门处有着各式各样的宣传语，出入需要登记，还是有一定管理能力的。
楼道整体看上去比较干净，这里一层为3梯12户，居住密度在公寓中算是还好。
整体来看，五年过去了这里保持的还是不错的，如果说是最近一两年全新的公寓产品，我也是相信的。
之后，我特地选择了泗泾建成年代稍微久远一点的酒店式公寓三湘商业广场，来看看时间久一点的物业服务是否会跟不上。
据中介所说大概是2011或2014年建成，不同楼不太相同。
整体来看大厅还是很干净的，也有摆放了一定的装饰品。但是我进来的时候没有人询问，管理宽松。
电梯的情况则不太良好，电梯里胶痕非常明显，看上去有点脏乱。
但是到了走廊，则又是另一种样子了。
即使年代也比较远了，整体上依旧保持着很干净的样子，地板闪闪发光。不过，需要注意的是，墙皮存在明显脱落的现象，也没有补。
总的来说， 泗泾的这家公寓，清洁度可以，但是管理上已经有些跟不上了。
第三家宝山地区刘行的龙湖北城天街是2017年建成的，我的同事小小曾经在这附近住过，对这家公寓非常推崇。
从进入电梯间，就能看出原因了：不只是地面干净，连墙面也很崭新。
和松江大学城的一样，内里也都是比较干净、清新的状态，保持的非常不错。
而且很有意思的是，这家酒店式公寓的门口，没有见到有放垃圾袋的，我跑了两栋楼的好几层都没有看到。而在前面的几家中，我都有看到垃圾袋的存在。
可能是清洁工比较勤快打扫。
第四家，则是非常特殊的一栋公寓，位于普陀真如的高·尚领域。
它与其他的商住公寓完全不同，是李嘉诚当年在真如的遗留，非常的特殊。
李嘉诚用这块地既造了商住，也造了住宅。结果他将商住造的跟住宅一样，既通燃气，电费也比一般公寓便宜很多，白天8毛，晚上4毛，不是纯粹的商住收费。
面积比一般公寓要大很多，当然，产权还是50年的。
小区停驻的车子非常多，路上行人也很多，人气很足。
而且这个小区的管理也是最严格的，出入要登记身份证，其他只是随申码、中介登记即可。这家比较特殊的公寓，在管理上基本可以当作住宅来同等看待了。
整体上来看，酒店式公寓出乎了我的意料。
我原本以为这种产品，会在几年后因为大量的出租出去，导致环境维护的很差，万万没想到还不错，比较干净，宝山的那家干净程度堪比酒店商场。
甚至2011年的公寓产品，都能在走廊里保持干净，即使电梯上有一定的磨损迹象，也没有贴满小广告。
当然，这有可能与物业费有关，酒店式公寓的户数比较多且集中，便于收取物业费。
五年过后的酒店式公寓，仅仅以外观和物业管理来看，依旧是不错的产品。
那么，住在这里的人，到底都是谁？
02
到底是谁住在酒店式公寓？
事先声明，我所选取的所有酒店式公寓，都位于地铁口。
分别位于松江大学城地铁站、泗泾地铁站、刘行地铁站和真如地铁站，它们的地段是非常好的，人流量也还算不错。
通常来说，这种地铁旁盖的商业公寓，无论是自己居住还是出租，都是不错的选择。
那么五年过去了，这些酒店式公寓，现在居住的都是什么人？
由于工作日时间，大部分住户都不在家，我只能通过中介和电梯中遇到的人来了解情况。
第一家松江大学城这里，自住和租出去的都有。
正是由于这里地理位置不错，是刚工作的大学生的好选择，在这栋公寓里，我遇到了自住的人，中介和楼下的管理人员也告诉我这里多是刚毕业的来租。
从门口的外卖垃圾可以看出，这里应该居住的人还是不少的。
上班时间还能有不少车辆停放，也侧面反映出来了居住的情况。
但是，泗泾的那家公寓，则就与这里不太一样了。
自住有，但是非常少。中介带看的这一套是原房东自住，稍微布置了下铁门。
为什么说这里自住的少，主要和它的户型有关。这栋公寓层高4米多，基本上都被房东改造成了双层的loft，并且隔成了多个房间来出租。
而且，这栋楼里办公的简直太多了，自住根本忍受不了这种环境。
有的直接将公司牌子挂在楼道里。
有的门口就能看出是个办公，或者是开小店的。
大量办公的存在，鱼龙混杂，给人的印象非常不好。
这种沦为了办公集中地的酒店式公寓，基本上，丧失了很多自住的可能性，而且因为有公司的存在，也不好出租出去，租客也会嫌弃环境不好，这就会导致租金回报率低。
要知道，买公寓投资的话，不仅仅要看未来的涨幅情况，更要看的就是租金回报率了。
在宝山刘行的那栋公寓，则是给了我惊喜。
这家确实存在一定的商业，但不像是泗泾那栋鱼龙混杂，多是个人工作室。
大部分，依然是自住和出租为主。
尤其是出租出去，可以看出很多是代理公司统一代理的
我们熟悉的自如也在其中。
这其实说明了一个问题，这栋公寓非常受到租房市场上的欢迎，比较好出租出去，所以会有代理公司来统一代理。
真如的那家高级公寓，因为特殊性，更像是香港的住宅。
你敢想象吗？这是50年产权的商住，它是两梯两户的，私密性还很好。
这种比照着住宅来做的，比较特殊的商住公寓，大部分都是买来自住的，租客也有，但是一点公司都没有。
不仅是从外面的环境来看，从一楼外卖点的放置情况，也可以看出人气很足。中介告诉我，这里购买的人很多，每年成交量不小。
这四家不同的酒店式公寓，居住的人群完全不同。
普陀区的高·尚领域以自住为主，松江大学城的以租客为主，自住为辅，宝山刘行的自住和出租都有，出租形成了一定的规模。而泗泾的则沦为了大量小公司的办公地点。
除了泗泾外，松江大学城、刘行的人气都比较旺，真如则是自住和投资为主比较特殊。泗泾真的挺落寞的，开了那么多的公司，很难让人觉得能够轻易租出去。
所以说，不建议买公寓的原因就在这里，你可能会被忽悠到买了一套无法出租出去的公寓，导致自己损失。
那么，这就到了下一个问题了，既然出租公寓有好有坏，那么投资公寓到底能不能涨价？
03
当年买酒店式公寓，现在有没有涨价？
其实不推荐买酒店式公寓，有一个很大的理由就是——它不是一个投资的好选择。
（数据来源：贝壳）
别看其中高·尚领域涨得比较快，但是它极为特殊，是当时李嘉诚的产物，而且即使到现在每平米的均价也是不到5w的，同产品中的70年住宅每平米均价已经到了13w，比它涨得更猛。
因此，相同产品对比下，公寓是确定一定以及肯定没有住宅涨得快的。住宅涨了三倍后，有可能公寓才涨20%-30%。
而且，公寓同样占据贷款的名额，对未来换房都不利。
再加上公寓的税费和住宅的税费的计算方式是完全不同的，如果跑不赢税费的话，这套公寓等于没有价值。
但是同样的，公寓的优势就是总价低、不限购、租金回报率高。
如果想要看公寓的价值，我们先看流通率：
（来源：贝壳）
高·尚领域这种特殊的总价段比较高的公寓，去年一年在贝壳上显示卖出去了6套，交易时间也比较长。一般来说，不作为大部分人投资的选择。
我们直接来看看小户型：
（来源：贝壳）
龙湖北城天街，历史成交136套，我看了下去年11月就成交了6套，算是比较受欢迎的产品了。
它的面积段为27-39平不等，因为网上的价格会做低，我只能按照中介的方法来计算，据据中介所说，这里17年时39平买入时在70-78万之间，现在朝北、东、西卖100万左右来出售，朝南要再多20万。
看起来好像是涨了不少，但是公寓的税费非常高，交易成本惊人。
中介给我算的一套业主出售的155w的公寓，税费和中介费就有15万。
虽然会转移给了下家，但下家一定会就税费这里来进行砍价，可能能有个十几万到二十万的盈利（非专业卖家不保证）。
这是理想化的情况下，一切都建立在市场良好的情况，现在房东的叫价也是看到住宅市场涨后开始涨价。公寓和住宅是完全不同的，真不一定能涨特别多的。
泗泾的三湘商业广场，按照贝壳数据，从15年至今只成交了11套，流通率很低。卖不出去的话，即使有价格在那摆着，其实也没用。
对于公寓，我们看的是租金回报率。
按照我在链家上看到的价格，龙湖北城天街出租的话一室一厅都在3000元左右，一年不到4万块钱，如果能租出去的话，还是很不错的。
同样的，松江大学城地段人气旺，这里的租金回报率也很高。
但是如果租不出去的话，比如像是泗泾那里，有价但是市场冷淡，因为公司太多受到影响的话，空置就等于损失了。
租金情况，代表着市场对地段的认可度。
所以，你发现没有，如果综合按照流通、公寓涨幅、租金回报率，将税费这些全部都算入的话，不同的公寓也不一样。
根据地段、产品类型，公寓有的涨了，有的仅仅能称得上保值甚至不好转卖。
04
通过踩盘上海这几个五年前的公寓，我发现不同公寓现状也是天差地别，也并非完全不能买。
可以买类似高尚领域这种位于上海较为核心地段的，周边商业较多，又是比较少见的高端公寓产品，它的涨幅非常明显也好出手。
也可以买类似松江大学城这种人流量大，但是周边住宅明显不足的公寓。这里是有足够的人来消化掉这批公寓的。
不要买泗泾这种处于大量住宅区内、地段优势不明显的，且居住密度较大略低端的产品。这种产品出租不出去，未来只会沦为办公聚集地，转手很困难。
公寓作为住宅的副产物和补充，不论在哪里但凡住宅充足的地方，公寓的价值会大大减弱。