不敢相信！市中芯次新商品房、邻近地铁口，惊现1字头甩卖房源，为了跑步退场房东真的拼了！
昨天，中介朋友圈挂出一套“特大捡漏”房源：
悦海名邸一套建面约90㎡的中楼层房源，包一个18万的产权车位，毛坯总价188万，算下来单价不足1.9万/㎡，满二无大税。
悦海名邸小区位于崇川新城区，2017年交付，紧挨着待开新盘恒盛尚海湾。
目前贝壳找房上悦海名邸的二手房挂牌均价为26609元/㎡，安居客上高层房源挂牌价也得24364元/㎡，也就是说房东以低于市场挂牌价近5000元/㎡的价格，亏本甩卖。
悦海名邸小区体量很小，一共才9栋楼，包括4栋联排别墅和5栋13-34层的高层住宅，共600户，整体容积率仅为1.2，绿化率约30%。
实探发现，该小区入住率不高，作为一个2017年交付的次新小区，入户大堂竟然都没有做精装修。而且小区内部公共配套不足，绿植也比较少，主要优势就是地段。
01.
小区楼龄新，入住率低
悦海名邸入户大堂和公区很粗糙！
悦海名邸项目2014年动工，2017年交付，至今不到5年，在新城区属于楼龄比较新的小区。
该小区外立面为暖黄色真石漆，一楼、二楼也没有采用干挂石材工艺。
悦海名邸一共9栋楼，分为东西两区，中间隔着一条大马路，但地下停车场相通，由5栋高层和4栋联排别墅组成，高层建面约90-135㎡。
西区有喷泉，东西区均有中央景观，设置花园和凉亭，建筑风格偏欧式。
小区的绿化率不高，绿植不算丰富，而且小区内部的公共配套很少，走了一圈下来没有看到成人健身器材和儿童游乐设施。
该小区的物业为保华物业，小区内垃圾分类做得很细致，卫生环境很不错。
作为2017年才交付的商品房小区，悦海名邸的精装修标准比同期交付的楼盘档次低了不少，甚至1楼的入户大堂都没有做精装修。
地面没有铺砖，墙面也是大白墙，电梯边做了简单的装修，楼道、公区也都做得比较敷衍。
小区的入住率不高，从外面看可以发现不少都是空置的，而且信箱上也贴了很多催缴物业费、燃气费的通知单。
地下车库停放的车辆也不多，水泥地面，而且层高比较低，感觉都不到2米，不免有些压抑。
悦海名邸小区的联排别墅所在区域，绿化覆盖率更高，而且别墅的入住率也不低，别墅区的私家停车位停放的车子较多。
02.
去年超2.8万/㎡高价成交
如今打“骨折”也难卖
悦海名邸目前在贝壳上的二手房挂牌均价为26609元/㎡，这个价格应该是算上了联排别墅的，层高13F的小高层和34F的高层，挂牌价格也有较大差距。
安居客上高层跟别墅的挂牌价分别为24364元/㎡和47272元/㎡。
2020年，悦海名邸小区成交价格一直处于高位，层高13层的小高层一套建面约119㎡的毛坯房源，成交均价高达28620元/㎡，而且挂牌19天就火速成交。
层高34F的高层，建面约90㎡的小户型也能卖出25437元/㎡的高价，可见当时该小区市场认可度还是很高的。
但去年8月份开始，小区成交价格直降约3000元/㎡，高层小户型跌至不到2.2万/㎡成交，而且成交周期明显拉长。谁能想到现在已经跌倒了1字头！
目前，悦海名邸有41套有效房源在售，近30天31次带看，已经半年没有成交记录。小区挂牌的毛坯联排别墅，建面约200㎡左右一套要卖到近千万，实在有价无市。
03.
崇川新城区核芯地段
旁边新盘精装放风价2.8万/㎡
悦达悦海名邸位于崇川新城区核芯地段，旁边就是即将开盘的尚海湾。
小区周边交通、商圈、生态、医疗、政务等醇熟配套一应俱全。
多维交通：邻近地铁1号线慈善博物馆站、城市主干道工农路和通启路高架，连通江海大道高架、洪江路高架、通沪大道高架、长江中路高架等快速路网。
商圈林立：圆融购物中心、南通印象城、文峰城市广场、中南CBD等成熟商圈环伺。
行政轴线：南通市政务中心、南通市政府等方便直达。
医疗配套：南通大学附属医院、南通市第三人民医院、南通市妇幼保健院等护航健康。
目前，崇川工农路沿线仅有尚海湾新盘在售，毛坯放风价2.6万/㎡，精装2.8万/㎡。而周边像绿城晓风印月、益兴名流府、帝冠城山隐等均价3万/㎡以上的小区比比皆是。
贝壳找房数据显示，目前南通全市共有61165套二手房挂牌，崇川区（不包含原港闸区域）挂牌17318套。
其中新城区挂牌约4621套，在全市挂牌二手房中占比不足8%，这其中还包含一定的别墅房源。
根据中国房价行情网，南通12月份二手房整体均价为15199元/㎡，崇川区二手房均价19479元/㎡，除开发区、启东市、如皋市之外，均呈下降趋势。
而新房方面，12月份南通全市新房均价15835元/㎡，略低于二手房整体挂牌价；但崇川区新盘均价21920元/㎡，对选择置业市区的刚需来说，二手房价格依然有一定优势。
如今，越来越多房东扛不住市场焦虑降价抛售，甚至不惜亏本卖房只为及时止损，对刚需来说或许是捡漏的好时机。
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免责申明：1/本文来源南通楼市观察，不构成直接投资建议；2/任何投资行为均有不同程度风险性，投资需理性。