我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？
回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配。定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。
所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是终极改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！
北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。
从这一点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园”。孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！
选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一，亦或为了你的大部分活动区域便利。景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的。
北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐好，新人首问。 通州户口，目前通州一套自住房，在京贸国际公馆，贷款100w。 手中有大约450w，年收入约100w，工作地点上海，所以再次买房不受地点限制。 预算450万北京买房，纯粹投资，房总价不超450万，请问房姐有什么推荐的小区吗？
回答：你好，450以内，可以关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，都好租，也都带电梯 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府
提问：房姐好，请问沈阳现在贷款还可以bf吗？已经浮盈30%左右有必要重新换贷款吗？
回答：30%的涨幅是比较尴尬的阶段。 一般有50%，新产品利率或者月供降低，可以考虑优化贷款。 换贷款成本低，可以考虑还贷款。 目前沈阳的贷款相对还是比较水，市场不发达。 沈阳上一轮2018-2020已经过去，下一轮需要等待。
提问：您好，我住在北京西四环世纪城，租的房子。两个孩子在人大附小上小学，中学应该也在海淀上，所以想在西四环附近海淀区范围买一套大一点的房。打算卖掉通州合生滨江帝景房子（一层下跃带院子，估计还贷后有600万）及昌平望都家园一套房（一层带院估计500万），购买郦城二手房190平米或保利和光逸境新房187平米，价格都在1800左右。郦城交通方便，接送孩子比较近，但小区老，二手房；保利新房精装但是属于丰台区，而且出门堵车。想听听您的建议，同时也在考虑是否等两年再置换，不知道通州的房价有没有可能再涨一些，过两年再卖是否更划算。另外有没有其他合适的楼盘也请您给推荐一下，（我们夫妻两人年收入在五十万，春节过后可以拿出300万左右买房，购买1800万的房子是否会压力很大）非常感谢！
回答：郦城的问题就是小区东侧近四环线 噪音影响，外立面刷的涂料 看起来显旧，保利和光逸境位置还不错，就是价格有点高，愿意长持也可以入。你两套都出掉加手中资金共1400左右，贷400 月供大概2.5W上下，你们自己评估下对生活是否有影响。如果不着急改善，可以缓一缓再入，通州还是有上涨动力的
提问：您好，北京户口朝阳八里庄小改善大自住。出六十平老板楼二层，已挂牌。看上附近中水金海顶楼一百三十平大三居。但是房主满五不唯一，赠予未成年子女需要八万要买家出。据中介说北京其他区已经查子女名下房产而朝阳还没有，但不知道什么时候变政策，如果我出钱让其变赠予后，朝阳政策改变把未成年子女名下房产也算成家庭房产致其无法成为唯一，那会增加三十多万所得税。首先朝阳是有这个情况否？另外这样的话八万赠予费用是否妥妥白出，而且定金和佣金有无法退还的风险？即使合同附加条款增加“如政策变化造成此房不满足唯一条件，而造成税费改变无法交易，三方免责等等”，是否也存在无法要回定金和佣金的风险？小区邻近修建中的京沈高铁，在姚家园路铁道桥西南，这个区域以后变化趋势如何？比如宜居性，增值性，好出手等等？多谢
回答：你好，满五不唯一操作成满五唯一，一般是走夫妻离婚比较多（占80%以上吧），通过更名方式使得夫妻一方名下只有一套要卖的房，然后夫妻离婚，卖完房再复婚； 走赠予的方式也有，父母赠予子女、子女赠予父母，使得父母（或子女）家庭名下只有一套房，然后以父母（子女）名义买房。 这个方式有3%*网签价的成本，其实不算少。所以用这个方法的少一些。 满五不唯一的房子还有很多，有些是夫妻原因不离婚的（感情不好怕假戏真做的、体制内或军队内不能离婚的等等；有些离婚也做不成唯一的（譬如夫妻各有两套房，都有贷款之类无法更名之类）； 有些是觉得赠予有成本、或太麻烦、或不知道可以赠予做成唯一、或者赠予有风险（譬如夫妻有两个子女，赠予一个另外一个会闹等等） 当然了，世界上90%事情都可以轻易用钱解决。 很多“满五不唯一的房”，你愿意出钱，很多家庭其实也愿意配合做成唯一；但如果你加价超过了税费成本，肯定你也不愿意对不对，这就是个博弈。 合同是一定要改的，把所有条款都改成利好你方。 中水金海中规中矩，考虑自住比较推荐珠江罗马这类品质次新盘。
提问：房姐您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题： 1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。 2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。 3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。 4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。 非常感谢。顺祝一切顺利！
回答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。 新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下 上京新航线、首开知语城、季景沁园
提问：房姐你好，关注有段时间了，本人坐标滨州惠民，手里子弹30，能跟亲戚再借30 ，去年刚结婚，计划22年生宝宝，买房考虑后期孩子能上个好学校，再者考虑房子可以增值，这两天了解了学府名著（目前预计成交价在8800～9200左右），朋友认为价格偏高，我想在滨州买，我老公想在惠民县买，户型的话大两居和三居都可以。请房姐帮忙分析应该在哪比较买合适。谢谢。
回答：你好，投资来说能买滨州市，就不要去买惠民县，能级越高的城市，房子未来保值增值能力也越好。县城房子将来只有使用功能，无投资功能。 学区房主要是看教育规划的，是通过孩子教育路径咨询定制，反向决定房子。而不是先去买房子，再来决定教育的。 滨州市实验学校的服务范围是：黄河二路以北，黄河十二路以南，新立河以西，渤海十八路以东。重点在这个区域内买房，就可以对口好学校。 另外提醒一下每年过年，都是房产成交的高峰期，尤其是小县城。平时人不多，过年期间，城市打工人都回来了。看到家乡的房价相比大城市房价，简直是白菜价，买房的心蠢蠢欲动。 很多人都有这样一种逻辑，大城市的房子买不起，买个小房吧，这些人又不一定能看上，还花那么多钱。这样一对比，还是老家房子好，面积大，单价低，压力非常小。所以有些人过年回家，第一件事，买房。 他们一般都有这样一个思维：大城市房价一平米3万，小城市房子一平米5千。那我3万跑到3万3很难吧，我小城市从5千跑到1万不是很简单吗？ 这个逻辑思维对吗？ 3万涨到3万3只需要10%涨幅，而5千涨到1万是需要100%的涨幅。这里面涨幅的差额是10倍的差额。 而小城市10%的差额都很难做到更何况100%的差额。而在大城市3万涨到3万3是容易实现的。而资产规模一样的情况下，前者比较容易赚到钱，后者很难。 对于很多纠结去哪里买房的人来说，其实做出购房选择不难，要看自己的买房目的和经济实力如何。 有能力的话，不要在三四线小城市里一直换房、买房。在小城市买房，只会越买越穷，因为属于纯消费。小城市没有二手房市场，大家都去买新房，二手房卖给谁？ 尽量选择大城市好地段的房子，有时承担一点压力也是值得的。没有能力的话，尽量选择那些能让自己居住舒适的房子，以后转手也容易，且保值能力也不错。
提问：【新人首问】 北京买房，具备sfsd，首付资金250万，月薪两人到手4万。未婚无子女。预备明后年结婚。 目前选房原则：买二手房，小两居，不注重学区（有天津户口，一方在天津买了一套非学区，另一方名下没房，没有北京户口），位置好，客厅有窗，楼龄95年之后。离工作不要太远。不要首层顶层。 工作地点：我工作地点在海淀知春路地铁附近；我对象工作地点在昌平生命科学院地铁附近。工作稳定。 看过的片区：我们看了望京，回龙观，安宁庄，西三旗，西二旗，永丰，清河几个区域。目前觉得西二旗和望京最有优势。 目前看中稍微合适的：西二旗智学苑，铭科苑。望京西园一区，南湖中东园，融泽嘉园。 觉得西二旗工作近，望京听您说发展好。 考虑到未来7年后由于教育问题，可能卖房回天津，所以想买保值的房子。 问题 1.西二旗和望京之间，您觉得我们更适合买哪个片区。 选择望京，是觉得望京将来保值会比西二旗强。如果考虑居住方便还是西二旗。所以不好取舍 我们分析的西二旗优势：挨着软件园，周围有一些配套，劣势：学区不好，能买的起的房子小。 望京优势：位置好，五环以内，周边产业比西二旗发达。同样首付能买的房子总价更高（五环内贷款高）。劣势：上班远，我对象上班一个半小时，我们对那边不熟悉。 融泽嘉园优势：楼龄新，户型好，面积大。劣势：交通不便，属于昌平区 2.根据我们的选房原则，除了我们看过的片区，您还推荐哪些其他区域值得去看
回答：你好，原则上能买市区就别买郊区，所以这几个板块的价值排序： 望京>西二旗>回龙观 西二旗PK望京，望京面积更大、范围更广、入驻优秀企业更多，且已形成独立的体系，投资望京，比西二旗更稳妥。 另外换工作比换房简单，前期不住也可以投住分离。
提问：房姐您好，新人首问：手里现有子弹800，5月能回笼500。现有北五环外润泽三居145平一套，目前和老人同住，京户。想购入太阳公元的房产做2022小学入学用。方案1:直接购88平2居（单价贵，但出房选择多）。方案2:置换太阳公元137平3居（总价高，出房少）。哪个方案更好？
回答：你好，论抗跌性，一定是大户型更好。 上一波跌幅中太阳公元的小户型跌的更多。大户型因为品质好跌的反而少。 建议优先考虑大户型。
提问：房姐你好，刚需有买房的想法，特别纠结，在一次又一次的等待和观望中，错过一次次的机会，很后悔，特请教大咖，下一次抄底买房的时间在哪里呢？当下该不该买房呢？
回答：刚需买房主要考虑两个因素：一是自己兜里有没有足够的钱，二是房价的走向。 很多人的买房心理就是“买涨不买跌”，不管房价有多高，只要它还在继续上涨，刚需就敢砸锅卖铁的买房，因为大家都知道自己并不会“亏”。 但是随着调控政策的收紧，房价失去了上涨的可能性。大家反倒不敢买房了，生怕自己买房之后房价会下跌。客观来说，就算房价真的降下来，很多刚需也不见得有魄力买房，因为他们还担心房价会继续下跌。 在部分刚需眼里，房价一两千元每平方，才是真正的合理！ 首先，对于真正的刚需，买房不需要关注房价的涨幅，因为主要解决的是居住问题； 刚需可以买房，毕竟纵观整个市场，你觉得有比房子更加让人心安的东西吗？ 对于真正的刚需来说，当然是越早买房，越好； 房价从长远看是涨的，你之所以犹豫不决，主要还不是担心自己成为接盘侠，觉得自己会在最高点买房，自己亏本，但是其实谁又敢保证，那个时候是最好的买房时机呢，最好的时间点，不是听别人说什么，而是你需要！所以才争取！ 城市化还在进程中，房价大趋势会平稳增长。完全没有必要为了省钱错过当下的买房时间，然后再一次又一次的难过后悔！ 目前的楼市肯定是稳定的，不会出现大涨大跌，对于很多的刚需来说，楼市平稳期建仓无疑是一个好机会！现在是可以买房的，因为局势已经明朗了，再等下去也没有意义，反而有可能等来房价小幅度周期性上涨。
提问：房姐好，新人首问，本人28岁，男，未婚，在京社保5年+，互联网行业，公积金顶格，想在婚前购置一套刚需+保值房产，现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作，目前还有应收欠款300万，所以考虑购置远洋的房产来抵债，看了一下北京的远洋新楼盘，除了千万级别的，只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了，想问下您 1. 这个楼盘可以入吗？注意事项有哪些？ 2. 如果自住的话，工作只能选亦庄或国贸了，这两个地方的互联网企业不多，您觉得供这套房是否合适？ 3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多，未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关，未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗？ 4. 未来我有创业的想法，您认为亦庄的创业环境是否良好？
回答：你好，禧瑞天著位于亦庄开发区，周边配套齐全，未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁，交通通达性大大提升。 总体来说，这是一个不错的项目。 亦庄的产业主要分为四类：电子\/互联网、生物医药、新能源汽车\/人工智能、高端制造。 “电子\/互联网”类的代表企业是：京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等； “生物医药”类的代表企业是：拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等； “高端制造”类企业的代表是：SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等； “新能源汽车\/人工智能”就不用提了，目前无人驾驶就在亦庄做试点。 亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二（三）旗、西城金融街这些板块之外，最靠谱的，有产业支撑的板块。
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