楼市的热度，其实还是要看二手房成交数据较好，毕竟新房市场的冷暖与开发商推盘节奏影响很大，二手市场更加清晰。
本期我们来看下2021年不同时间、区域、总价段、板块和小区的成交周期。
成交周期反应的是房子的流动性，成交周期越短，说明它越好卖，流动性越好。
我们平时买房，关心最多的往往是这个房子能不能涨，却忽略了它在二手房市场好不好卖，也就是“流动性”怎么样。
对于任何一个资产来说，流动性是非常关键的指标。
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成交周期有多久，多久算长？多久算短？用数据说话。
我们先看看苏州整体的成交周期，根据贝壳找房2021年全年成交数据显示，苏州二手房平均成交周期118天；也就是说苏州人平均卖一套二手房，需要花118天，相比2020年减少了5天。
注：成交周期与挂牌天数有关
7个区域的成交周期如下（仅统计苏州市区及昆山，暂不计入常熟、张家港、太仓）
从图中看出，二手房成交周期最短的是昆山市，平均成交周期107天；其次是姑苏区、吴江区和相城区。园区、吴中区平均成交周期高于其他区域。
细心的朋友会发现，各区二手住宅成交周期的排名，与成交总量的排名不太一样。
可以看到，2021年，二手住宅成交前三名分别是昆山、园区和姑苏区。而成交周期前三名是昆山、姑苏和吴江。除了昆山在成交量和成交周期上均列第一外，其他几个区的排名完全不一样。
这是因为，成交周期和成交总量是两个不同的概念。
前者反映一个区域的房子好不好卖，偏向于“质”；后者则反映这个区域卖出了多少房子，更侧重“量”。
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当然，行政区域范围太大了，只能反映楼市的流动性，参考价值有限。所以，我们需要细化下，看看各个板块的成交周期。
根据贝壳找房数据显示，2021年成交周期最短的10个板块分别是盛泽蓬朗（开发区）、玉山城西、金门、阳山生态区、昆山开发区、陆家、玉山老城区、车坊、龙西。
注：成交周期判断的是区域内的房子好不好卖，成交量则反映了区域内卖出了多少房子；为了方便对比分析，已剔除月成交量＜5套的板块
这些板块房源本身较少，再加上盛泽、陆家等板块单价低、总价低；金门、车坊（淞泽家园大体量动迁房）等板块老新村较多，最大的好处就是卖得快。
而玉山城西是昆山的核心板块，是唯一没有工业厂房的纯住宅区，交通、商业、医疗等城市功能配套都是靠前的。是主城范围内核心的宜居地段，相当于苏州园区的湖东、新区的狮山板块。所以成了富人区，改善的都往城西跑，流动性较好。
成交周期最长的10个板块中，郭巷房源量大，可选择性多；湖西CBD总价高；吴中甪直则由于“独墅湖开放创新协同发展示范区”重磅角色，甪直发展迎来机遇，板块利好释放，板块内新房成交起量，一定程度上制约了二手房的成交。
锦溪、周庄相较于玉山城西和老城区来说，配套少，优势小，成交周期自然较长。
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我们再来看看不同总价段的房源成交周期。
从图中可以看出，100万总价房源成交周期最短，总价低的房源，卖得越快。总价低，面向的群体范围广，标的小也更容易出手。
成交总价低，意味着成交周期短；而成交周期短，其实也意味着更快的资金流动。
价格往上，成交变慢。特别是置换客来说，需要将手头房子卖掉，再去购房，导致周期延长。
在此，我们建议楼市下行期的第一要务就是先把自己家的房子卖掉。
第一时间能不能及时买进已经不是第一考虑的问题了。按照当前的市场行情，一时半会涨不了。相反，反而是个捡漏的大好机会。
接下来的金三银四会是一个置换需求的集中释放期，如今房价稳定、房源选择余地大，对于置换客户来说，抑或是最佳时机。
找到个熟悉当地区域市场，了解交易业务流程，对市场有独特见解且资深的中介，因为他们经手过太多各式各样的置换交易案例，绝对会对你的交易起到推波助澜、事半功倍的作用。
通常这类经纪人将客户的利益与自己的业绩看成是一个整体，他们业务素质较高，掌握楼市板块大数据，会根据每个阶段市场的行情来给客户最精准的建议。
没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。舍得，舍得，有舍才有得。
说到底，置换就是一个补差价的过程。在楼市下行期，不用过于计较自家的房子较原先市场的价格有了多少的让步，而是需要了解你置换房屋的差价变化。