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2022年又见大规模征收拆迁,不想10天被拆完你得这样做!

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导读:随着城镇棚户区改造项目逐步被老旧小区改造所取代,集中的、大规模的征收拆迁前些年一度沉寂了一些时日。然而2021年下半年以来,在明律师注意到一些二三线城市及其周边又开始了新一轮的大范围征地拆迁,“征地启动公告”“征地补偿安置公告”又开始接二连三地出现在村民的视野中。一些项目甚至对外宣称“10天之内拆除完毕”,评估、签约则只需要各花上几天时间。那么,面对这样的“大规模集中征拆”,被拆迁人究竟该怎样做才能让自己的房屋挺过最初的这十天半个月呢?对补偿安置条件不满,又该关注哪些权利救济契机呢?

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根据新修订的《土地管理法实施条例》和2020版的《土地管理法》,被征地农民做好以下几件事,才能确保自己的房屋不在大规模集中征拆中被摧枯拉朽般的迅猛拆除,从而为争取更为公平、合理的补偿安置保留机会:
1. 对“征地启动公告”“征地预公告”要保持足够的敏感度
《土地管理法实施条例》第26条规定,需要征收土地,县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第45条规定的,应当发布征收土地预公告,并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。
据此,征地预公告或者叫征地启动公告就成为了法定的征地拆迁启动文件,标志着一个项目的正式开启。
广大被征地农民一定要提高对这一行为的敏感度。2020年以前的《土地管理法》强调“两公告一登记”中的“征收土地公告”,如今的征地启动公告则可视为具有同等重要的意义。
今时不同于往日,如今的征收维权关键在一个“早”字。只有尽早启动政府信息公开申请,对所涉项目进行合法性审查,并在专业律师的指导下对征地补偿安置方案提出有针对性的修改意见,提升补偿安置条件才会有希望。
再像过去那样等到正式的征收土地公告下来,救济途径基本都错过了,再想改变补偿安置标准无异于与虎谋皮。
而从另一个角度讲,只有足够“早”的开启权利救济才能让更多的被拆迁人有参与其中的可能性。须知一旦签约启动,在奖励金等政策的驱使下每天都会有一批又一批的被拆迁村民源源不断地排队去签协议,已签约人数每天都在滚动增加。这样耽搁上三五天,剩下来未签协议的就只能是那“个别人”了,我们多次讲过这会是比较不利的情形。
2.要团结更多被拆迁村民,争取对“村民自治”产生实质性的影响
在农村集体土地征收中,由于被征收土地的所有权属于村集体,初期的很多权利都是直接归村集体或者村委会行使的。农户的意见,要通过村集体这一“大家庭”的讨论、决议来得以体现。
譬如《土地管理法实施条例》第26条中规定,社会稳定风险评估应当由被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加,评估结果是申请征收土地的重要依据。
显然,这一法定步骤中本村集体经济组织成员、其他利害关系人(如土地经营权人、租赁集体土地从事种植、养殖者等)都应当参与到社会稳定风险评估的调查工作中来。有没有“风险”,风险等级如何,可不是村集体或者村委会那几个人就能决定的。
而在征地补偿安置公告发布后的30日内,每一户村民的意见最终将决定所在村集体是否针对方案提出意见、要求听证。故此,大家千万不要觉得自己这一户的意见无足轻重、多一个不多少一个不少,而是要争取积土成山、集腋成裘。
让农民提出意见、要求听证的时候没意见,随意任由村集体开具“放弃听证声明”,到了房屋遭强制拆除时意见、委屈就大一堆,这种情况对征拆双方而言客观上都是“双输”,远不如将矛盾纠纷化解在源头来得更符合公平正义。
设置严格的法定程序的目的,就是要让程序发挥“稀释纠纷和抵触心态”的作用,同时促使补偿安置方案本身更加科学、合理。被征地农民要给自己参与到这一程序之中的机会,而不是让这一程序“开始即结束”。
3.在专业律师的全盘掌舵下抓住每一个权利救济要点,阻过快拆除房屋
诸如“10天拆除完毕”这种迅猛的进度,在实践中是很容易留下后遗症的。“过犹不及”的道理同样适用于征拆领域。
被征地农民要尽早让专业律师介入,通过申请政府信息公开、村务公开获取涉案项目的详细征收范围图纸和资料,加强对宅基地上房屋、企业厂房和其他经营性用房以及其他地上附着物和青苗评估环节的参与和监督,用好申请复核、专家委员会鉴定等救济权利,为协商谈判创造条件。
每一个环节,如果不刻意去抓,有可能几天、十几天就过去了;而如果被征地农民及时采取行动,情势则会完全不一样。
再比如农民见到的很多“征地补偿安置公告”,都会直接将安置方式确定为货币安置。但根据《土地管理法》第48条之规定,如果被征收的土地中包含农民的宅基地和其上住宅,那么是需要提供重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式供被征地农民选择的。
4.扛住各种威逼利诱,针对分户的补偿安置决定、责令交出土地决定依法复议或者诉讼
被拆迁村民要事先做足思想准备——只要你对补偿安置不满拒绝签订补偿安置协议,就会面临或软或硬亦或者软硬兼施的种种逼签行径。这与法律规定严禁逼迁无关,只与人性本身有关,毕竟征收拆迁那也是事在人为。
扛住了逼签,也就自然会等来征地补偿安置决定或者责令交出土地决定。这两份文件只要见着就要委托律师复议或者诉讼,这也是法律留给被拆迁村民最主要的权利救济机会。
在绝大多数案件中,房屋、土地都是在还未等来这两份决定的情况下就被强制拆除、侵占了。那么案件就会被引入到起诉确认强制拆除行为违法的诉讼轨道上来。下一步走行政赔偿或者继续协商谈判,被拆迁村民的补偿安置权益仍有望得到最大限度的弥补。
在明律师最后要强调的是,上述所有这些法律分析、救济渠道选择都建立在被拆迁村民没有盲目签订征地补偿安置协议的基础上才可能成立。签协议了,那就等于我们将自己的房屋、土地拱手交出了,想通过诉讼再将协议撤销或者确认无效,难度将会很大。开篇提及的10天之内拆除完毕,就是大面积快速签约的必然结果。(王小明/文)

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