作者：子非鱼
前两天，国家统计局公布了10月份70个大中城市新房与二手房数据，乍一看，确实让人吓了一跳。
本号当时第一时间就做出了分析，梳理出了几个亮点：
第一个亮点，全国商品房均价跌穿了1万元/平方米。
根据公布的前10月份全国商品房销售面积和销售金额，以及前三季度的商品房销售面积和销售金额，计算出了10月份单月全国商品房的销售均价为9749元/平方米。
这一价格介于2019年与2020年的均价之间。换句话说，目前全国商品房价格，已经跌回到了两年前。
制图：城市财经；数据：国家统计局
第二个亮点，全国绝大多数城市的房价都在跌。
公布的70个城市中，52个城市新房环比下跌，64个城市二手房环比下跌。
这意味着，无论新房还是二手房，下跌数量都超过了一半，尤其是二手房，超9成城市下跌。
而9月份，新房环比下跌的城市，才36个，一个月的时间，新房环比下跌城市的数量增加了16个。
二手房环比下跌增幅同样非常大，9月份二手房环比下跌的城市数量为52个，现在增加到了64个。
国家统计局选取的70个大中城市，是抽样调查的数据，以此看来，全国范围内有一大半的城市房价在下跌。
今天再次梳理一下数据，又发现了一个大亮点：
从二手房数据来看，21个城市房价回到了一年前，其中18个城市房价回到三四年前。
根据国家统计局发布的数据可以看到，10月份二手房同比下跌的城市有21个，同比的意思，是相较于去年同期。
这意味着，有21个城市的房价至少回到了一年前。这21个城市分别是：
南充、牡丹江、安庆、岳阳、秦皇岛、太原、石家庄、宜昌、呼和浩特、锦州、贵阳、大理、北海、遵义、常德、长春、吉林、哈尔滨、唐山、襄阳、南宁、桂林、乌鲁木齐。
制图：城市财经；数据：国家统计局
这21个城市，如果从南北划分（秦岭淮河为界）来看，北方11个，南方10个。
从区域划分来看，东北地区最多，占了6个。
另外，这21个二手房同比下跌的城市，有8个省会城市，分别是太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。这8个省会，5个在北方，3个在南方。
跌幅方面，先按下不表，来看下面一组数据，然后一块分析。
在统计局公布的数据中，还有这样一组相较于2020年年初的数据。
相较于2020年年初的这组数据，下跌的城市，本号做成了一张直观图，如下。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从上图可以看到，相较于2020年年初二手房下跌的城市有18个，跌幅最小的也有0.5%。
换句话说，这18个城市房价至少是回到了三年前。
之所以说至少，是因为从跌幅最大的牡丹江来看，其跌幅高达8.6%，其房价已经跌回到了14年前。
这个论断，是贝壳研究院下的。据贝壳研究院统计，牡丹江在不考虑通胀的前提下，2020年二手房房价跌回5年前的价格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。
牡丹江之所以跌跌不休，是因为它的处境和房价已经白菜化的鹤岗、阜新、抚顺一样，这是一个典型的资源枯竭型城市，经济低迷、产业单薄、人口流失是它的标签。
第七次人口普查数据显示，牡丹江的常住人口从2010年的279.9万人，下跌至229万人，十年流失了50.9万人。
四川南充跌幅全国第二，原因在于之前的货币棚改大转向，再加上自身人口不断流失所致。
第七次人口普查数据显示，南充过去十年常住人口减少了67.1万人，是四川21个城市中，流失最严重的城市。
制图：城市财经；数据：四川省统计局
跌幅第三的安徽安庆，同样也是因为棚改转向，人口流失。
安庆曾经是安徽的省会，七普数据显示，安庆过去十年，扣除区划调整因素（2015年其下辖的枞阳被划给了铜陵），常住人口减少了30.7万人。
制图：城市财经；数据：安徽省统计局
其他15个城市跌跌不休的原因，也无外乎如此，要么资源枯竭，要么人口流失，要么经济不振。
要么之前过度依赖货币棚改，而从2019年开始，货币棚改转向，无以支撑，逐渐打回原形。
制图：城市财经
其中需要特别提到的是，在18个房价至少回到三年前的城市中，有6个是省会（首府）城市，其中5个在北方，1个在南方。
这6个省会（首府）城市，跌幅从大到小依次是太原、石家庄、贵阳、哈尔滨、呼和浩特、长春。
这六个省会城市，在上一轮牛市期间，在去库存与货币棚改之下，都曾跟涨得相当凶悍，现在货币棚改腰斩，无以支撑其虚高的房价，才有了今天这局面。其中哈尔滨还有人口流失的缘故。
以6个（首府）省会中，跌幅最大的太原来说，太原楼市上一轮房价起步是在2016年，由8000元/平米开始起步。2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/平米，站在历史顶峰。
2018年年底，国开行转变态度，收紧货币棚改。要求：
棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。
于是乎，从2019年开始，太原房价转向下行。到目前，根据中国房价行情网数据显示，太原11月份的均价为11444元/平方米，已经回到了2018年的水平，也即回到了三四年前的水平。
而目前太原仍在下跌，以此来看，回到上涨之前2016年的水平，也不是不可能。本号预测，太原的房价底部，预计会在9000元/平方米左右，跌到这个范围内，才会止跌回稳。