即使行情暂时冰冻，但南京的房价总体坚挺。所以当南京有房源号称能“2折抄底、10年回本”时，吸引了不少人的注意，可真有这样的好事吗？
锐评君在司法拍卖平台发现，1月19日，碧桂园湖光山色一套面积约826㎡的商墅将迎来拍卖。
不同于普通的司法拍卖，这套房的流转方式是出售。简单来说就是卖家委托阿里拍卖平台卖房，除了税费外，买家还得承担0.5%-1%的软件服务费。
魔幻的是，阿里拍卖平台宣称这套房可以“2折抄底、年化收益约7%、10年回本”，事实果真如此吗？
1
先来普及一下知识，商墅，顾名思义就是商业性质的墅类产品，整体设计与住宅类的别墅无异，价格较住宅类别墅低，且不占用购房资格。
在南京，雅居乐长乐渡、越城天地、绿地云都会、绿地金茂国际金融中心等项目，均有商墅产品。
阿里司法拍卖首页上，碧桂园湖光山色这套商墅“新春不打烊、二折独栋、土拍价捡漏”等介绍字样，刺激性极强，吸引了超5000次围观。
拍卖页面的标的物属性显示，这套房为新房，流转方式是出售，面积约826㎡，毛坯交付。
市场评估总价为2135.31万↓
竞拍起拍价为900万，需一次性付全款。等等，评估价2135万、起拍价900万，嗯？说好的2折抄底呢？
锐评君在南京网上房地产上找到了这套房的备案详情，即使以备案的3.7万/㎡单价为参考，这拍卖价格也没能打到2折啊。
还有一个明显的bug：房源详情注明了这套房是新房，为何网房却显示已认购？
对此，维护房源的工作人员表示：“其实是工抵房，最近更名期限到期，实际上已经转为二手房了，卖房委托方是工程方。”
据介绍，由于是40年产权的商业性质房源，交易增值税是大头，急于出手的工程方将这一部分的税费包揽了。除了900万购房款，买家还需缴纳3个点的契税以及1个点的软件服务费，共计36万。
软件服务费，又是什么来头呢？
工作人员解释：阿里司法拍卖除了法拍房，也会接手房产买卖业务，这类房源没有法律纠纷，大多是卖家急于出手，价格越低越好卖，买卖双方承担各自的税费。软件服务费，即支付给平台的佣金，一般情况下由买家承担。
2
碧桂园湖光山色，位于江宁谷里，坐拥谷里水库，周边有大塘金、银杏湖、牛首山景区等旅游景点，生态环境一流。
即将拍卖的商墅，为14栋房源，在整个项目中的位置鸟瞰图如下↓
与湖边只有五六十米的距离，山清水秀，确实是赏心悦目。
这样的房子，买来如何用？房源详情页面介绍里写了，多业态，可自住可商用，用作民宿、会所、工作室等也是极好的。
接下来的介绍，乍一看非常有吸引力：
谷里一带每年可以汇集百万游客，做民宿的话，一年中周末双休是104天，法定节假日11天，加起来115天。按照一线民宿约5000元/晚算，单纯的115天节假日收益可达57.5万，年化收益约7%，约10年可以回本。
可事实，果真如此吗？
先看客流量。锐评君找来了官方的报道，这是2018年的数据，牛首山三年接待400万游客。虽然这几年有疫情影响，不过加上大塘金、银杏湖等景区的客流量，谷里一带年游客量上百万，应该问题不大。
再来看民宿的价格，锐评君在某网站搜索，谷里一带用来做民宿的独栋还不少，也确实有5000多元一晚的价格。
不过跟几家房主聊下来得知：独栋别墅民宿价格贵，一般只有公司团建、大型家庭聚会才会选择。遇到春节、五一、十一这样的法定假日，预定出去问题不大，但普通的双休日就得碰运气了，工作日则更少有入住。
疫情对民宿行业的冲击力也不容忽视。央视财经于2021年4月发布了《2021年中国酒店业发展报告》，提到：2020年国内大陆地区共减少5.9万家15间房以上的酒店类住宿设施，酒店客房减少229.4万间；疫情影响下，单体酒店、民宿营收严重下滑。
结合实际情况来看，碧桂园湖光山色这套商墅一年中的115天假日都能满房，是不是太理想化了？
即使能实现，综合年化收益（如介绍所言，不含工作日的收益）也不过6.4%而已，加上税费成本则在6.1%左右，若算上装修、人力等成本，年化收益则更低。10年左右回本？怕是难度很大啊。
3
楼市行情急刹车，反映在法拍房上，最直观的便是法拍房数量急剧增长。
看看阿里拍卖平台上这几年的数据：2017年挂牌0.9万套，2018年挂牌2万套，2019年挂牌50万套，2020年挂牌133万套，2021年挂牌169万套……
涉及到纠纷类，有创业失败房子被查封的，有断供的；委托平台拍卖，多是急需用钱，割肉套现……
实际上，有相当多的人盯住法拍房，想从中抄底。锐评君提醒大家，抄底前，一定要了解清楚债务风险、清场风险、税费风险、户籍风险等，千万不要给自己随便挖坑。而遇到诸如碧桂园湖光山色这种价值不菲的房源，更不能被天花乱坠的宣传说辞冲昏头脑，切记理性思考、理性选择。