房产是大宗商品，无论是购房者还是开发商，房产交易都绝非儿戏，一旦达成初步意向，反悔肯定是要承担一定责任的。不过在签订房屋买卖合同之前，达成了预售意向，是否就意味着双方已经形成了买卖合意呢？
在这个问题上，还真是有点争议。一般人都认为双方应该自签订买卖合同起才算达成购房合意，但也有人认为应当自购房者缴纳定金时就已经构成买卖合意，双方的民事法律关系就已经成立。
究竟该怎样判定，随京子光一起来看看下面这个案例。
四川华蓥市王大成看中了当地一处在建商铺，后来经过一系列的程序，与该商铺开发商签订了《商铺签约确认单》，双方就房号、面积、单价以及总计等进行了确定，并约定了办理网签手续的时间。
买过房的都知道，所谓网签手续就是签订商品房买卖合同，也就意味着一手交钱一手交房，房地产交易便宣告成功，包括后期的房屋贷款等一系列手续便按照程序正式开启。
在销售部签订了《签约确认单》之后，王大成按照“规矩”支付了足额的定金。但后来王大成左等右等，直到超过了约定的网签期限，依然没有开发商方面的任何消息，导致王大成购房意愿“流产”。
我是京子光，以案说法普及法律知识，欢迎阅读。
这不是在忽悠人吗？这样的结果，王大成真是气不打一处来，但前往销售部理论时，开发商却称没有和王大成形成合同意向，双方并不存在买卖合意，因此只同意退还王大成的定金。
可王大成并不是省油的灯，加之已经对开发商这种不诚信行为深恶痛绝，当然不会同意单拿回自己的定金，而是一纸诉状将开发商告上法庭，要求按照双倍定金予以返还。不过开发商在庭审中依然抗辩双方并未形成合同关系，并拒绝承担定金赔偿责任。
那么，签约确认单具不具有合同的法律效力，能否证明双方有购房合意呢？这个问题有很多人并不了解，但在法律中其实是有规定的，特别是商品房买卖当中，这种民事行为的判定更加明确。
我国民法典规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
在房地产交易当中，购房者一般会在销售部进行系列操作，无论是房产中介还是房产销售员，在与购房者达成初步意向时，都会签订一份认购书或者预定书，提前约定选好的房屋号以及房屋价款及总价等，相当于对房屋购买进行了初步确认。
这种确认应当认定为一种预约合同，一旦购房者交付了定金，双方的预约合同便生效，开发商或销售商就应当按照约定保障购房者选中的房屋顺利办理网签手续，并不得将购房者选中的房源另外出售。当然，相反，购房者也不得三心二意，迟迟不签订购房合同和支付购房款，这二者的权利义务是对等的。
特别是民法典实施之后，对合同的成立和性质做了明确规定，对房地产交易中一方违反预约合同不再承担缔约过失责任，而很有可能根据法律规定主张违约责任，因为在法治实践中，缔约过失责任相对违约责任而言相对较轻，并不能有效保障守约方的合法权益。
回到本案，王大成与开发商签订了《签约确认单》，实质上是一种商品房预约合同，也系双方真实意思表示，且确认单的内容并未违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
王大成已经按照约定向开发商缴纳了定金，那么开发商应当按照约定与王大成办理网签手续，但现在因开发商的原因致使王大成无法签订商品房买卖合同，也就无法实现合同目的，开发商应当承担违约责任。
按照民法典规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
王大成诉求依据是“定金”，主张开发商返还双倍定金的诉求于法有据，应当予以支持。最终法院依法判决开发商向往大城双倍返还定金，宣判后双方均未提出上诉，目前该案判决已生效。
说白了，本案主要还是开发商坐地起价，一房二卖，这种情况在之前的房地产交易市场十分普遍，但因为往往房产销售房以尚未订立合同进行抗辩，仅仅会承担缔约过失责任，也导致很多购房者房财两空。
从法理上来说，缔约过失责任当事人所遭受的是因相信合同有效成立受到的信赖利益损失，故权利人只能就其信赖利益损失主张权利。而违约责任，当事人可依法主张履行利益的请求权，如要求赔偿期待利益的损失，包括了履行本身，也可以要求对方继续实际履行或据此求偿。
即便现在法律对这种行为认定为违约责任，但购房者在形成合意的时候还是应当留个心眼，对形成预约合同时，应当对交付的钱财约定为定金，这样对守约方来说是双重保障，对违约方也是一种双重约束。（本文主要目的是以案说法，普及法律知识，人物均为化名，请勿对号入座。）