上世纪90 年代末期我国房地产市场改革提速，房地产业的市场化水平显著提升，盘活了地产经济，带动了上下游产业快速发展。由于我国居民投资渠道有限，房产是为数不多的实业投资渠道，很快就激起了居民高涨的买房热情，导致房价快速攀升。为了抑制房地产泡沫，近些年调控政策日益收紧，似乎我国房地产市场的市场化属性显著降低。
市场化的特点是按照市场供给和需求优化资源配置，供、需共同作用下形成价格。为了抑制房价高涨，我国房地产政策调控起始于需求端，2017 年以前的主要措施是针对购房者的限购限贷政策。2017 年以来，为了控制房地产行业杠杆攀升，对供给端的调控力度显著加大，主要措施是房地产开发企业“三道红线”、融资收紧，清理整顿影子银行，并且对银行表内贷款集中度加以控制。再后来，明里暗里加大对房价的调控，如新房销售限价、房价一把手负责制等。当供给、需求、价格三要素全部调控之后，房地产市场已经成为非市场化的市场，更像是政策性市场。
客观上讲，我国房地产市场的确需要严加管控。一线城市的房价早在2013 年就超过了日本最贵的东京都市圈房价，近几年已经是日本最贵地段房价的两倍。部分核心二线城市的房价也赶上日本东京都市圈房价。要知道，东京房价算的是套内面积，我国普遍计算建筑面积，这就进一步抬升了我国的相对房价。居民收入水平远不如人家，但房价已经远超过人家，如果房价进一步上涨，必定会出现严重的经济社会问题。因此，为了严控房地产泡沫风险，2017 年以来我国房地产调控趋严，效果也较为显著，房价逐渐走稳，不再继续大幅上涨。
资料来源：学之智经济
从房价波动来看，2017 年以前我国房地产市场是大约3 年一个周期的小周期：政策放松，房价就会上涨；政策趋紧，房价很快走稳或微跌。2017 年以来，我国房地产市场已经进入了长周期，房价基本走稳，5 年以来不再继续大幅攀升。未来，只要“房住不炒”政策长期坚持，就注定了房价不会大幅攀升，投机买房发财的时代已经结束。
面对房价高企的压力，理想的状况是以时间换空间，让房地产市场软着陆。具体而言，房价涨幅要维持在低于物价上涨和收入水平上涨的区间，随着时间推移，高房价压力就会得到缓解。虽然房地产调控将是长期状态，但是并不表明政策只紧不松，也会有趋于放松的时候。
预计2022 年房地产调控政策就会边际趋松。一方面，经过近几年的调控，房企杠杆水平得到下降，影子银行去掉了“影子”，房地产市场风险已经得到一定程度的释放。另一方面，部分地方政府财政收支压力加大，疫后经济复苏阶段需要依靠房地产业拉动需求和就业，主观上就存在放松房地产调控政策的预期。具体而言，预计将有以下几方面政策趋松。
一是居民购房政策边际趋松。对于房价控制效果较好的地方，限购限贷政策有望适度放松，并将加大按揭贷款支持力度，甚至不排除下调中长期LPR 利率，以及降低首付比例。
二是房价融资政策边际趋松。根据房企“三线四挡”调控措施，对于满足债务杠杆要求的房地产开发企业，有望逐渐恢复其融资能力，缓解资金链压力。特别是财务状况较好的头部大型国有房企，能够获得较好的融资保障，或将推动房地产行业市场份额向头部国企集中。
三是加大对刚需的支持力度。对首套房、大学生安家购房、转业军人购房等的金融、财税支持力度有望加大，部分地区改善性需求的二套房政策支持力度也将加大。
四是加大保障房的支持力度。根据近期多项政策，将多渠道建设保障性住房，新开发的商品住宅项目需要配建一定比例的保障性租赁住房，上海、海南已明确提出推进保障性租赁住房REITs 试点。
五是部分地区全面放宽政策。目前，已经有不少地方显著加大对房地产市场的支持力度，主要集中于东北等房地产市场萎靡地区，提供大力度的购房补贴吸引年轻人落户和就业。未来，随着人口老龄化发展，预计更多地区的房地产调控政策将逐渐从限制转为支持。
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