临近年末，买房人最关注的就是明年楼市将会如何，2022年房价到底会涨还是会跌？
2021年楼市发生了很多大事，但是也有一些悬而未决的事情没有等到结果，都有可能在2022年看到结果，比如房地产税和大学区制。近期中央经济会议召开，对明年楼市也给了一个总的指导方向，基于此给大家做一下2022年楼市的5个判断。
判断一：楼市必然回暖，但不会出现大反转
12月8日至10日，中央经济工作会议在北京召开，作为年度最重要的经济会议，会议中的每个字，都会对市场产生较大的影响。对于明年整体经济形势归纳为一个字就是“稳”，稳是大趋势。
具体到楼市，肯定也离不开“稳地价、稳房价、稳预期”。会议除继续强调坚持“房住不炒”外，同时还提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
业内人士分析，“房地产业良性循环和健康发展”就为2022年的房地产提供了更加清晰的目标。”
前半段坚持房住不炒、发展租赁市场是一直以来楼市的主基调，后半段提到的支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这个说法基本上可以看做明年楼市宽松的一个信号，承认了商品房仍有发展空间，支持购房者的合理住房需求。
从会议释放出的有关房地产的信号，可以看出明年房价暴涨的可能性很小。
一方面，全国普涨的时代已经一去不复返，那些所谓的报复性反弹的说法也已经过时，但是，北上广深等超一线城市的核心地段，因为聚集着全国最优质的的资源，还将会保持合理的增长。
另一方面，房价更是不可能暴跌，房地产的背后还肩负着，千万级以上的就业岗位，被强调为支柱产业，将继续发挥“经济稳定器”的作用，必将回归正常周期。
其实早在今年9月份的时候，央行就提到了“两维护”，维护房地产市场的健康发展，维护购房者的合法权益。
最近开发商和个人住房贷款都有所放松，两次全面降准，所有信号都告诉我们一件事，明年楼市基本面是中性偏宽松状态，肯定比今年好，但是也不会太过火。
明年楼市是春天，但不会有夏天。
判断二：房地产税试点细则，或在“两会”之前官宣
今年下半年楼市急速入冬，有一个事情功不可没，就是房地产税！至于说它到底影响多大，又说不上来，因为至今都没有落地实施，但是他最大的影响力恰恰就是在这种情绪感染上，悬而未决的恐惧。
既然说要加快推荐房地产税落地，那明年两会前后可能会有具体的消息出来。
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权试点期限为五年，试点实施启动时间由国务院确定。
哪些城市最有可能会被纳入试点？业内普遍认为会先从楼市活跃城市开始。而兰州作为弱二线城市，房地产市场的流动性本身就不强，没有一线城市二手房市场那样繁荣的市场活跃度和流动性，因此，小编个人认为，首批试点城市里，大概率是不会有兰州的。
但如果“房地产税”进入实际操作阶段，一直以来对于国家政策的响应比较积极（曾出台全国最严“限购令”）的兰州，则或将出现在首批实施“房地产税”的城市名单当中。届时，“房地产税”很有可能对兰州楼市产生较为深远的影响。
随着房地产税的开征，大家在配置资产的时候也将会发生变化，核心城市核心区域的优质资产将会更吃香。
判断三：明年上半年很可能会有一次降准、一次降息
今年已经有两次全面降准，基本上预示着金融端已经开始松动，预计明年会有降准，甚至是降息。
毋庸置疑，这对于兰州房地产市场是有重要影响的。在购房者层面来说，有了充裕的资金后，银行的放贷指标、放贷效率都有可能提升，这会在一定程度上缓解目前一部分购房者按揭办理的难题，同时也会给到一部分购房者置业的信心。
判断四：会有更多的大城市，加大对楼市的支持力度
中央经济会议提到，因城施策，良性循环，预计明年会有部分城市，尤其是已经非常冷的城市出台宽松的政策，不排除取消限购、限贷这样的红头文件，但是这只限于楼市已经非常难，基本活不下去的城市。
毕竟良性循环和健康发展，太热太冷都不成立。
判断五：教育改革可能改变房价格局
2021年楼市的一大变革就是对学区的制度，北京、上海、深圳等城市都先后发布了针对学区制度的新政策。这一众城市教育新政的发布，对于学区房带来的冲击绝对是显而易见的。
虽然学区房的优势依然存在，但固定指标的加入下，曾经仅凭一套房就“掌控全局”的局面将不复存在，而那些买不起学区房的普通家庭，也将在指标到校的全新政策下获得优质教育资源的入场券。
学区房新政策2021多校划片、学区范围扩大，也是为了弱化学区房的作用。目前，教育资源均衡是未来的大方向，很多试点城市已经铺开，而且已经取得了一定的成效。
虽然目前并没有全国学区房取消政策出台，兰州也还并未收到相关政策官宣的消息。但是，在当前国家提倡让教育资源的分配变得公平公正的前提下，随着学区房新政策2021多地实行多校划片之后，学位房的房价也必然将会随之下降，这势必也会在一定程度上对兰州的学区房市场造成冲击，看来想让兰州的学区房价格恢复理性并不是不可能。
届时那些顶级学区房，如果仅靠一流的学校支撑的话，天价将无人埋单。
房子最主要的还是要回归居住属性。
综上来看，促进房地产市场的健康发展，稳才是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。未来我国房价的发展趋势还是以稳为主，大涨大跌的情况基本不会再出现。
那么在这种情况，今明两年是否是购房的好时机呢？笔者认为应该算得上是一个比较好的时机，因为房价回落，对于购房者来说就是购房的好时机。
但是今明两年购房也需要注意一些问题，所以购房时如果选择今明两年买房，不妨先看一下下面两个忠告，很实用。
第一：不要购买超过自己经济能力范围外的房子
今年房价虽然出现了大范围的下跌是购房者购房的好时机，但同样要明白这两年由于疫情反复，全球经济并不稳定。在经济不稳定的情况下，我们很多人的收入也就变得非常不稳定，所以一定不要买超过自己经济能力范围外的房子。例如自己明明每个月工资收入只有6000块钱，买了一套房子每个月房贷就超过了5000元，这会让自己买房后的压力倍增，自己经济抗风险能力降低。一旦出现意外，几个月后失去收入，就可能出现还不起房贷的情况。最后很可能造成最后自己不得不选择弃房断供，不仅房财两空，还会影响自己的银行征信。
所以这两年买房一定不要买超过自己经济能力范围外的房子。不要在自己没有买房实力的情况下，还硬要买房，其中风险太大。而且未来房价稳定的概率更大，不如等自己有一定经济基础了再选择买房。
第二：尽量购买现房&准现房
这两年楼市不稳，房子不好卖，很多房企回笼资金不畅。再加上国家对楼市的调控不断收紧，例如“三道红线”、“限贷令”等等，房企融资难度越来越大。所以很多房企都面临着资金链紧张的情况，甚至出现了大量房企破产的情况。
这种情况下就会导致一些期房轻则出现延期交房、减配的情况，重则可能出现烂尾的情况。所以这两年购买期房风险太大，买房时为了稳妥，最好购买现房。
注：交房时间因为各种因素会产生不同程度的变动，此表数据仅作参考；项目不同批次的房源交房时间存在不同，请以购房合同约定书时间为准！
据不完全统计，目前兰州已交付的在售现房共9盘，其中城关区占4盘，分别是：鸿运润园珺墅、扶正太和上城、永嘉山水居、金城御景园；七里河3盘，分别是：三汇悦郡、中海铂悦府、华润置地誉澜山；西固2盘，分别是：凯地华丽世家、兰州金城中心；
其中，位于西固区的凯地华丽世家项目现已处于清盘状态，可售房源不多，有感兴趣的朋友可前往售楼处详细了解；
另外，在占据兰州市场95%以上的期房之中，预计将于今年年底之前及明年上半年交房的准现房共计18盘。相比现房而言，只需短时间坐等收房，可选性还是比较多的，购房者可以多看多对比，除此之外，准现房还能更准确直观的了解项目产品，所见即所享，周边配套一目了然。