30套房源、容积率约1.3、层高仅有5层的低密度住宅，中签率竟然是100%？
近日，位于江北雨山路的北江锦城迎来加推，这个产权缩水已有17年之久的老盘，竟然还有新房在卖，的确引起了不少人的关注，而在近期，有多个像北江锦城这样的“骨灰级”老盘，均“复出”推出新房源。
不过从宁小通最终的报名数据来看，同样是老盘“复出”，在多重因素的作用之下，北江锦城报名不足30人，金浦御龙湾却需要摇号选房，差距还是非常明显的。
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北江锦城：无倒挂、户型槽点多
位于江北雨山路的北江锦城，近期加推共30套毛坯房源，户型建面约100、120、130、140㎡，销许均价约2.8万/㎡，拟竣工交付时间2024年12月31日。
北江锦城位于江北雨山路板块，临近地铁10号线，旁边有中交锦兰荟、融创臻园等小区，生活配套相对齐全。另外从公示的信息来看，北江锦城此次加推的房源，层高均为5层，容积率约为1.3，是较为宜居的低密度住宅。
该盘于2004年拿地，2008年10月1日首开，产权缩水约18年之久，虽然位置不错，也是低密度的宜居小区，但产权缩水、户型设计过时等原因，加上目前新房扎堆上市，北江锦城的这30套房源，并未吸引太多人的关注。
北江锦城此次加推的房源户型，建面约100、120、130、140㎡，可以看到北江锦城以建面约100㎡两房起步，户型早已落后于市场潮流。
比如建面约100㎡的两房两厅一卫户型，“手枪户型”南北通透性较差，约100㎡的户型仅有两房，整体性价比不高。
图源：链家二手房网站
还有建面约120㎡的三房两厅一卫，仅有一个房间朝南，且只有一个卫生间，还是梯形的。这与市面上常见的三房朝南设计相比，几乎没有竞争力可言。
图源：链家二手房网站
另外，根据链接网二手房显示，北江锦城在售二手房挂牌价约2.42万/㎡，相比加推的新房价格，并没有倒挂优势。
更何况现在的雨山路板块，还有很多新房可以选择。比如龙湖天曜，在售均价30868元/㎡，户型建面约101、122、137㎡，其中建面约101做了三房两厅两卫，在户型上直接吊打北江锦城。而对比北江锦城28000元/㎡的均价，仅有不到3000元/㎡的差价。
龙湖天曜建面约101㎡户型图
综合来看，北江锦城在产品、价格、产权等方面缺乏市场竞争力，加上本身知名度不高，更没有倒挂傍身，如今无人问津的场面并不意外。
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迈皋桥：两大“骨灰级”楼盘相继推新
而像北江锦城这样的“骨灰级”老盘加推，还有城北迈皋桥的金浦御龙湾和大地伊丽雅特湾，以及赛小行的金浦名城大厦65年产权的公寓。
金浦御龙湾于今日在售楼处加推开盘，共加推108套毛坯房源，26F-31F高层，户型建面约89、122㎡，销许均价约31458元/㎡，首付3成起，相比上次加推，均价上涨了近5000元/㎡，首付从5成降至3成。
根据宁小通报名数据，金浦御龙湾108套房源共吸引了286人报名，综合中签率37.76%。
金浦御龙湾于2012年拿地，在户型设计上同样有“老盘”的劣势，放在目前市面上来看，竞争力相对较弱。
比如建面约89㎡两房两厅一卫户型，在目前89㎡三房起步的市场上，性价比稍低。另外，建面约110㎡的三房两厅两卫，户型狭长，卧室通透性较差，同时缺乏居住私密性。
户型图：
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虽有老盘固有的劣势，但金浦御龙湾的热度并不低。上次加推是在2020年初，均价26780元/㎡，首付5成，毛坯交付，中签率低至16.1%。这个数据在当时的一众新盘中也不逊色，更何况当时还是5成首付。
金浦御龙湾热度较高的原因，一是板块配套齐全，二是板块新房供应不足，更重要的是与二手房之间明显的倒挂空间。
迈皋桥老小区比较集中，生活配套已然成熟，烟火气较重，到处可见“生活”二字。但由于成熟板块可开发的土地较少，在新房供应上并不多，目前仅有星叶瑜憬尚府有少量房源在售，另有高科迈上品院、栖望府两个新盘待加推。
另外，从链家二手房网站查询到，金浦御龙湾二手高层房源均价在3.8万/㎡左右，相比均价约31458元/㎡的加推价格，有较大的倒挂空间。因此也吸引了不少自住兼顾投资的买房人。
不过，对于老盘，买房人对楼层、户型的要求也高，参考前段时间加推的大地伊丽雅特湾的加推情况，大概率还要依靠后期续销。
大地伊丽雅特湾此前加推了最后一栋楼，共58套毛坯房，均价2.9万/㎡，首付6成，共160人成功报名，整体中签率36%左右。从2021年12月17日开盘至今，共成交7套，累计认购24套。
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重点关注：奥体新城丹若园有计划上新
目前在市场有活跃度的“骨灰级”老盘，不外乎有两种，一种是有一定的知名度、有倒挂空间、生活环境较为适宜的楼盘，比如迈皋桥的金浦御龙湾，自住买房人可以关注一下；
还有一种是知名度低、产品审美脱离时代潮流、又没有价格优势的楼盘，比如雨山路的北江锦城，预计新房去化会比较缓慢。
最后，我们再来看一个买房人重点关注的老盘——河西奥体新城丹若园。
丹若园位于原河西奥体中心运动员村项目B区内，是奥体新城其中一个住宅组团，自2005年拿地至今，已有15年之久，前期已经交付的有牡丹园、紫薇园等，而丹若园将打造5栋19F精装住宅，容积率约为3.39，从已经公示的信息来看，或将以建面约140㎡户型起步（以最后官方公示为准）。
丹若园位于河西中板块，在区位上占据很大的优势。临靠豪宅海玥名都和丹桂园，目前丹桂园二手房挂牌均价为6.46万/㎡左右，海玥名都最高挂牌已达8万/㎡左右，就算未来丹若园的上市价格高达6万/㎡，仍旧有较大的倒挂空间。
位于富人聚集区、可观的倒挂空间、优越的配套资源，尽管奥体新城丹若园产权缩水十余年，但依旧是多数买房人等待许久的神盘，只要预算足够，这样的“骨灰级”老盘，可以重点关注一下。
不过从目前的消息来看，丹若园上市时间还未确定，感兴趣的买房人可要再等一等了。