《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此即在农村宅基地法律领域大名鼎鼎的“一户一宅”原则的依据。那么，“一户一宅”究竟该作何理解？实践中拆迁户朋友们经常提及的“一户多宅”又是怎么回事儿？一旦遇到征地拆迁项目，“多”出来的宅能否获取补偿呢？

2022年1月4日（本周二18：00）北京圣运律师事务所刘超律师将结合办案经验，为大家解析在征拆实践中，农村地区的一户多宅遇到征收如何应对。本文中，圣运律师也为朋友们摘录了与宅基地的相关的高院判例并附上相关法律解析，有需要的朋友们可以收藏转发！

直播预告

【直播主题】：农村地区的“一户多宅”遇到征收能拿到补偿吗

【时间】：2022年1月4日（周二） 18:00

【直播嘉宾】：北京圣运律师事务所 刘超律师

【时长】：专题讲解＋直播互动问答

【收看方式】：

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高院相关判例：农村地区的“一户多宅”遇到征收能拿到补偿吗？

【（2018）最高法行申5425号】

【案件概况】：不签协议，按违法建筑依法拆除

几年前，广西梁先生收到了市政府做出的《关于征收高铁站前广场建设项目范围内房屋的决定》，得知当地要进行拆迁。在征收决定的附文件《安置补偿方案》中，对此次补偿标准进行了公布。

正在对补偿事宜犹豫之际，梁先生再次收到了市政府发布的5号通知，5号通知第七条规定，对因历史原因造成手续不全的房屋，本着尊重历史、照顾现实的原则，只办理有国有（集体）土地使用证和属于本村组（社区）集体经济组织一户一宅的房屋征收，四层（含）以下建筑面积或四层以上的建筑总建筑面积200平方米（含）以内的部分，在房屋征收期限内签订协议书的，根据房屋建成的年限，按《市中心城区房屋市场指导价格》规定的补偿标准一定比例给予补助；不签订协议书的，按违法建筑依法拆除。

梁先生不同意房屋征收补偿安置方案，未与征收部门签订房屋征收补偿协议，随后梁先生没有证件的房屋便被区政府作为违建被强制拆除

【裁判精神】

法院对区政府的强制拆除行为，进行了详细阐述，并最终确认强制拆除违法：

1、强制拆除行为违法

《中华人民共和国行政强制法》规定，行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依法实施强制执行。

作出强制执行决定前，行政机关应当事先催告当事人履行义务。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。经催告当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关作出强制执行决定，予以强制执行。对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

本案中，区政府没有提供有效证据证明，实施强制拆除前，对梁先生未进行产权登记的房屋进行调查，作出违法建筑认定并限期拆除的决定，未经书面催告履行程序，亦未听取梁先生的陈述、申辩，未作出行政强制执行决定，强制拆除行为严重违反法律规定。

2、无证建筑未经调查和认定

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。

在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定的“依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”，是指按照土地管理法及其实施条例以及城乡规划法等法律、法规规定，依法判断、准确认定征收范围内未经登记的建筑是否属于违法建筑。

【圣运提示】

在国土资源部下发的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）可知，有几类一户多宅的情况是合法的，合法建筑遇到拆迁，当然享受合理补偿！

第一，符合当地分户建房条件未分户。有些村民的子女已经成年，符合分户条件但未进行分户，在另一块宅基地中新建房屋，这样形成的一户多宅符合相关规划，经村里同意并公告无异议，可后续补办用地手续，并且可以确权登记。

第二，未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。什么意思呢？有些地区父母老人和子女居住在一起，仅在原有房屋基础上进行扩大建房，虽然宅基地面积超出，但是满足合计面积标准，可以按照规定补办用地手续后，可以确权登记。

第三，因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的。农村宅基地上的房屋作为遗产可由继承人继承，按照房地一体原则，城镇子女继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，城镇子女因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人！

如果属于以上三种情况，即便是一户多宅，同样也是合法合规。同时，根据新实施的《土地管理法实施条例》规定，国家鼓励有偿退出多余宅基地，咱们老百姓可以根据自己的实际需要进行选择！

圣运律所王有银主任主编《专业化律所办案规程》，将征地拆迁案件标准化运作起来，整个办案流程分为108步，开创了我国征收拆迁领域办案质量标准化之先河。

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 杨鑫瑀

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