原创 姑苏小叁房
北京青年报，在27日撰文《积极探索房地产业新的发展模式》一文中，明确指出“在新的发展时期，房地产业不应被视为财富积累的工具，而应当回归到服务民生、满足消费需求的正常轨道。”
我相信很多人都在宽慰自己，地方没有找到能够替代地产的新经济引擎，楼市不会被舍弃。话是这么说，但更多的信息被释放出来，很明显就是在不停的降楼市预期。越来越多的人决策已经被影响了。
房子不是财富积累的工具，假如说在未来成立，那么我们普通人到底如何利用房子这个资产。
一个猪队友最近给姑苏出了个题，算是老题新问吧。
金融政策条件
夫妻名下的，一套全款的优质房子，市值在650-700万左右。
夫妻名下有企业，但流水并不多，小几十万（年），但，是真的在经营。
某农商行，按照最新的一抵，并不十分看重企业实际流水。注意，有些银行需要企业月流水过百万才行。
审批额度，在300-500万，夫妻二人在该银行合计上限不能超过500万。
方式，先息后本，年化不到5%，3年，无本续贷，即3年后需要在到银行签字，不需要过桥，但可能会面临利率上浮。
审批额度直接下发至银行卡，不需要违规套现。
假设能批到额度，在房子不涨的预期下，如何利用？
第一种，未来收入看涨前提下，满足当下消费
因为房票紧张，不少家庭用了老人的接力贷。一般可以贷到老人80岁，按照现在老人60算吧。20年的等额本息，6%的房贷利率，取个贷款金额的平均数200万算，大概月供1.4473万。
同期，先息后本，200万，按照5%，每月利息支出是0.85万。
两者现金流差是0.6万，如何理解这个6000元每月，基本上可以支付一个车位的贷款，和一个30万级车的贷款。在未来收入增长有预期的情况，改善家庭品质。
有朋友说，不对啊，姑苏你这个有问题。就算假设，是无本续贷，总归要还本金的，地产上搞永续债，还最终暴雷呢。
其实，很简单，假如支出不变，每月6000元，拿去定投，只要年回报是3.1%，复利的魅力，20年后的就可以拿回200万。3.1%貌似不是特难，假如基金定投年回报在7%，20年后是314万。
这是最简单的，套现后干嘛，估计大家觉得这个方案没意思。
第二种，继续杀入楼市（注违规的）
选择一个2手房研究一下，面临5年限售，也就说，短期无法变现。因此假设极致套现500万，全款入。
如何盈利，也就说剔除税费，佣金，这部分算5%，财务成本每年5%，不赚钱要求房价每年涨10%。
如果500万的房子每年能涨10%，这个房子就能赚钱，赚啥？每年的租金收益。也就赚个寂寞，大概500万的房子租金在6000元左右。
至于500万还能不能涨10%，大家自己评估了。所以，这种非常考验选房人的专业力了。
第三种，选择一个高租金回报，随时可变现的资产
这是一个灵魂拷问，猪队友被逼急了，就问姑苏。你有本事给我找一个，稳定回报超过5%，同时又不受变现影响，至少在3年的合同期内，我可以随时变现的投资品吗？
其实呢，剑走偏锋，或者说在认知上还真有这个东西。但是现在又是一个灰色地带的东西。今天可以和大家说一下。
简单说，在过去2年，楼市疯狂的土地市场下，诞生了一种自持住宅。这玩意，不得销售，无法确权，自然也不能买卖。
但是，我们想一下，我们大部分车位是否也是如此？没有产证，租金回报其实都能在3-5%左右（入住率完整后），变现又只需要在物业做个变更。
所以，姑苏再重申下，不要介意车位有没有证。傻子才要去办证。
现在市面上，有不少这样的房子（我说的不少，不是满大街那种，千万别抬杠啊）。这种房子，售价大概是同小区商品住宅的1/6或1/5。为什么出现这个奇怪的系数？
其实道理很简单，就是这玩意，要想有人买，肯定是要有良好的租售回报率啊。不然谁买这不能贷款，不能确权的玩意？
所以总价50-60万一套，租金一年4万，没错，年回报7%的“怪胎”就在小众市场诞生了。之所以小众，不敢对外宣传啊，违规啊。
第四种，靠谱的海外地产
一说海外地产，肯定很多朋友看都不想继续往下看了。时间关系，我也困了，直接说结论。
海外地产不要去赌东南亚的那些玩意。那些玩意就是搏一把后面有没有傻子接盘。真正的海外地产，在资产安全的前提下，只能追求获得一个稳定租金回报，同时拿一些潜在的隐性的东西。
比如说日本的屌丝盘。在地铁口，一个完成旧改的老楼，其实模式就是国内的自如。把一个原本6%租金回报的资产，进行盘活提升到18%。
因为资产回报上去了，资产价格就自然上去了，卖给国人，6%的回报卖，中间的就是利润。所以国内真的买的到，且是一手房源。（注意，一手房源，不代表是新房）
为什么说这个6%的资产可以买？
核心几点
第一，日本人很穷的，大部分屌丝只能租的起这种超小面积的公寓。同时，日本人习惯超长租约，租金很稳定，5-6%不比买国内的40年的酒店公寓靠谱多了。
第二，门槛低。以大阪为例，这种公寓50-150万人民币一套。50-150万，这些钱在国内二线以上城市，啥也买不到。
第三，隐性的优势。通过卖方，在大楼内租一个实体办公室，注册一个类似自如的公司，买个100多万的房子，用租金收益作为公司现金流。
可以获得一个海外账户，法人可以获得日本的经营资格签证，然后每年花5000元人民币，获得日本国民医保待遇，看病基本报销50-60%，等等。
别的不说，有个海外账户，方便不少。100多万人民币，按照3万美金/人/年，合法兑换额度，也不违规。
就不举例了，基本上大家可以看出，现在资金套利后，真的缺乏优质的标的。简单的说，资产是保值，但是新的资产因其资产上涨的可能被政策锁死了。所以，套利资金，的的确确对普通房子失去了兴趣。