导语：
这两天购房群里明显躁动，“国庆没慌、双十一没慌、双十二没慌，年底给我搞慌了”。
今年只剩最后三天了，该买房吗？
多楼盘放出风声“即将涨价”
目前贵阳已有多家房企宣布即将上调房价：
（图片来自置业顾问朋友圈）
小关万达，宣布即将停止低首付；
碧桂园茶马古镇1月1日起上涨5%；
龙湖舜山府宣布1月1日起优惠全面收回10%；
华润悠山悦景12月27日回收全线优惠，回收幅度5%以上；
华润置地九悦1月1日住宅价格全面上调400元/㎡；
新城控股西南大区所有项目1月1日起适当上调；
碧桂园·印象花溪12月28日7字头价格优惠截止……
无论如何都是强调一点：现在优惠力度最大，以后就没有了。
多是希望通过挤压时间的方式来形成售卖的氛围，刺激那些还举棋不定的客户赶紧下定。
熟悉的配方熟悉的味道。
一般楼盘调价（涨）有以下几类：
1、部分楼盘因为配套的落实，会有一定的调价。知名小学入驻/签约/开学、商业配套开业、地铁开通等等情况。
2、项目房源紧张，意向客户大大多于房源数量的时候，会有一定的调价。
3、跟随大势，周边楼盘价格已经高于本项目，会有一定的调价。
4、价格和活动政策都是有时间性的，不排除未来还有其他新活动/新优惠政策。
这一波元旦后涨价，主要是第4点。
好多销售小伙伴也会转发这样的年末最值得购房的理由：
（图片来自置业顾问朋友圈）
确实，以上都对，每年年末是比较适合买房的时候。
但价格都是阶段性的，到期优惠收回是真，2021年最低价出现在2021年年末，但不能保证未来还有。
教你一招判断楼盘的涨价宣言：
小关万达，低首付后实际单价7300-7600，如果没有低首付（也就是卖8300），卖得出去吗？
龙湖舜山府，目前高层价格低至1~1.1w，收回优惠10%后卖1.1~1.2w，卖得出去吗？
华润九悦，目前1.4-1.6w，如果每平米涨400块钱，卖得出去吗？
价格都是买卖双方相互博弈的过程，如果调价后保持不错的业绩，那么为真。如果不能，涨上去的价格也会掉下来。
今年纯新盘入市情况，4成项目成绩及格
从组团打折，到组团打“骨折”，再到组团涨价，接着继续打折。
仿佛是个轮回。
贵阳市场在经历多月的量价齐跌之后，似乎很多开发商也意思到了一个问题：单纯的通过打折促销/低首付/多渠道只能解决眼前的问题。
而因为打折促销带来的观望情绪，对于市场的负面影响开始正逐渐显现。
导致的结果就是，大规模开盘越来越少，大规模促销越来越多。
你有没有发现，贵阳很少有项目公开开盘了？
一般来说，纯新推的项目都要举办一次声势浩大的开盘，但今年首秀的压力如牛负重，首开一炮而红还是直接哑火？
我们整理今年上半年新盘首开数据发现，截止今年6月底，1-6月首开的7个新项目中，绝大部分首开情况一般。（这里只是显示备案销售数据，与实际成交情况有延后，仅做参考）
从去化率上可以发现，建发央著和龙湖天曜是上半年新盘表现最佳，拥有90%左右的备案成交去化率。（龙湖是提前锁定房源再集中开盘，另外恒大溪上桃源也成绩也不错）
再来看看下半年首开的项目：
也仅有小关万达、远洋红星、华润九悦、未来天骄4个项目的备案销售情况稍微不错。（第四季度入市的项目，因时间不长，备案销售情况都不理想，可以理解）
因拿证房源套数数量不一，如果仅从成交套数来看，市中心吾悦、华润、新秀三个高价盘来看，华润销量好于吾悦，吾悦再好于新秀。（当然新秀最贵，贵了5k+）
三马片区三个新项目，海伦堡、中铁、电建三项目中，中铁约等于海伦堡，这两者明显好于电建。（不过对比中铁只开盘1月不到来说，中铁成绩最佳）
也就是说，今年纯新开盘的17个项目中，仅有不到4成的项目，成绩还算及格。
现在买还是再等等？
在贵阳冷冰冰的市场环境中，已趋于理性的购房者，往往纠结一个问题，现在买还是再等等？
我确实认为年底是每年购房最好的时机，价格确实有优势；但未来的一年市场分化更严重，每个项目又不同，强者恒强，弱者更弱。
我确实也偏好华某/龙某/建某的操盘模式以及已建工程的品质，但我无法预言未来一年市场变化是否会把他们拉下水促销甩卖。
（某项目雪景图，仅做分割线）
谨慎乐观是我对各位读者的建议：谨慎是因为价格总有涨跌，加上烂尾/暴雷不断；乐观是因为楼市最暗的时刻终将过去，后期留下的只会是更优质更靠谱的房开。
房价一直不涨，刚需就一直不买？
未来买房无非两个结果：
1、等到价格到位，心仪的房子没了，只能退而求其次买备选；
2、等到后期，价格虽不一样，但可能碰上了更好更合适的楼盘。
没必要纠结品牌or户型/景观，同品牌还会持续开发项目，复制起来太容易；单单看中价格，如果后续还有大量房源，价格也较为容易“破发”；看中单一的学校，牛校是不是只有它家？
地段+配套+价格+产品+品牌，多重优势因素的叠加，才有不可复制性。
如果一个楼盘非常适合我，且后期同地段没有类似土地/自身后期没有剩余好房源让我挑选，我想我不会观望。
观望无非付出两种成本，时间成本是肯定的，金钱成本是待定的，看你要哪个？
（一本书，仅做分割线，图来自百度）
前几天跟个开发商朋友聊天，问我们抖音号拆迁大群的拆迁户的购房意向。
开发商打听人民大道04号地块拆迁户的购房意向，我笑而不语。因为04号地块的拆迁户们还在打听拆迁款在春节前发不发得下来，另一波持有老房子的小伙伴打听自己家什么时候拆迁……
都知道要买房，却从没有人问过买房的钱从哪来。