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江苏楼市:淮安的房价还会涨吗?答案或很直接

diy我做主

2021-12-31 05:40

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江苏中北部的淮安,又称淮阴,是是江苏省的重要交通枢纽城市之一。和江苏的其他地市一样,淮安这个三线城市近些年来的房价也经历了一定程度的上涨。不过,随着楼市风向的改变,越来越多城市的房价正在回归基本面。那么,在这样的楼市环境下,淮安的房价还会涨吗?

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房价概况

在下结论之前,我们先来了解下淮安的房价概况。根据吉屋网上的数据显示,淮安当前的新房均价为8118元每平,二手房均价为8934元每平,整体均价为8526元每平。当然,这些数字都是相对保守的,现实中淮安很多楼盘的价格高于这个数。不过,总的来看,淮安的这个房价水平在江苏的地市中并不算突出。

从近些年的房价走势来看,淮安的在经历了前些年的快速上涨之后,房价上涨速度明显放缓,新房价格和二手房价走势开始出现了分化。和2017年9月份的数据相比,淮安的新房价格上涨了17.5%,二手房价则是上涨了17.6%。均摊下来看,淮安的房价年涨幅并不大。

经济基本面

我们再来看下淮安的经济情况。公开数据显示,淮安2019年的GDP总量为3871.21亿元,在江苏的13个地市中排名第11位,排名相对靠后。不过,江苏是一个经济强省,淮安作为一个三线城市在国内的排名并靠后。从全国范围来看,淮安的经济总量在大陆所有城市中位居第58位,处于太原和淄博之间。

从百姓收入情况来看,淮安2019年全体居民的人均可支配收入为30192元。其中,城镇居民人均可支配收入为38952元,农村居民人均可支配收入18567元,低于江苏省的平均水准。相对于均价8500多元每平的房价,当地普通百姓要在城区买房的难度还是不小的。

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人口现状

我们最后再来看下淮安的人口现状。人口是支撑一个城市发展和房价上涨的重要因素之一,但淮安在这一点上并不占优势。截至2019年末淮安的常住人口总数为493.26万,比上一年末增加0.76万。户籍人口总数为560.47万,比上一年末减少0.86万。

不难发现,淮安的常住人口数明显小于户籍人口,且户籍人口呈现减少状态,人口外流现象非常明显。这一点,从当地的小学生在校人数上也可以得到验证。截至2019年末,淮安的小学生在校人数为34.93万,同比减少了0.23万。

结论

从上面的分析我们可以看到,淮安作为江苏的一个三线城市,经济总量虽然不算低,房价绝对值并不算高,但相对于当地的居民收入水平来看,当前的房价已经是处于相对高位。当前的房价走势已经反映了淮安的经济基本面。

另一方面,从支撑房价上涨的关键因素人口来看,淮安是江苏少数几个人口外流的城市之一,并不具备足够的人口红利来支撑房价的持续上涨。

综合以上,笔者认为淮安的房价并不具备持续上涨的基础。而在楼市追求稳定的大环境下,指望淮安的房价出现大跌也同样并不现实。“高位震荡,以时间换空间”,或将是淮安房价在未来相当长一段时间内的走势表现。这也意味着,对于打算在淮安买房并希望短时间内赚一笔的人来讲,可以歇歇了。你说呢?

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