在经历了上半年的如火如荼，以7月份疫情为分水岭，今年下半年的南京楼市，“冷静”、“理性”成为出现频率最高的词汇。
7月份，“宁小通”上线、热盘集中上市，各盘报名数据水分被挤干，在最初的两极分化之后，市场全面降温，两次土拍出现“爆冷”字眼。与此同时，降首付、开分销、打骨折等促销手段，见多不怪。为了年底的“KPI”，各家楼盘使出浑身解数，只为年终总结更好看。
看过了《魔幻2021》热闹的上半场，今天接着说下半场。
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“宁小通”上线分流，房贷依旧紧张
★热搜词条：“宁小通”上线
7月19日，“宁小通”正式上线，南京所有新房开盘，都必须通过该系统报名，上市房源信息、报名数据等信息同步公示。真正的官方报名通道，更加公开透明的开盘信息，让南京楼市秩序走向更加规范化。
随后，“宁小通”公布首批集中上市的楼盘，规定“一个购房证明只能报名其中一个楼盘”，“热盘”头衔被官方认定的同时，报名人数被分流，楼盘之间也开始了真正的数据比拼，分辨哪一盘更受欢迎，变得更加容易。
“宁小通”的上线，很大程度上解决了市场上的一些乱象，比如开发商隐藏报名通道、人为控制报名人数，置业顾问筛选“买包客户”等，消除了大部分买房人的焦虑情绪，同时，也降低了开发商在此当中做手脚的可能性。
“热盘集中供应”的作用，就更大了。热盘报名人数被分流，对买房人来说，摇中的概率更高，对市场来说，避免了单个楼盘过热的情况，利于市场健康发展，对开发商来说，“宁小通”把水分挤出去，此时要拼的不是吆喝声，而是楼盘真正的竞争力。
★热搜词条：房贷困难依旧，年底才迎新转折
给南京楼市带来降温效果的，除了“宁小通”，还有上半年困难、下半年困难加剧的房贷，9月份，南京首套房贷利率突破6%；11月份，首套房利率上涨至6.25%，最高达到首套房6.45%，放款时间至少在3个月以上。
直到12月份，央行全面降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）；房贷利率也迎来首次下调，紫金农商银行、江苏银行、华夏银行等下调约为0.1%，下款速度也相应提升，从此前的半年缩短至2个月左右。
调控政策在年尾迎来松动，买房人的购房积极性，或许也即将有所提高。
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“双限”之上再加码，土地流拍成新“爆点”
★热搜词条：“定品质、竞地价”，土拍再出新政
下半年的两次土拍，虽迟但到，同时带来的还有“土拍新政”：
①、限房价、定品质、竞地价。避免开发商在开发建设过程中降标减配，提升住宅品质；
②、 实行“一地一策”。对开放商竞买资质、保证金比例等维度，提高部分地块的竞拍条件，引导理性竞拍，给板块引入高品质开发商。
③、限制地块报名总数。同一竞买人及同一集团成员企业，在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30%；
④、限制地块转让。规范市场，并对合作开发等行为进行了规范。
⑤、拿地6个月内住宅不得上市。确保住宅项目工程质量和建设品质，保证施工安全、科学的设计。
多重限制之下，可以预见的是，南京未来上市的楼盘，将会在产品品质上，迎来更高的水平，同时，“6个月内不能上市”的规定，也让同批次上市的新盘节点集中，买房人在同阶段可选房源增多，楼盘竞争加剧，开发商也将会更加注重自身产品品质。
★热搜词条：多幅地块底价成交、流拍
在新房市场冷风渐吹的时候，南京第二次、第三次的“两集中”土拍也姗姗来迟，不同于第一批次土拍的火热，后两次土拍明显呈现两极化的特点，非优质地块多底价成交，远郊板块更是多幅流拍。
第二批次：42幅地块，11幅触顶摇号，25幅底价成交，1幅流拍；
第三批次：46幅竞拍地块，5幅触顶待摇号，35幅底价成交，1幅流拍，另有15幅拍前终止出让。
整体来看，开发商拿地更加理性，对于非优质地块不再跟风下注。另外，由于拿地条件越来越严格，参与竞拍的房企实力较为雄厚，未来，南京楼市或将迎来一批优质楼盘。
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市场更加理性，楼盘现打折促销手段
★热搜词条：市场“速冻”明显，江核开分销
7月份的疫情，让上半年火热的楼市骤然踩下刹车，政策收紧、“宁小通”分流等影响下，让疫情后重启的南京楼市，从降温到速冻，甚至到后来的举步维艰。买房人观望的心态，让大家逐渐淡忘上半年的热闹景象。
疫情结束之后，一直到9月1日，南京第一批集中上市的热盘，迎来正式开盘，8家楼盘中共推出1479套房源，共有9220组买房人报名，最低中签率约8.8%，最高中签率约50%。除了楼盘报名人数分流明显之外，整体市场依旧热度不减。
而随后的第二批次、第三批次的供应楼盘，中签率逐步走高，最后出现100%中签率，江核的天宸云筑率先暗降首付、启动分销。河西的高力璟华府，成为第一个退出集中供应的楼盘，大校场迎来楼盘平推，热门板块开始走下神坛。
此前一路高歌，喊着“涨首付”、“涨均价”的新盘，开始走低调路线。比如城南雨花的中海南山印、麒麟科创园的时光璟宸等楼盘，首付从放风的5成降为最后的3成。
对于买房人来说，热门楼盘相继退出集中开盘、非热门区域楼盘降价开分销、购房门槛降低，对于自住为主的买房人来说，是不错的置业时机。
★热搜词条：远郊楼盘“打骨折”
热门板块日子不好过，新房供应量大的远郊板块，则更加困难。长期依靠分销走量的板块，纷纷推出特价房、限时优惠、工抵房等促销手段，诸如江北自贸区、南工大、老山板块，均有楼盘“打折促销”。
★热搜词条：二手房价格大跳水
如果说新房市场举步维艰，那么二手房市场，可以说是趋于停滞的状态。截止到11月份，南京各大银行基本停止了二手房贷款，多达半年之久的下款时间，也让买卖双方各有困难。
同时，全国多地出台二手房指导价，北京、杭州、盐城、常州等城市发布教师轮岗相关举措，虽然南京尚未有举措跟进，但在多城影响下，南京的二手学区房也受到不同程度的影响。
大环境困难重重，让二手房价格开始出现回落，成交量、挂牌价出现回落，“大跳水”的字眼充斥着中介朋友圈，二手房存量也达到了新高点。
最后：
整体来看，2021年的南京楼市，走的是一路跌宕起伏，将“魔幻”二字表现得淋漓尽致。过去的翻篇不看，即将到来的2022年，市场或将逐步回温，另外高品质项目的集中上市，是非常值得期待的。
告别2021，就意味着迎接2022，新的一年新的开始，新的机遇新的故事，最后，还是要先祝各位，新年快乐。