2021年的尾声已至，手机APP、公号推文、游戏软件等等，都被“一年一度的总结大会”所覆盖。
回望今年的南京楼市，上半年“喧嚣”，提首付、抢地块，各板块风生水起，市场火热，楼盘“躺卖”；下半年的“冷静”，开分销、打骨折，多区域举步维艰，买房人观望，开发商使出浑身解数，只为“年底KPI”。
用“魔幻”二字作为年度关键词，再合适不过了。
《魔幻2021》上半场，南京土拍迎来新玩法，土拍热度不减，带来今年市场高光时刻；多板块首付提高不减买房人热情，升级精装包成大势所趋；新政策层出，只为给市场“降温”。年末已到，我们一起回顾一下这样热闹的情景。
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土拍新玩法，首批“两集中”土拍引房企高歌猛进
★热搜词条：南京土拍开启新玩法
2021年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”；4月9日，南京正式加入“两集中”，并推出首批出让地块信息，要求集中统一公告、集中统一交易。
在地块“双限价”基础上，也进一步提高了对开发商的要求，比如：同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅地块，部分地块对开发商资质有了更高的要求等。
集中供应带来的“大出货量”，让此前一幅地块引多家房企争抢的现象，相对减少了，一定程度上达到“稳地价”的效果，限定开发商资质，也让热门板块引入高质量的品牌房企。同时，出让的地块上市节点、价格等限定更加严格，也更利于买房人置业。
★热搜词条：首批“两集中”土拍引争抢
在开年首次土拍火热的情况下，房企对南京楼市有着更多的期待，随后而来的首批集中土拍中，房企拿地热情高涨，实力买家云集，51幅地块中共有7块溢价成交，36块触顶摇号。
5月20日-5月21日南京土拍详情表（不含溧水高淳）
诸如正方新城、板桥等非热门区域，也迎来“首幅摇号地块”，一方面说明非热门板块拿地成本较低，另一方面也说明，房企急需土地储备，维持企业运作。
无论如何，首批“两集中”土拍，让市场一度热得发红。
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市场迎高光时刻，提首付、卖“包”成标配
★热搜词条：多板块首付比例上调
土拍火热带动市场热度持续上升，南京的新房价格，在国家统计局的表格当中，连月增长。据克而瑞数据，2021年上半年，南京新房成交均价达到了30472元/㎡，与2020年同期相比，上涨了19%。
高价地项目入市、新房品质不断提高，新房上涨幅度尚在范围之内，出乎意料的是，刚需、改善板块，出现无差别提高首付，多个板块“涨声一片”，8成首付不再是河西专属，3成首付逐渐被挤出主城范围。
首付8成：河西、大校场、江北核心区、鼓楼滨江等，以南京头部板块为主，主力改善项目；
首付7成：新玄武、城东等。新玄武由星河国际的5成，提至玄武映园的7成收官，依靠优质的教育资源，新玄武高首付热销，倒也实至名归；
首付5-6成：燕子矶、赛虹桥、仙林湖、紫东核心区、浦口城南中心、南京南站、尧化门等。从刚需到改善，从麒麟到紫东核心区，5成首付涵盖面比较广。最代表性的有城南铁心桥的彰泰观南府，3成首开、8成收官，岱山的都会澜岸5成收官售罄，还有麒麟的仁恒城市星徽，5成首付收官。
首付3成：江宁、五桥、桥北、高新、桥林、六合、仙林滨江、龙潭等，属于供货量充足、距离主城区域较远的板块。
首付上涨，在一定程度上保护了自住购房、劝退了投资客，但在无形当中也误伤了刚需，拿着好不容易凑齐的最低首付，却发现能买的范围越来越小，刚需是真的伤不起。
★热搜词条：精装包成新盘“标配”
原以为首付上涨，是市场火热、房价被限后，买房最大的阻碍，没想到的是，就在市场刚刚尝到“双限价”地块的甜头时，升级装修包开始席卷南京楼市。
限地价、限房价，多次竞拍甚至触顶摇号拿下的地块，利润空间被一再压缩，升级装修包的去化，成为了开发商提高利润空间的新手段。新盘上市“加包”已经不是新鲜事，精装包价格1500元/㎡-5500元/㎡不等，升级包标准成为产品力考核的一部分。
经历了最初半强迫购买等一系列乱象之后，开发商开始精准狙击买房人痛点：打造科技住宅，让“包”成为房子必需品；买“包”送优惠、买“包”暗降首付、提供精装包金融政策等，推进精装包去化。
比如：城东钟山峰景首开买“包”就送德国AEG家电；长江时代首开，购买精装包可将首付8成降为5成。
精装包从自愿购买-半强迫购买-不得不买的发展史，是开发商提高利润空间的手段，同时也让新房精装标准不断优化。开发商卖包图利润，买房人买包图“值得”，只要诚意到位，买卖均不伤害。
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政策频出，“房住不炒”再加码
★热搜词条：购房政策收紧
2021年上半年，南京关于落户、购房等政策，层出不穷，对人才、无房购房资格认定收紧，助力房地产市场降温，贯彻落实“房住不炒”政策。
年初，南京严查人才购房资格造假，对此前人才资格进行溯源调查，严抓人才资格认证；5月28日，“无房户”资格认定标准调整，需满足2年内无自有住房登记信息和交易记录，且前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税；6月，南京购房证明开具规则收紧：购房证明造假，2年内不予受理申请人及其家庭成员人才购房证明的申请，1年内不予受理申请人及其家庭成员其他类购房证明的申请，情节严重的记入诚信档案并追究相应法律责任。
严查人才资格，人才和无房户认证收紧，在一定程度上警示了一些市场乱象，维护刚需，打击投机。政策收紧后，虽然市场成交量有所下滑，但并不突出，反而在一系列政策出台后，刺激了部分自住、刚需买房人进行置业，给市场注入了更多自信。
★热搜词条：南京发布“四区落户”
4月18日，发布“四区落户”政策：全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户。
但这个“落户政策”，只能在“四区”落户、买房，无法南京其他区域购房，只能小幅度的消化“四区”新房储备，有投资意向的买房人，并没有受到明显影响。
★热搜词条：房贷收紧，4月就有银行告急
银行贷款全国性收紧。在4月份左右，就有银行房贷告急，二手房停贷、放款周期一再延长等情况，让二手房流动性放慢，直接影响下半年的二手房市场速冻明显，出现大批房源降价。
同时，房贷利率上调，购房成本增加，直接影响到买房人的积极性。
南京9月份各银行贷款利率
★热搜词条：南京“禁墅令”发布
今年上半年的政策当中，5月份出台的“禁墅令”，也让南京的别墅从此成为稀罕物。
自2021年5月17日起，南京将不再审批“别墅”类房源规划，也就是说，从此前“限墅”到如今的“禁墅令”，南京别墅市场迎来终极一刀，现有别墅产品成为绝版产品。此后低密住宅，将以洋房为主，别墅新盘从此绝迹江湖。
最后：
2021年南京楼市关键词，之所以是“魔幻”二字，是在经历了上半年的“喧嚣”之后，下半年以“速冻”为楼市热搜词。
以7月份为分水岭，“宁小通”上线、疫情影响，让市场降温明显，我们《魔幻2021》下半场，将会聊一聊南京楼市经历了一年的起伏跌宕，将如何告别2021年。