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风险预警!68城二手房价下跌!

小白楼观

2021-12-29 12:36

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年底,各地关于二手房降价的消息屡见不鲜。

数据显示,最近1个月,杭州有1万多套二手房挂牌价下降。

降价幅度在几万到几十万不等,有些甚至超过百万。

以钱江世纪城为例,部分小区多套房源降价一两百万。

有房源过去半年多,降价3次,降价总幅度超200万。

杭州很多中小规模的中介门店纷纷闭店,销售们都说要转行了。

北京的二手房市场也同样凉凉。

根据网上爆料,北京呼家楼某二手房降价100多万。

三元桥附近多个二手房小区也在降价。

8月报价1500万,9月价格降到1300万。

最近更是直接喊出:可以再降几十万,或者送个车位。

各种捡漏房、甩卖房、打折房,比比皆是。

北京海淀区部分学区房下跌15%,深圳跌最多的是八卦岭学区房,跌幅达45%。

还有重庆,这段时间,重庆价格调降的二手房,比例又变高了。

之前的调降比例差不多在50%左右,现在已经达到80%。

也就是说,100套二手房里,80套降价。

中介门店,也是哀嚎一片。


除了杭州、北京、深圳、重庆,沈阳也惨。

有二手房东说自己2019年买的房子是8300,现在市面普遍挂牌6000-7000,实际成交价已经降到5000。

二手房市场冰冻,已是公认的事实。


以上这些城市,信号足够明显。

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2

那么,其他城市的二手房市场如何呢?

根据中指数据,11月,全国百城二手房价格下跌城市数量创新高。

有68个城市,二手房出现环比下跌,一线到四线全部沦陷。

注:图片来源于中指数据CREIS

比如广州,不管是新房还是二手房,价格都在持续下降,销量大跌。

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注:图片来源于网络

10月广州共成交二手房5253套,环比下跌15.25%,同比下跌50.91%。

除了广州,北京10月单月网签量在年内首次跌破1万套。

深圳更是只有1605套,过户套数为近10年以来的最低值。

杭州市区10月二手房成交量也跌破3000套,创下全年成交量新低。

环比9月下跌25%,同比去年下跌69%,甚至比同样市场下行的2018年10月,还要低10%。

有数据显示,过去3个月,钱江世纪城二手房成交量还不到140套,未来科技城也不到200套。

杭州今年二手房的总成交量,也只有7.2万套左右。

各大城市的二手房网签量出现集体下降!

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3

这背后,究竟发生了什么?

不可否认,二手房冰冻与新房下跌有直接关系。

根据国家统计局公布的11月份70城房价涨跌数据。

59个城市新房价格环比下跌。

这是新房市场自2015年3月以来,下跌城市数量最多的一次。

同时,土地市场的表现也极不积极,流拍加剧、溢价下调,土拍持续降温。

新房上涨的预期没有了,市场进入观望期。

更重要的是,二手房降价跟二手房成交参考价制度也有关。

据统计,目前全国多个城市都已经建立二手房指导价机制,都是近几年经济快速发展的强省会城市。

今年2月,深圳第一个吃螃蟹。

之后,杭州、成都、西安、合肥、广州等城市纷纷响应。

主要瞄准房价涨幅较大的热点区域及小区。且,学区房是调控重点。

试想,一套500万的房子,原来买房只需要150万首付,另外350万是银行出。

现在如果政府直接打7折,就是350万的指导价。

那么银行就只能给指导价70%的贷款,也就是245万,首付就要255万。

直接结果就是,根本卖不掉。


指导价,真有那么大威力么?

数据显示,落实二手房参考价制度的城市调控效果明显。

长三角多个城市受政策此影响,二手房价下跌,市场降温明显。

珠三角城市群内多数城市受此影响,11月延续下跌态势。

京津冀领跌各主要城市群。

注:图片来源于中指数据CREIS

西安指导价出台后,二手房均价从2万跌到1.6万,下跌20%。

广州多个区域价格直接腰斩,其中珠江新城直接打5折。

越是核心地段,调控越狠。

国家调控二手房的决心,已经在多个重点城市落地。

二手房指导价政策下,没有幸免。

然而,更值得关注的,还有二手房持续走高的库存。

截至2021年3季度,全国60个城市二手房库存量320.2万套,比2季度增长8.6%。

有数据显示,截止到11月中旬,杭州二手房挂牌量高达15.8万套,正在逼近16万套大关。

今年9月,杭州二手房挂牌量还是13.9万套。

不到2个月时间,二手房挂牌量新增接近2万套。

这种情况,非常少见了。

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4

好在,年末全国大部分城市都进入了楼市调整周期。

11月份全国平均房贷利率再次下调。

深圳原来首套5.1%,二套5.6%,现在首套4.95%,二套5.25%。

广州7月首套还是6%,二套7%,12月大部分银行首套5.85%,二套在6.05%。

苏州11月底普遍5.7%,12月中下旬降到5.3%。

而北京正在想方设法给开发商一些信心。

比如最近的北京第三波集中供地,拿出来的全是主城高质量地块,诚意满满,开发商看了心头一暖。

这些举动,用意很明显。

不过,可以肯定的是,房价下跌还是会持续一段时间。

在楼市基本面正在触底的年末,如果你考虑买房,其实是个机会。

首先,这是二手房捡漏的时候。

年底着急用钱的房东会选择降价。个别二手房大幅降价,会给其他二手房带来无形的压力。

虽然不可能出现大面积的断崖式下跌,但捡漏的几率会增加,买到心仪房子的概率会提高。

这个时候唯一要注意的,是手里的资金量。二手笋盘往往不是要求全款,就是提高首付比例。

其次,新房也会迎来好机会。

从目前的政策来看,开发商普遍面临现金流紧张的状况。

因为年末业绩压顶,必定要使出浑身解数卖房子。

重点关注现在还在踊跃拿地的开发商,现金流更稳健、更安全。

楼市最坏的时间点,差不多快要过去了。

好的城市,好的项目,依然值得入手!

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