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二手房买卖,20%的个税降到0,但住房不是“满五且唯一”咋办?

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柳哲财管

2021-12-28 17:25

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随着全国各地坚持“住房不炒”的原则,限购措施越来越多。二手房与新房(期房)相比,二手房看得见、摸得着,配套设施完善,生活舒适度也更高,逐渐成为越来越多购房者的选择。

但二手房买卖中高达20%的个人所得税,也令不少人望而生畏,今天小柳就总结一下二手房买卖中的几个政策,让您将20%的个税降到0。

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《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》的规定:“个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”,暂免征收个人所得税。”

也就是说只要您的房子是“满五且唯一”那就能实现从20%的个税降到0,但如果您的住房不是“满五且唯一”怎么办呢?

1、亲属免税

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定,如果房屋产权所有人将房屋无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,将免征增值税和个人所得税。

那么免税亲属之间的二手房买卖,就可以利用以上条款,将20%的个税,降到0。

同时,在住房限购的地方,也能利用以上条款,请免税亲属帮自己买房,然后再将房屋转赠给自己就能实现无资格购房(但会有亲戚失去“刚需”资格,亲戚不给房等风险,所以此项操作需谨慎)。

2、赡养免税

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定,个人将住房无偿赠予对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人免征增值税、个人所得税。

一般来说赡养义务发生在亲属之间,但也不排除非亲属之间,而如果是不具备亲属关系的话,那么双方可以签订赡养协议,证明双方的赡养关系。

例如,某市程先生有一天心血来潮,想要将其名下的一套房产赠予张三,但如果直接赠予的话张三需要承担该房3%的契税,以及20%的个人所得税。而如果该房购买不足2年的话,程先生还将承担5%的增值税,但如果张三与程先生形成赡养关系,就不需要缴纳20%的个税和5%的增值税。

3、遗嘱免税

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定,房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权免征增值税、个人所得税。

此项条款大家都熟悉,例如美国电影《利刃出鞘》,微博热搜#上海一老人将300万房产送给水果摊主#都是在讲遗嘱赠房的事情,也就不过多赘述。

4、满2是什么意思

在二手房买卖的时候,我们常看到满2年,满5年的字样,他们之间有什么区别吗?

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的附件3规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

同时,不同地区也有相应的政策,例如成都满2年,同样免征增值税,但2020年9月14日出台《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》,将2年期限延长至5年。

也就是说,只要持有房屋满2年,就能将5%的增值税,降至0。

5、延迟过户

如果房主急需用钱,不足两年就要买卖二手房怎么办?

可以通过延迟办理过户手续的方式来实现满2年,即先实际销售住房,等房屋满2年后再过户,但此方法存在风险,需谨慎使用。

6、赠房变卖房

我们前面已经说了几种免税的情况,还有一种就是受赠者会在短时间内将房屋再次卖出,而我们知道房屋的个人所得税是(卖出价—买入成本)×20%。

如果直接赠送的话,那么买入成本低,卖出的时候买入成本就很低,但如果是将房屋卖给“受赠者”,“受赠者”再卖出的话,那么买入成本提高了,相对而言,个税也就低了。

7、选择小柳

更多个人、企业节税方案,可咨询小柳,让您通过合法合理的方式,将钱轻松省下来。

最后,请大家记住“节税方法千万条,用错一条就要糟”。

另外,依法纳税是我们每个中国公民应尽的义务。而企业在经营过程中,一定要谨慎处理好各类税务问题,做好税务筹划,也可私信柳哲节税!

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