相信大家都听过一个梗：
深圳：来了就是惠州人。
到底有多少“深圳人”，最后都成了惠州人？
前段时间，乐有家发布了一个数据，2021年，惠州深圳客占比为湾区各城首位，连续两年在50%以上。
换言之，惠州的房子，有一半是深圳人买走的。
当惠州已经被买成了“深圳人”的惠州，惠州的未来楼市走向，又将何去何从。
.01
梦碎“双城记”！
惠州跟深圳，其实有过“蜜月期”。
2014年深圳房价开始暴涨，2015年惠州楼市也随之快速升温。
原来5000元的房子被迅速推升到15000元。
2019、2020年，东莞限购、深圳14号线、16号线、深圳东进1.4万亿、大亚湾并入深圳等信息，又不断刺激着投资客的神经。
犹如火上浇油，爆燃了整个惠州的房产投资市场，就怕买的晚了上不了车。
反观惠州的本地二手房市场表现却很“稀松平常”。
仿佛这些事儿，都和自己没关系一样。
其实，当年二手房的表现，已经为各位购房者拉响了警报。
只不过，当时所有人都急着进场，根本没人听见。
.02
“激情”过后，市场遇冷！
就像“闪婚”的爱情一样，蜜月期来的快，去得也快。
很快，深圳客的“渣男”本质就暴露了。
一个由外来投资者占据主导的房地产市场，毋庸置疑的是含有泡沫的。
投资客买房是以获利为目标，一旦市场风向转变，便会出现抛售潮，从而引发市场恐慌，反向加速片区楼市“崩盘”。
今年，随着深圳楼市风向的转变，以往对惠州的“嘘寒问暖”，也渐渐变成了“不闻不问”。
根据惠民之家数据，2021年10月，惠州全市新建商品住宅仅网签4619套，而去年同期的网签数为15516套，同比下降67.7%。
.03
离场难、谁接盘？
惠州楼市的雪崩，似乎来得比预想更快一些。
上个月，惠州有盘低于备案价销售，释放出不良好信号。
简而言之，你想变现离场，开发商也想，就看谁更狠！
一手楼盘，惠州大亚湾的澳头、中心区、西区以及临深，很多都在做打折降价，零首付、送车位等各种各样的优惠活动。
业内人士透露，部分楼盘都是低于备案价出售，操作手法也不尽相同。
随着市场风向的转变，深圳投资客也准备套现离场。
对比一手房，二手房源的境地目前十分尴尬！首付高、税费高，价格又处在劣势！
目前政策形势决定了，房产不会爆发增值。所以大部分在限售结束后，为了快速回笼资金，出现了低价抛盘的情况。
如上图该小区为例，本月均价8081元，环比上月跌3%，同比去年跌14.38%。而小区在售房源中，目前可查还有7186元报价房源。真是“没有最低、只有更低”！
而深圳投资客的“内卷式”抛盘行为，让惠州二手市场陷入了一场“恶性循环”。
据乐有家惠州市场楼市研究人员告知，惠州二手房价格几乎是多年未变。
“深圳楼市新政后惠州出现火爆行情，新房供应成交均在高点上，但入手容易转手真的太难了，且涨幅非常有限。”一位被套牢在惠州的购房者表示。
更恐怖的是，这场“抛盘潮”，仅仅起了个头。
目前，惠州新房限售期为三年，这意味着，今年被深圳客买走的、占比市场50%的房源，都会在3年后集中进入二手市场。
而惠州前期的房价跳涨，根本原因就是由于投资客大量成交，带动价格上扬，惠州本身产业基础薄弱，常住人口数量也不足，根本无力消化如此天量二手房。
如此看来，二手市场的一场“踩踏式”降价，或不可避免。
而二手市场的情绪，也会反向传递至一手市场，给本来基地就不稳固的惠州楼市，来一招“釜底抽薪”。
那么，惠州房价有没有可能崩盘呢？我们的推断是，不至于崩盘，但会迎来一场非常“惨痛”的价值回归。
这场“价值回归”，或会重洗惠州的房价体系，但从长远来看，只有“推到重建”，才能有利于惠州楼市的长期稳固发展。