原创 小玩子&小鱼 地产中文系2021-12-22 13:47
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昨天晚上临睡前认真的刷新了土拍的官网，就知道长沙的第三次土拍会搞个happy ending。
除了有三块早早喊停的地块外，本次出让的其他23宗地均有报价。
结果最终如下。
1.
第一个感觉就是：这是国家队的主场。
这次给人留下比较重要印象的企业，你很快就能说出名字，比如中海，建发，梦想，国欣，各区的城投这些带国字头队伍。
民企方面，主要是龙湖，联合带国字头的华韵置业拿下谷山、浏河心的地块。
当然，你或许会问，为何不见万科、保利、龙湖等知名央企或明星企业，我们完全可以理解为，他们是根据具体市场做出的暂时不入局的战略判断而已。
2.
第二个感觉就是：基本底价成交，地价回到解放前。
本次土拍的整体溢价率为0，只有谷山地块出现了8%的溢价。
望城一口气贡献了14块地，供应面积高达156.17万方。涉及行政中心、经开区北片区、高铁西城片区、滨水新城、丁字中心双桥、桥驿片区等片区。
根据望城的地价情况，除了月亮岛以外，基本上是刚需扎堆。如今的大环境下，望城区扎堆出了这么多刚需楼盘，“含刚量”十足。
规划中的大泽湖、滨水新城未来在何方？会不会是金星北的2.0版本就不得而知了？
3.
第三个是：限价在不断刷新，
谷山出唯一溢价、潘家坪成楼面价担当。
限价在不断的刷新。
梅溪湖从最初的9970的限价到最后一块地13500的限价，此次土拍逐渐上涨，但总差价不过3530元。
此次望城的丁字镇，从6800到9000，瞬间就涨了2200元/㎡。
谷山的价格出乎意料又在清理之中，谷山天然环境好，二环附近，近市府和滨江新城，片区楼盘品质不错。
但14800的价格，去年是什么地，是市中心的三块王炸地。东风映已经迅速清盘，世茂璀璨风华去化极快，万科据说也要卖天花板价格。
谷山明年要如何撑起这个价格？
开福区的潘家坪地块则成了本次土拍的楼面价担当达7790元/平。不知六月拿下南湖新城的绿城会作何感想。
这块地，未来将会交给建发+开福城投打造。
距离项目仅约200米为城发恒伟·东风映1897，该项目毛坯限价14800元/㎡。这也是今年叫好叫卖的市中心区楼盘。
根据第三次土拍地图可以很清晰的感受到，核心城区以及热门板块的价值凸显。核心城区以及热门板块基本只出了一宗地块，对于后期去化来说，或许是一件好事。
4.
说了很多遍，但依然很重要的一点。
如果你是刚需客，请务必赶紧买房，明年的新房价格基本上就是今年的土拍土地价格了。
改善客户的选择里，不限价的项目明年也在逐渐增多。
主城区可选择性在变少，刚需的房源基本到三环外了。
明年刚需盘与改善盘的分化，还会更明显。不仅体现在主城区及热门板块水涨船高的价格，更体现在市场结果的反应上。
刚需盘扎堆抢客户，主城客户在心仪板块买不到房的情况必然出现在市场上。
5.
黄奇帆在最近演讲中说，未来10年，中国房地产规模将从之前顶峰的年17亿平方，逐步下降到10亿平方。
新房交易的趋势性总量减缩，不可避免，在长沙，也是如此。
换句话说，这是个不可逆的逐步递减过程，这不是说谁没做好。反过来说，打造品质房企以及房企的长期主义与长线思维，已迫在眉睫。
当然，这同时也说明，房地产行业的机会，不可能突然凭空消失。
对长沙这座城市而言，本次土拍横比国内，把控得算是非常到位。大家和和气气过个年
作为新一线城市中房价最低的城市，长沙依旧是一方满怀机会的土地。