许家印
我在上一篇文章《恒大负债1.9万亿，账上只有890亿，许家印为何还敢拿出1000亿分红》当中，讲到恒大地产面临债务违约，恒大财富暴雷等问题的时候，许家印为何依然敢如此豪气的拿出1000多亿来分红。
今天我们聊聊第二个“恒大”，华夏幸福背负债务1013亿，创始人王文学为何公然套现131亿，以及中国其他房地产公司的现状。
华夏幸福
华夏幸福
这是一家曾经在一年内销售额达到1600多亿的国内十强房地产企业，截止到目前，债务依然超过了1000亿。
但相对于公司的经营不善，华夏幸福的老总更愿意把精力花在股票套现上。
截至目前，王文学已经累计套现超过百亿。
房地产老板变现的方式都有所不同，比如说许家印虽然套现了不少钱财，但会选择把钱注入到公司当中，然后拿分红。
王文学是套现装进自己的口袋，然后拍拍屁股走人。
2019年，王文学套现139亿的当天，华夏幸福的市值瞬间落地，当天就蒸发了300多亿。
王文学成了当天的赢家，广大股东成为了接盘侠。
随后华夏幸福就开始各种自救，比如说延长负债期限等等。把急性病转变成了慢性病。
华夏幸福的经营、债务问题
2017年的房地产行业依然是十分火爆的。
但是当时的财务报表显示，华夏幸福现金流就已经成为负数了，达到-162.28亿元，比2016年暴跌300%。
那一年正好是许家印成为全国首富。
随后华夏幸福为了自救，就开始不停地找银行借钱，其中平安就两次为华夏幸福续命，注资180亿。
这里面咱们就不得不提当时平安跟华夏幸福的一个对赌协议。
平安要求华夏幸福在2018年到2020年的净利润不得低于114亿元、144亿元、180亿元。
王文学
2018年，华夏幸福还能靠着平安的这180亿资金勉强过关。到了2019年，就出现了王文学套现100多亿的事情。
其实大家也懂的，趁着没暴雷，股票还值钱，先跑路再说。
到了2020年，华夏幸福的股价就已经累计跌幅超过55%，总市值蒸发高达450亿。
2021年2月，华夏幸福的债务违约金仅为52亿元，但到了11月，华夏幸福违约涉及到的债务金额已经高达71亿元。
华夏幸福的各大股东虽然被强制性减持股份来替公司还债，但即便如此，截止到12月份，华夏幸福的债务依然高达1013亿元。
据相关资料显示，华夏幸福目前的短期借款约343亿元、一年内到期的非流动负债高达近598亿元、应付债券逾525亿元。
华夏幸福可以说是离破产近在咫尺了。
在我看来华夏幸福的窘境主要是来自两个方面
第一、错判了环京地区的形势；
燕郊房地产市场的崛起，让华夏幸福成为了全国十大房地产商之一。但随着燕郊房地产的限购，房价从过去的每平米40000块钱，跌到15000。炒房者跌得倾家荡产，开发商也赔的血本无归。
第二、管理、思想出了问题
当华夏幸福的经营出问题的时候，管理层不是把心思放在业务上，而是放在期盼哪个大金主注资来续命上，这显然是不现实的。
过去华夏幸福有幸得到了平安的支持，但是对赌的三年利润都未能如期达标，这本质上来说，华夏幸福缺的不是资金，缺的是业务能力的提升，管理能力的提升。
尤其是在2019年，华夏幸福老板王文学在没有完成对赌协议的情况下，竟然主动带头套现离场，这不仅损害广大股东的利益，也葬送了华夏幸福的未来。
随着中诚信国际将华夏幸福从信用评级中除名，以及国内的债券评估机构对华夏幸福债券的信用等级下调。
华夏幸福早已没有了再翻身的机会。
那除了恒大、华夏幸福之外，目前国内的房企是什么情况？
首先我们先看一下中国十大房企的负债情况
从这个数据当中，我们可以很清晰地发现，其实目前的大部分房企都是背负着沉重的负债。
排名第一的是恒大，总负债达到了1.95亿
排名第二的是碧桂园，总负债达到了1.76亿
排名第三的是万科，总负债达到了1.2万亿
随后是绿地控股，保利发展，融创中国等。
我们从这里面还能发现另外一个关键的数据。从万科之后，也就是从绿地控股开始，这些房地产的负债同比增幅都是2位数以上的。
招商蛇口的负债同比增幅竟然达到了23.96%。这说明什么问题？
1. 企业扩张的规模过大，导致负债率快速上升
2. 企业赚钱的速度赶不上赔钱的速度，经营不善
那到底他们是属于哪一条？我们继续往下看。
这里我们先简单说一下，前三名的负债同比增幅不高，并不是因为他们的财务报表良好。
而是因为太差了，不是他们不需要借钱，而是没人愿意借钱给他们了。
我们就举第一名，恒大这个例子。
恒大财富暴雷，恒大期房无法如期建成，目前恒大的境外有一笔超过2亿元的债务已经宣布违约，债务评级已经被下调到了负面。跟垃圾账务差不多大了。
所以在这样的现状下，试问谁还敢借钱给他们。
2021年7月份，恒大就遭到了广发银行提前一年冻结了贷款。
房地产的三条红线
1. 剔除预收净资产负债率不得大于70%
2. 负债率不得大于100%
3. 现金短比不得低于一倍
这是2020年给房地产企业出台的三条红线，并且还做了如下规定。如果有其中一条不符合的，每年的有息负债不得超过10%。超过两条不符合条件的，每年有息负债不得超过5%。超过3年不符合要求的，就不得再增加有息负债。
那有哪些企业已经踩线了？
1，恒大：负债1.95万亿，负债率达到152%，踩踏三道红线。负债率增幅达到了5.4%
2，绿地控股：负债达到1.2万亿，负债率达到139%，踩踏三道红线。但是负债增幅达到了22.49%
3，富力地产：负债3700多亿，负债率达到了130%，踩踏三道红线，负债增幅达到了0.76%
4，融创中国：负债规模达到9300多亿，负债率达到了56%，踩踏一道红线，但负债增幅达到了9.9%
5，碧桂园：负债规模达到了1.76万亿，负债率达到了55%，踩踏一道红线。
6，万科：负债规模达到了1.4万亿，负债率达到了18%，踩踏一道红线。
基本上大家耳熟能详的企业，都在不同程度地踩线，这就足以说明了一个现象，中国房地产企业的发展都存在着非常严重的问题。
其他地产公司的问题一览
新华联：债务违约,资产被查封、资金被冻结
鴻坤地产：地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，同样面临债务违约
实地地产：因为拖欠货款，遭到大规模的供应商以及持票人到总部维权
宝能集团：旗下的理财产品暴雷，无法兑现，并且遭到员工讨薪。
荣盛发展：负债2500亿，股价腰斩，仅仅在上半年就为其下属工资提供担保超过20次。许多项目都在打折变现出售，求生欲望特别明显。
泰禾地产：负债超过2000亿，上半年亏损8.5亿；企业现金流为—8.99亿，总资产负债率达到了91.81%，直接踩了三条红线。
天房集团：负债近2000亿，2021年上半年利润为—1.06亿元。
建业集团：信用评级被下调，负债率超过90%，目前有多处已经停工
三盛宏业、协信远创都已经申请了破产重组
阳光100： 多次发生债务违约现象，目前有多地项目停工。网传区域裁员超过40%。
新力地产：网传创始人张园林欠下16亿港元的高利贷，至今仍未结清。
从整体上看中国房地产的发展情况
在2020年的数据当中，我们可以看到商品房的销售面积依然达到了17.6亿平方米，销售金额达到了17.4万亿。但是这两个数据的同比增长都在5%左右。
房地产发展在放缓已经成为了一个事实。
2020年，我国上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，净负债率均值为95.%。
这两个数字依然说明了目前房地产企业的财务健康状态令人堪忧。
但两个数据也在不同程度上降低了3%左右。这说明在“三道红线”的监管压力下，优胜劣汰的效果非常明显，这有助于长期维持房地产企业的健康发展。
三道红线与限跌令的效果
目前国内共有22个城市出台了“限跌令”，而那些还没有出台的城市则出现了这样的现象：
南宁某楼盘的房价从2万元每平米降到了1.5万元每平米
长沙某楼盘的房价从2.3万元每平米降到了1.8万元每平米
哈尔某楼盘的房价从1.5万元每平米降到了1万元每平米
如此大的折扣，说明了一个问题，趁着限价令还没出来，赶紧把房子卖了回笼资金，躲避三条红线。
恒大在前，华夏幸福在后，2022年会不会有更多的房地产公司暴雷、破产，我们拭目以待。