大变局：央行“降息”了。
说时迟那时快，在央行宣布12月中旬全面降准0.5个百分点之后，在12月20日发布的新一轮LPR利率中，人们赫然发现，LPR下滑了：
1年期为3.80%（此前为3.85%）
5年期为4.65%（此前为4.65%）
这意味着，正式降息了！本次降息为5个基点，并且采用的是差异化降息法，只降低1年期的LPR利息，并没有降低5年期的LPR利息。
房产中介：2022年房子或超人预料？
看到这里，房地产中介们开始欢呼了，整个上午手机里都是中介们霸屏的状态，LPR作为房贷利率的参考，中介们纷纷认为，此次降息，将对房市产生巨大的震动作用，进而带动整个房贷利率的下滑，房产热或再度袭来。
从字面意思上来说，这些房产中介们的话确实有一定的道理，LPR无论是1年期还是5年期，都是作为市场贷款利率的参考依据，只要LPR出现了变化，那么整个市场的贷款利率都将带来影响。而且，更为重要的是，LPR是市场化利率的风向标，无论多大的变化，都会影响市场信心。
那么，这一次的降息，有可能导致2022年楼市会“重燃”吗？
指闻君给出的答案是否定的，主要有3个方面的因素决定：
1、楼市“3+2”红线标准依然牢牢地把控着房地产的资金源。
不少人盲目地用短期的数据来分析长期的走势，这是不合时宜的。2021年下半年以来，尤其是10月份之后，房市的“宽松化”举措接踵而至，例如超过21个城市出台了“限制降价”的行动，还有至少7个城市出台了类似“救市”的政策，住建部高层在多次会议中重申，要重新确定房地产金融贷款和房产价格涨跌之间的平衡关系，与此同时首次提出了“住房消费的合理需求支持”。
不难发现，最近2个月，房市的指导策略确实有一定的积极因素，再加上本次LPR下调，是否真的意味着楼市的资金源开始增加了？笔者认为不一定。房产学者任泽平曾说到，房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看金融。悬在房企们头上的“一把利剑”始终没有动摇，那就是“3+2”上限。2020年8月份提出“三红线”，2021年再次加码“双上限”。
在楼市的“3+2”上限策略限制下，资金流始终是被限制的，所以即便是银行的水闸放开了，但是高层把控依然存在，不可能出现房地产大水漫灌的情况。
2、房产过剩，已经成为了实际情况，即便是降息，也不会有多少提振。
根据马克思在《资本论》中对商品价格的定义，从一般商品学而言，商品的价格由价值量和供求关系决定，价值量的基础是生产商品需要消耗的社会无差别劳动量，生产商品的工艺难度越大、制作的手续越复杂、需要的时间越长，那么其价值量就相对越高，反之则越低，所以我们看到一根针的价格永远比不过汽车的价格。
除了价值量之外，供求关系同样决定着商品的价格高低，供大于求状态下价格涨不动，供小于求的状态下价格跌不了。
在我国的商品房买卖市场，房产价格的高低主要受到人口因素的变化制约，在过去的20年里，人口红利很大，尤其是15岁至64岁的青年人快速增长，比重增加达22%，主体支撑人群数量高达9亿人，在如此强大的市场支撑下，购房力量也相当旺盛。
与人口的高速增加正相关的是城市化的高速推进，40年前城市化只有19%左右，现在已经增加到了60%，每年都有3000万-5000万农村人进入城市，他们入城的第一件事儿便是购房。所以，房地产呈现出阶段性供小于求，价格也从2000元一路增长至万元以上。
然而，有机构有研究发现，我国的所有房子加起来，足够40亿人居住了，王石更是说到，房产过剩已经是现实。任泽平指出，户均房产保有量达到了1.1套以上。房产过剩了的情况下，将来谁还去买房呢？
3、调控之下，房市平稳如初，房地产税快速推进，更加起到“平抑”作用。
国家智囊、原住建部副部长仇保兴指出，要敢于承认房地产存在泡沫的实际问题，而且仇保兴给出了建议，应该开始一系列税费的方式，实现房地产的软着陆，在仇保兴的建议中，房地产税、空置税、物业税、流转税等都可以有序推进。
2021年开始，房地产正式被“授权”试点，虽然目前并未确认哪些城市会成为房地产税的试点首批城市，然而专家们早就透露了信号，对于那些房产过热、价格虚高、出台了二手房指导价的城市，或具有较大的概率成为目标城市。
房地产税是财产保有税，即便是房子不出售、不交易，那么也需要按照房产的价值缴纳相应的税费，所以对于炒房客、囤房族而言，这无形之中增加了房产的闲置和持有成本，倒逼他们把更多的闲置房产扔向二手房市场。
结论：虽然LPR下降了，但是楼市已经发生了新的根本性变化，2022年楼市未必蹦跶得起来，拭目以待！