转自:陪你去看房官方
11月,郑州二手房成交数据出炉。
有本地媒体迫不及待地宣称,“成交量回升,市场回暖,楼市春天不远了”。
笔者却用4个字形容,仍然很惨!
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郑州二手房市场还是那么冷,比天气还冷。
郑州市房管局数据显示,11月郑州二手房成交4816套。
数据来源:房管局,制图:河南楼市
的确,与洪水重建+疫情反扑双重打击下的8月份相比,是回升了。但要知道,4816套这个数据比今年1月份还惨,同比更是跌了3成之多。
不只是11月成交套数低,实际上,今年郑州二手房市场行情一直较为“惨淡”。
成交套数最高为今年4月,仅7544套,其次为6月成交7282套,其余1、2、3、5、7、8、9、10、11月,成交套数均不足6000套。这样的成交量处于历史低位。
事实表明,郑州二手房市场真的低迷很久了,当下也并未出现所谓的“回暖”。
更令人担心的是,价格也在逐步的下探。
郑州贝壳研究院数据显示,今年10月二手房均价13312元/㎡,环比下降了2.7%。无论是全市表现,还是贝壳数据表现,都呈现下降趋势。
与此同时,房东开始降价。贝壳研究院数据显示,今年10月,二手房业主调价时,降价房源开始迅速增加,由82%迅速增加至88%。
究其原因,不得不说今年受疫情、洪灾影响严重,市场信心不足,导致买家因价格不断探底而继续保持观望,当然也少不了新房与二手房之间存在价格“剪刀差”。
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二手房市场成交惨淡的情况下,作为二手房市场的硬通货,学区房会例外吗?
我们调研了当下郑州主流学区房的最新房价数据,来细看一下。
如果说郑州的教育资源是河南省的喜马拉雅山,那么金水区绝对就是珠穆朗玛峰。
以小学为例,在郑州30多所省重点学校中,金水区集中了10所。
正是因为这里聚集了郑州最强势的教育资源,即使在“跌跌不休”的二手房市场,金水区仍然有不少学区房房价逆势上涨,如工人路26号院、八中家属院、实验中学家属院、英地天骄华庭等。
对口纬五路一小的瑞园房价继续维持去年的态势,不过,近三个月仅成交了2套。
而经纬花园有明显下跌主要是因为这个小区去年涨得太猛,单价太高,这个跌幅也符合市场规律。
中原区二手学区房的价格,较之金水区还是比较亲民些,多小区近一年来涨幅较小。
其中,互助路小学家属院与中原工学院家属院,比较特殊。
这是因为二手房交易属于个人行为,而且交易数据样本少,造成的数据可能存在偏差。
另外交易量少的原因是,优质学校相对应的房子,老破较多,居住环境十分一般,还有很多小区房龄过老,银行通常是不会放贷,即使有着学区的加持,出手也比较困难。
二七区就算就着名校的加持,挡不住房价下滑。
二七区先跌的是供应量较大的新房市场,新房影响二手房价格不断下调,学区房也在一轮轮的房价下行的周期中扛不住了。
只有个别的2010年以后的次新小区如鑫苑现代城,还有上涨空间。
管城区学区房价格同样是整体下滑。
管城区的楼市主要集中在管南,而且新房大多签约有名校,如绿都澜湾签约的创新街小学、郑州八中,融创城签约管城外国语小学,盛澳金尊府签约创新街小学等。
被大量新盘分走客户之后,管城区的二手房目前成交量极低。
高新区学区房价格整体上扬。
在郑州,高新区的教育资源能排前三。无论是公立还是私立,丰富的教育资源令很多老城都羡慕不已!
高新区大部分的学区房,楼龄比较新,并且拥有规划较为合理的户型,成为了家长们追逐的优质学区房。
因此,业主们也是底气十足,自持的比较多,不着急出手,更不愿降价。
东区学区房,无论在成交量还是成交价上都远高于其他区,且近一年来,涨势仍在。
东区价值在于城市的发展主方向,城市的就业中心,高收入群体聚集地。学校是他的附加条件,有可以加分,没有也不会减分。
经开区的学区房中规中矩,溢价不高。
区域内新建学校相对较少,大都是在原来基础上改扩建的学校。
除了远大理想城之外,其他小区成交量一般。
远大理想城一直占据郑州二手房成交榜单前列,不仅是距离经开区最好的朝凤路小学很近,只有一路之隔,而且他是2010年以后建成的小区,社区较大,价格亲民。
相比去年,惠济区今年的学区房价格整体持平或微跌。
惠济区除了东风路小学、惠济区实验小学、江山路小学之外,基本上没啥名校可以选择,有点尴尬。
而且惠济区的新房市场供应大,且成交火热,二手房市场一直不容乐观,学区房也未能幸免。
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整体来看,东区、金水区、高新区、中原区的学区房比较坚挺,管南、惠济区和经开区一半涨一半跌,教育资源一般的二七区则全面下跌。
二手房整体趋冷的大环境下,学区房价格确实有所下跌,但开始出现了明显分化,潮水褪去才知道谁在裸泳。
英地天骄华庭、阿卡迪亚等优质学区房价格仍然坚挺,业主信心很足,不愿意降价。
而且,这些优质学区房中介带看也很活跃,仍然是一种高度稀缺的资源,家长们为了孩子教育操碎了心,教育内卷环境下,这些房子仍然是“鸡娃”家长们眼中的香饽饽。
转自:陪你去看房官方