楼市里充满了“光怪陆离”的事情。

比如,继南京后,深圳又出现业主联合涨价,随后就撞到了“铁板上”。

某高端小区三房,11月中旬挂盘价为1200万左右。11月底,所谓的“豪宅税”取消后,该小区同户型所有放盘价底价都变成了1500万,最高的甚至到了1800万一套。

业主们一个比一个兴奋,认为房产价值重估的时候到了,随便动动小手,就能赚到几百万。

还没高兴几天,随后就是一盆冷水浇下,昨晚深圳住建局迅速“出手”,暂停联合涨价小区的二手房网签,一旦查实炒房,会研究限制其买卖住房和享受公共住房福利等相关措施。

这可以说是典型的“偷鸡不成蚀把米”了,本来还能趁房价微涨闷声发财,联合大幅抬高挂牌价的后果,是来自全市场的“凝视”,和调控的“重拳”。

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这件事也让我想到了目前的市场环境:楼市已经进入到了“虎口夺肉”的阶段。

一方面,“肉”就在那里悬着,很多人跃跃欲试想“尝尝”。

临近年底,各个城市发布了很多调控松动的政策,深圳、广州、成都、佛山,这些热点城市似乎不约而同的放松了购房门槛,虽然放松的幅度并不大,依然还有社保、个税、落户的限制,但比起前三个季度,调控的态度明显变温和了。

按照以往买房的经验,只要调控发出宽松信号,似乎房价反弹、利率回落、资金充裕就会随之而来,因此,把房子比作“一块肉”,不少购房者都趁年底“吃一口”。

另一方面,“这块肉”尚在“虎口”。

表面上看各类宽松信号都有,实际上,真正放任购房者的城市没几个。

成都的高新区、南京的六合区、广州的南沙,它们确实放宽了门槛,但都位于城市的非核心区域,这些离市中心几十公里的远郊,又能有多少购买力?

从上文说的“联合涨价小区被暂停网签”这个案例就能看出,调控时时刻刻在盯着房地产,在“稳地价、稳房价、稳预期”的框架下,是不可能出现过热情绪的。

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现在买房,就好比是“虎口夺肉”,看起来很美味,可面临的风险,要比前几个月更大。

为什么?

道理很简单,下半年对楼市不利的信号非常多,又是土地流拍,又是楼盘降价,又是房企破产,购房者都不约而同选择了观望。

越是现在这样调控松了“一道口子”的时候,难度反倒成倍增加了,房价并不具备很大的优势,货币、限购、利率等手段,却有可能随时会再次“紧绷”起来。

尤其值得注意的是,有2个“现象”愈演愈烈。

第一,房价阴跌之势已成,时隔4年半首次出现。

国家统计局昨日发布的70城房价数据显示,11月,新房价格环比上涨的城市数量继续减少,二手房价格下调城市数量持续增加,已经连续6个月有超20城二手房价下跌,并且时隔56个月再次出现连续2个月超过30城房价下调的现象。

注意最后一句话:时隔56个月,连续两个月超过30个城市房价下跌。这话看起来有点绕口,却应该引起我们的重视。

大家平时说房价失真,是因为很多城市一二手房出现“倒挂”,二手房价格高企,连续两个月出现回调很正常。

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但这份数据却是新房价格,这意味着平时被大家认为“低估”的新房市场,在最近两个月也有点撑不住了。

换个角度看,也正是因为房企最近几个月大搞降价促销,才时隔4年半,再次重现了2014-2015年时楼市的“弱势”。

第二,房地产市场的“脉搏”:土地溢价率持续下降。

土地溢价率,可以说是房地产的生命线。溢价越高,地王越多,市场气氛越火热,参考2016年,地价越便宜,逼近底价乃至流拍,降价促销争回款的现象就越多,参考2018年。

上海易居房地产研究院发布的《40城土地市场报告》显示,11月40个典型城市土地成交溢价率为12.3%,相比10月下降2个百分点,已经连续5个月下降。

5个月之前,恰好是今年6月份收紧银行贷款、信托等融资工具的时候,再这么降下去,土地流拍将难以避免,现在想趁年底“捞一把”的购房者,在明年3月份之前,可能会承受更大的煎熬。

易居研究院认为:随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支,多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价或将继续下跌。

房产专家严跃进说:11月房价指数同环比增幅均较10月有所收窄,进一步凸显了当前房价“涨幅收窄、降价促销为主旋律”的态势。

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专家的意思很明确,以上这些情况“有点不妙”,应该引起警惕。

对购房者来说,现在该咋办?

笔者认为,最近的调控放松,除了深圳楼市起了一点波澜之外,其他地方都属于“雷声大,雨点小”,在“因城施策”、“房住不炒”的基调下,尽管放松的城市越来越多,可至今还没有出现类似2015年那样的“全面放开”。

也就是说,指望赚差价,或寄希望于抄底房价上涨周期的购房者,不要再对买房这件事有过高的心理预期。

如果是首套房刚需,不妨等到农历新年之前,看放松的迹象会不会进一步扩大。

比如,限购城市的核心区域,社保和个税的限制会不会进一步缩短?比如,关注12月份的LPR报价,所在城市的房贷利率会不会减一些基点?此外,节前开发商促销特价房的折扣有多大?

如果以上几个信号同时出现,再考虑买房也不迟,在此之前,还是冷静旁观比较好。