原创 大健 地产中文系2021-12-08 17:01
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长沙楼市向来不缺“神奇”现场。
但昨天，我们再次开了眼界：
一边是“存在一定的交付风险”的告示，一边是当日实现销售一空。
价格说起来也不便宜，单价接近两万。房子也不算小，都在220平以上。
并且，还要求购房者尽量“走全款”。
“神奇”故事的主角，不是恒大，是星都地产。
星都何许人也？
如果不说出“江山印”这个案名，或许很多人都不会把它与世茂联系在一起。
福晟吃下星都，世茂“整合”福晟。当中恩怨情仇真真假假，坊间传的沸沸扬扬，还请各位自行百度。
但不论如何，“交付风险”与“当日告罄”，碰撞出来的一个词，绝对是：
魔幻。
1.
在“告知文”里，星都基本上把关于这块土地开发的来龙去脉讲了个大概。
2014年，星都收购“银洲二期”地块；2017年，福晟受让之；2020年，项目继续开发，直到10月福晟资金断裂，随后世茂入局重启……
今年，被政府纳入“全市闲置楼宇处置范围”。
我们曾在《银洲往事丨早该崛起的它，为何沉寂了这么多年》一文中简要分享过银洲二期也就是江山印项目的历程。
麻烦，似乎是它最大的一个标签。
从早年“原地主”的“贱卖风波”，到隧道后的“配建设施”与“补偿款”被消失，到星都地产的“资不抵债”，再到福晟接手后的“资金断裂”……
其中的故事网络可寻，有兴趣的朋友可以自行了解。
总之，这一环扣一环，织就出一路坎坷，整个银洲地块开发历程长达1/4个世纪，创下长沙房地产开发的一个奇迹。
以至于江山印在“告知书”中坦承，“产权纠纷”、“资金缺口较大”、“银行信贷收紧”、“返还物业”等一系列问题。
我们从字里行间，品读出“不要买”的敦敦劝诫，极具良心与诚意。
延伸到购房者身上，除了尽量全款购房，最大的结论是“存在一定的交付风险”。
那么，这个风险大不大？可控不可控？
我们认为，主要还是需要看政府的态度。
其实仔细研究一下告知书，可以琢磨出一个大概的方向。
在对全盘资金实行监管的前提下，基本原则是避免烂尾对城市及形象的影响，主要目的是“妥善解决历史遗留问题”、“顺利实现楼盘交付”，主要手段是“自行组织销售”、“加快资金回笼”。
“自行组织”的表述，令人充满遐想。
估计也是他们“静悄悄”的一个核心缘由。
2.
当然，特事特办，并非不能理解、不可接受。
毕竟伤疤愈合，需要一定的药力支持效果更好更有效。
正因为它的特别，所以对长沙楼市的影响，应该是影响并不大。
一是接近两万的价格不具备指标性意义。
虽然说可能有人藉此炒作“房价上涨”，亦或者可能借此标定新的价格预期，甚至可能有人觉得对市场大多数楼盘不公平，但它无法成为决策层面关于楼市把关的依据。
就如前两年西子湖畔“商改住”那样。
二是未经证实的房票放宽嫌疑，在某种程度上保护了正常运作的住宅市场同行。
长沙楼市改善购买力虽然处于爆发的阶段，市场竞争日益加剧也不假，但客户池子总归不是无限的，如果无房票上车的怀疑真实存在，并不会影响住宅市场。
当然，商业类大平层多少可能会感觉到不适。
如果是这样，请想想运达三期的热销，这点“痛”其实也算不了什么。真正的销售密码，其实都掌握在自己手里，多找找内因。
所以说，个例并非普遍现象，希望地产人尤其是销售线条的朋友，对此不要过度解读。
但是，我们可以从江山印的身上发现几个可能对楼市有利讯号。
比如，高价产品的购买力是真切的。
虽然2万左右的单价放在别的城市算不得什么，但在长沙来说并不算一个小数目，在几乎没有推广的条件下，依旧能够实现“日光”，并且是全款，充分说明长沙有钱人有着较为旺盛的高端置业需求。
并且，长沙悦府等高阶项目的热销，也证实了这点。
比如，高阶购房者还需要更多的理性。
按理说，江山印项目除了处在滨江新城的嘴尖、直面湘江与五一广场具备独特性优势外，无论是产品打造还是生活配套体系，并不见得比周边竞品技高一筹。
何况是在房企开诚布公交代“交房问题”的环境下，购房者依旧趋之若鹜，多少反映了购房者的赌博式心理。
虽然，他们赌的不是开发商实力，而是政府的态度。
作为房地产的供应者，应该很愿意看到这样的消费力。
当然，这里并不是批评购房者的不够聪明。从某种角度来看，他们其实是极其精明的一群人，利用特殊事物谋取美好向往，这样的机会并不是经常性的遇见。
长沙有钱人此次“抢”这种高风险楼盘的背后，反映了对豪宅还是传统的地段认知，还是传统的占便宜思维。
风险在他们传统认知里反而变成了赌的加码。希望潮水退去，不要变成那个裸泳者吧。但是，或许这些人早做好了裸泳的准备。谁知道呢？
地段决定论下的占便宜资产思维，恐怕没人打算住。
最后，祝愿所有购买江山印的朋友，忐忑的最后，都能如愿。
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