不知不觉中，2021年已来到末端，但大家关于楼市的讨论一直未停歇过。值得一提的是，现在谈及的内容与以往相比，似乎有了微妙的变化。比如说，以前买房，都想着能涨多少，1万/平米买的房子，分析需要几年达到2万，甚至3万。现在呢，都在算资金利息是多少，房价涨幅要达到百分之几才能不亏本。说白了，大家的预期真的变了！
购房者如此，开发商又何尝不是心知肚明呢？随着行业入冬，全国第二轮、第三轮土拍集体哑火，开发商不敢拿地了，除了资金方面原因外，民营房企齐刷刷退避三舍，如果后面能有利可图，能卖出高价，谁不想赚钱呢？说到底，开发商并不看好后市的发展。
这其中，要说到开发商对后面房市的态度，万科郁亮的话是非常具有代表性的。在10月22日，郁亮在接受凤凰周刊提问时说到，今年感觉突然一下就入冬了，目前万科已经切换到冬天模式，保持现金比利润重要，同样是为了活下去。关注土拍市场的应该知道，在年底这轮土拍中，万科真的收手了，钱袋子捂得很紧。
为什么大家的心态会出现这样明显的变化？万科郁亮说了两个原因，一是城市化人均居住水平，二是国家提出房住不炒。其实，老江湖李嘉诚早有预言，而且从现在看来也基本应验。他是这样说的：
“近几年房价居高不下，但未来5年会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房是用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年的负债扩张也该告一段落了”。
毕竟是名人嘛，说话总是惜字如金。这一小段话，其实说了很多层意思，且都得到验证。起码有这么几点原因：
1.现阶段的房价确实不低。这个大家可以了解，根据官方的数据，在今年第一季度，全国新建商品房均价1.06万/平米，到第三季度时为0.98万/平米，降了一点，但幅度不大。像一二线城市，房价收入比普遍都在一二十左右，有的还超30，翻译成白话就是一个家庭不吃不喝要一二十年，甚至30年才能全款一套房，而中小城市呢，虽然房价低些，但收入也低，除去生活支出，余钱买房也不容易。
2.开发商高杠杆成为过去式。在2020年底，央行针对开发商下发了3道红线令，接着是针对银行的2根红线令（其实也会针对开发商的），从这一年执行情况来看，包括恒大、华夏幸福、泰禾、花样年等千亿房企债务纷纷暴雷，别说扩张了，连自身经营都存在极大不确定性。现在回过头来看，不得不佩服王健林、李嘉诚提前撤出房地产的举措。
3.房地产市场跟以往明显不一样，自住可以买，炒房没油水了。根据统计部门给出的数据显示，截至10月份，70个大中城市中，一线、二线、三线城市新建商品房价格同比上涨5%、3.7%和1.8%。现在房贷利率普遍都在5点几，甚至6点几，仅这一项都比房价涨幅高了，更别说资金、税费等其他成本。所以，以投资为目的的买房都是亏损的，当然，如果又处在近几个月祭出限跌令的城市，他们的价格不涨反跌，这样算下来，连本金都出现不同程度亏损。而自住嘛，那没办法，孩子要上学，年轻人要结婚，没法去算这笔账，而且有“限跌令”加持，料也不会出现太大的亏损，这或是自住可以买的含义所在吧。
那么，对于未来的房地产市场其实也不用太悲观，因为房价虽然已经处于高位，但我们不会像美日那样贸然刺破，之所以密集调控，就是不要让房地产产生系统性风险，现阶段的目标就是使房地产市场保持平稳状态。只要调控政策保持一贯性，我们的房价也不会出现大起大落的情况。在这种状态，对购房者而言，最敏感的应该就是其他购房成本和购房环境秩序了，好在，临近年底有3个好消息传来，相比在上半年的购房者，没买房的有福了，要笑了。
首先就是房贷利率下降。全面降准后，市场释放12000亿资金，虽然说不是针对房地产行业，但从一行、两会、一部近段时间的表态来看，房地产市场的资金环境正在迎来改善。有钱了，有利于引导资金利率下行。根据第一财经援引业内的话说，在降准降息后，12月份的LPR利率就可能迎来小幅下调。意味着这轮房贷利率迎来拐点，可以算一笔账：
或
假如房贷按揭100万30年期，房贷利率降0.5个百分点，月还款可以少308元，30年可以累计少还11万左右的利息，相当于节省一辆家用小车的钱。
其次，房地产秩序整顿正在有条不紊进行。这几天，包括南昌、南京、天津、嘉兴、滁州等地下发专项整治房地产秩序工作文件，用3年左右时间实现房地产秩序明显好转。其实，这是今年住建部等8部门开展《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》工作部署的落实。从整治内容看，均剑指房地产乱象。老实讲，房地产这个行业积累时间长，确实存在很多不规范行为，比如开发商虚假宣传，交易各个环节问题，违规收取预付款、茶水费、捆绑车位储藏室销售，有的还延期交付，质量不达标等等，这些均在整治范围之内。
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最后，对购房者来说，最重要的是国家层面的政策支持。进入2022年前，高层开了一次重要会议，35个字：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展、良性循环。这个定调，结合前不久银保监会提出满足刚需和改善住房按揭需求看，这个合理住房需求就是包括刚需和改善，前者不用说了，后者则是有利于居民改善置换。都知道，目前的房贷利率是HPR+加点的单向调控，如果要支持这两大群体购房，加点会不会下降是一个非常值得期待的事。还有购房首付款，根据各城市实际，是不是一定要5成、8成。
总结
今年这一年，上半年风声水起，下半年风声鹤唳，对还没买房的购房者而言，降低购房成本是最关心的，从目前的情势看，楼市调控的目标就是求稳，既然楼市明显降温，甚至有下行趋势，此时，出台相关支持刚需和改善的政策就有了空间，起码市场不会出现明显的过热情况。那么，你期待吗？
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