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新一轮降准对房地产有何影响?经营贷会否重出江湖?

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12月6日,央行宣布将在本月15日降准0.5个百分点,预计将释放长期资金约1.2万亿元。同日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。

其中提到,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

房地产业似乎迎来了利好。今日A股地产板块强势拉升,济南高新、新黄浦、中交地产等多股涨停,中南建设、阳光城、新城控股等个股跟涨。

同时,沉寂一段时间的经营贷似乎又重新杀回了江湖,开始蠢蠢欲动。

那么此轮降准与房地产业到底有何关系?我们一起来探究一下。

这次降准相比于7月有何不同?

在实体经济层面,今年以来受输入型通胀、限电限产、疫情反复等影响,部分大宗商品价格持续上涨,大量的中下游企业面临成本持续上升所造成的经营困难等问题。最值得注意的是,今年年中PPI和CPI的剪刀差创下了记录。所以在7月降准的时候,国内通胀压力较大,降准主要是缓解小微企业的资金压力,同时更多的是未雨绸缪。

“泽平宏观”认为,本次降准力度大,信号意义强。如果说7月降准是预防性、对冲性的,那么本次降准就是实质宽松性的,投放增量基础货币。在经济面临新的下行压力、房地产风险明显暴露情况下,加大力度对冲经济下行压力,并支持实体经济、中小企业、科技创新、绿色经济、新基建,实现跨周期调节和高质量发展。

“奇霖宏观”认为,这次降准相比于7月,更大的可能是因为经济下行的压力更大了。原先支撑中国经济的房地产、出口等对经济的支撑力度都在减弱。受此前监管政策的影响,房地产投资自2021年下半年以来就已经进入了下行区间,对经济增速也从支撑项变成了拖累项。

房企偿债压力有多大?

在过去的几年里,大部分房企都会采用高杠杆、高周转的运行模式来扩大规模,增厚收益。但是这种运行模式对资金链的稳定性特别是销售回款的依赖度是很高的。

自去年下半年以来,因为监管收紧了房企的融资政策,房企的资金面开始迅速恶化,偿债能力大幅下滑。房企自然就面临着违约的压力。

在今年1-11月里,申万房地产行业的违约金额已经达到了478亿,超过了过去三年里房地产企业的违约总和。

另外从目前房地产的销售行情来看,房地产销售端依旧还没有明显回暖,并且大幅弱于过去5年历史同期水平。此外,一二三线城市之间的房地产销售出现了明显的分化。一线城市因为人口基数大,经济发展情况较好,房地产销售整体还是维持着一定的韧性。但是二、三线城市就比较惨淡了,同比增速甚至出现-20%的降幅。

不过,有观点认为,到明年一季度,部分项目结合宽松的房贷条件,房企的推盘节奏和销售节奏也会加快,有助于房企资金的加快回笼,后续的房屋销售也不至于太悲观。

本次降准将改善资金面,防范金融风险扩散和房地产硬着陆

总体来看,房地产市场持续降温,供给端,在“三线四档”融资管理规则背景下,房企资金承压,部分房企陷入经营困境,风险暴露;需求端,在限购限价、收紧房贷额度、房地产税将试点等政策下,部分城市房价下跌,居民购房观望情绪浓厚。

为了避免出现信用风险,央行此次降准一方面是提前做一个预防,稳住市场预期,降低市场对房地产大规模违约的担忧;另一方面,也是更重要的一点是通过降准置换MLF来降低银行负债端的成本,并引导金融机构运用降准资金加大对小微企业等的支持力度。

“泽平宏观”认为,房地产销售和融资大降,房企现金流紧张甚至债务危机,不是少数个别企业的问题,而是多数民营房企的问题乃至行业问题,土地市场大幅流拍增加经济下行压力,房地产市场正滑向临界点,本次降准将改善资金面,防范金融风险扩散和房地产硬着陆。

易居研究院严跃进指出,这次降准增加了新的一条“增加金融机构的资金配置能力”,意指以银行为核心的金融机构,未来贷款的额度和投放贷款的能力将明显增强,其显然会影响今年12月份以及明年上半年的贷款投向。

因此,对于这次降准最关心的无疑是房企,因为银行政策和房企经营有非常直接的关系。若银行后续信贷方面的政策放松,房企获得此类贷款的门槛将明显降低,银行也愿意投放贷款给房企。这将使房企的资金压力更快得到缓解。

这次降准大背景下,银行的信贷配置能力增强,进而有助于包括按揭贷款、开发贷款等领域的活跃。尤其是此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求,据此可以认为,后续房贷多投向此类领域,也是一个趋势。

经营贷为何重现江湖?

疫情期间,各地为了保经济、稳就业,出台了很多惠企利民的政策。尤其针对中小微企业,鼓励各银行机构适当下调贷款利率、减免手续费。

但这实体经济的普惠政策却被一些炒房客钻进了空子。通常情况下,“经营贷”是用于企业经营的,一般以抵押住房最常见。比如全款买下一套房,再以房子做抵押,向银行申请经营贷,再慢慢还。这样一个来回就违规使用了经营贷资金,毕竟它的用途是服务实体经济,不是用来炒房的。

年初,在“房住不炒”背景下,多地监管部门联合银行强力围剿,经营贷沉寂了一段时间。近日为何又浮出了水面?还是与银行信贷能力的增强有关。房贷进一步放松,显然利好房地产市场的活跃。可见,资金充裕有心炒房的人是防不胜防,金融机构的监管一下都不能放松。

明年的货币政策依然“稳”字当头,政策目标为稳增长、防风险、软着陆、高质量。在促进房地产业健康发展和良性循环的愿景下,依然需要防止资金违规流入房地产市场。房地产市场要把握调控的主线,若出现违规资金进入房地产,各类调控也必须收紧。违规的房贷需求,依然要收紧。这样以来,合理的房贷需求,可以更好地得到满足。对于合理合规的一手房认购、二手房认购、首套房认购、二套房认购、租房消费、开发领域、并购领域、装修领域等八类房地产贷款需求,可以给予充足的保障,能真正促进房地产市场的活跃和更稳健发展。

此外,针对房地产贷款集中度高的机构,要积极优化信贷结构,逐步减少对房地产业务的依赖。

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