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中国房价推演

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老彭的自媒体

2021-12-09 04:18

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来源:知乎奥特之父

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写在前面:

1.本人30+,名下多套房,数十年房贷。但绝不“屁股决定脑袋”。16年末坚定看空环京津冀楼市/20年初坚定看好上海楼市。过往答案可查不表。

2.“价格”需要按购买力计算,而不应该按面值计算。否则大时间跨度的预测无意义。任何新产出物品基本都是长期面值看涨的。但因为对大家有投资建议的成分,我会尽量一并讨论进去,毕竟房产投资很大部分是在抵御货币贬值的风险。

3.此次推演周期为30年,也即20年出生人口成家之时。更长周期因为科技/人口发展的关系无法推演。

推演开始……

2021-2025:(炒房兴邦阶段)

人口红利开始消失,15-17的二胎集中进入入学年龄。学区房作为理财产品的逻辑仍旧不变,一线城市仍旧在进行抢人大战。

因为地方债和居民总体债务的关系,以及有着巨量贸易顺差作为保障,gj仍旧会以10%的速度增发货币。“卖地”以及二手房交易的税费仍旧是财政的绝大部分收入来源。学深圳控地?不可能的,毕竟连杭州这样的城市,财政收入大头都是卖地。

用5.5%的贷款利息去吃10%的贬值速度的红利,这就是中小资本最简单也最合理的逻辑!

潜在或显性危害:新生儿继续减少/离婚率上升/生产成本上升/贫富差距扩大/二线以下城市无法“以租养贷”。

2026-2030:(加速分化阶段)

因为上一个阶段中,城市人均住房面积突破了45平米(99年14平米,2007年21平米,2016年36平米),新建房屋户均面积变大,一线以下城市开始出现了大量房屋空置情况。“以租养贷”已经基本从二线以下城市消失。

地方上,zf还在靠卖地来维持财政收入,然而因为抢人抢不过经济较发达地区,土地开始频繁流拍。

一线城市房价居高不下,经济运转已经自成一个小圈,类似纽约/伦敦/深圳。具体表现为房价超高,用工费用昂贵,城市人口年轻,城市平均房龄大。

学区房的分化更严重。因为2021新生儿比2016年少了近50%,所以上一批买小学学区房的家长惊讶地发现,学区房第一次出现了供大于求的局面!而他们想买入的初中学区房,此刻的行情却像极了曾经20年时的小学学区房。

这一阶段另一个重大问题是,新中国第一次婴儿潮(50-59)人口开始成批去世。他们在任何城市,留下的都是房龄在20年以上的房子,因为赶上了计划生育,他们的子女辈或者孙子女辈根本不会去住他们留下的房子,而是更倾向于换成现金资产置换成更新更大的房产或是别的什么。

第一次大规模的售房潮来袭!房价开始随着房龄有了巨大的分化!而非仅仅看地段。

结果:房价开始随着居住价值分化;棚改拆迁结束;三到五线二手房交易陷入冰点;价格慢慢向价值靠拢;小学学区房下跌,初中学区房上涨。

2030-2035:宽松失效阶段

货币的宽松可以解决债务问题,却解决不了生产问题和消费问题。

所以一个国家的货币m2增长量,大体比gdp增长快一点,这样可以有一个相对良性的循环。

做实业的,利润如果追不上货币贬值的速度,那么实业就会脱实向虚,或者干脆买房炒地皮。

然而过去的五年告诉这些小老板们,买房也开始行不通了。所以25-35年,股市一定是大部分时间走牛的。

2017年生的二胎,初中也毕业了。学区房彻底成为历史。一些城市为了稳新房房价,会将好的小学/初中迁往新的片区,炒房成为特权阶层的特权。

随着农村老龄人口的凋零,城镇化基本完成。货币政策在宽松无效后进入紧缩周期。退休年龄后延,惠企力度加大。很多县/镇直接变为鬼城,类似现在的玉门/鄂尔多斯新区/鸡西/个旧 完全丧失活力。

在这5年中,上一个五年人口拐点的威力开始出现,整个25-35年,人口减少最少在一亿,城市人口减少了最少七千万。再算上每年最少5亿平方(2019年数据的三分之一)的房地产新增建筑面积(500万套?)

这十年,市场上最少多出了8000万套房,房地产正式迈入买方市场

2035-2040:房产税时代

为什么之前不征房产税?

因为第一.土地只有使用权。第二.决定要不要征税的人,不能说的房多(工资30万,有十套房没事。但工资30万,交100万房产税怎么圆?)!第三.卖地收入远超预计的存量征税。

为什么现在要征税了?

因为第一.地没那么好卖了,也没那么多了。第二.存量征税已经能够超过增量了。第三.再不征,大人们的工资没着落不说,养老金完全完全不够了!第四.真正的大人们,已经处理好一部分资产了。第五.上一个房产热潮中的居民贷款,已经还得差不多了。

所以各位,在房产税出来之前,绝对会先去杠杆,不然金融风险极大。

在一线中产的一片期盼中,房产税落地……讲了20年的“房住不炒”,终于落到实处。税率以人为单位,人均60平以下0.6%,60以上部分1%。

房产税催生了市场上大量的房屋交易,因为此时处于买方市场,连一线城市都出现了非常大规模的分化。因为有房产税兜底,zf也很聪明,马上收紧土地供应来稳住摇摇欲坠的房价!

这一阶段,10-15年生的独生子女们走上了社会,平均有三套房,一套是父母在20年左右上车买的,一套爷爷奶奶买的,一套外婆外公买的。他们55-65年生的祖父母辈,没有过上用养老金交房产税的生活就把房子留给了他们。

2040年的相亲标配:有现金,有且仅有一套房(新房或次新),养得起,无贷,够大。

2040-2045:新城时代

货运?智能化。

出行?智能化。

那些互联网巨头,终于把餐饮/广告/出行/买菜的命给革了个遍,房地产也不例外。

互联网企业和房地产公司合作,可以让住户定制房屋装修并由机器人完成。新一代农民工则大量返回村镇,因为蓝领的活也基本上给互联网公司包圆了。机器人爬楼梯咚咚咚来给你收垃圾,智能清洁车把城市道路扫得一尘不染,叮咚的菜从门口带到厨房的新一代做菜机器中,so easy!

当然,出行的完全智能化也将城市的版图变得很大,地段不再是一个唯一的要素。早就普及的线上办公,AR逛街也让CBD的概念弱化到极致。这几年,特别流行借大城市周边村镇的别墅,汽车送孩子上学后再送你上班。至于“学区”,更多地迁移到了市郊别墅的“高尚地区”。二线以下城市原来的市中心,因为规划的原因,极度被边缘化。

因为房产税的问题和智能汽车的百分百普及,农村户口相当吃香。因为孩子的教育问题,一般一村一城的组合是最吃香的。大家也慢慢发现,其实养两个孩子又变得不那么累了。

2045-2050:新拆迁时代

70后买房大潮的人们,很少有不在2010-2020年买公寓的。这些公寓,大部分,在此时已经被扫进了历史的垃圾堆,只有一小部分还在承担着办公/居住的职能。现在,40年年限到了。

因为要征税,所以ZF可以很便宜地将这些公寓收回,重新卖地建造物业。这些房子地段一般不错,而且是周围少见的新盘……如同历史再现一般,这些新房遭到了抢购。

后知后觉的公寓业主开始抱团涨价,并自觉交费缴税。

然而,业主怎么玩的过ZF?评估价做低,放出拆迁的消息让房屋无法出租,剩下的就是让业主按年缴税了。你想要更多补偿是吧?那好,先把使用权高额续了。

最终,公寓业主惨败。城市里建起了成批的新住宅。

那些曾经人均手握三套房子的80后们,看着人数只有自己一半不到的20后年轻人,一瞬间仿佛回到了他们35岁的时候。

(那些80后壮年的时候,祖国的许多地方,房价涨了四五倍,物价涨了两三倍。

工资涨了五百块。)

哦对了,他们现在也还没退休呢。

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