《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑
土拍市场厮杀抢地不再。近日，多家房地产研究机构报告显示，今年前11月TOP100房企拿地总额同比降近两成、TOP30房企新增货值门槛同比降四成，其中11月拿地总额创下今年新低。包括新城控股、绿地、阳光城、佳兆业等不少房企拿地金额同比收缩50%以上，恒大、蓝光发展、华夏幸福、奥园等超30家房企未能出现在今年拿地金额百强榜单中。
在今年年中业绩会上，万科、绿地、奥园等不少房企的高管表示将拿有价值的地、适度降低拿地规模，也有房企直接定出了以销定投的拿地目标，从上述统计数据来看审慎拿地策略多数落地执行。“在拿地方面民企收缩比较严重，公司最新的要求是‘不拿地’，也不参与收并购，目的就是保命。”某房企投拓部人士告诉《财经》新媒体记者。
目前，房企暂缓拿地的背后，不仅是2017年以后加杠杆发展的后遗症，也有近期销售低迷、债务压身、融资紧张等多重压力。在业内人士看来，近日政治局会议首提促进房地产业“良性循环”，表明监管层已关注到当前市场风险，为行业注入一剂“强心针”，但降准并不意味着政策的完全宽松，房企过冬依然任重而道远。
暂缓拿地去负债 节衣缩食为保命
在今年年中业绩会上，万科、绿地、奥园等不少房企的高管表示公司将审慎拿地。上述房企投拓部人士告诉记者，由于减少拿地规划，投拓和客研是今年房企裁员重灾区。今年8月至9月不少房企的投拓和客研部路陆续开始裁员，投拓部裁员比例一般在50%以上。
除拿地前端成裁员重灾区，下半年房企拿地意愿也出现明显下降，且11月拿地总额创下今年新低。据中指院数据显示，今年前11月，TOP100房企拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，且降幅较前10月再扩大4.6个百分点。其中，11月50家代表房企拿地总额同比下降超九成，环比下降超七成，为今年降幅最大月份，创单月拿地总额新低。
记者注意到，前11月拿地金额前三的房企为碧桂园、万科、保利发展，不仅拿地金额均超千亿，而且都超过了去年同期的拿地总额。不过，新城控股、绿地、阳光城、佳兆业、中南置地等不少房企前11月拿地金额同比收缩50%以上，其中佳兆业仅为82亿元，较去年的269亿元减少70%。
此外，对比去年同期，超30家房企消失在今年拿地金额TOP100榜单中，包括恒大、蓝光发展、华夏幸福、奥园集团、合生创展、宝能地产、禹洲地产、合景泰富、三盛集团、首创置业等房企。
对此，中指研究院企业事业部负责人刘水指出，2021年下半年以来，市场进入调整期，融资政策收紧，11月虽有上海、南京、苏州等多城市集中供地，但企业拿地日益谨慎，与往年年底企业纷纷加码补仓不同，11月代表企业拿地不甚积极。
在拿地减少的同时，房企新增货值也同样缩水。据亿翰智库日前发布的报告，从今年前11月房企累计新增货值门槛的角度来看，TOP30房企的门槛值为605.8亿元，同比下降40%；今年1-11月TOP100房企累计新增货值的门槛值为84亿元，同比下降34%。
亿翰智库研究总监于小雨认为，各梯队新增货值门槛值增速持续下行，在贷款端并未有明显放松的情况下，土地供应端的放松并没有太大的作用，房企对于资金的使用十分谨慎。目前企业资金主要用于保偿债以及工程进度，对于投资的优先级有所下降。市场整体行情的下行，叠加企业的资金压力，预计房企拿地力度还将有较长时间的低位调整期。
销售低迷、债务压身 房企运营能力将受考验
如果现在不拿地，未来如何续命？某房企内部人士告诉记者，一方面企业自身在变卖资产、加强财务管理、调整架构裁员，另一方面还期盼着销售端的回暖以及金融端的政策调整。
目前，房企暂缓拿地的背后，不仅是2017年以后加杠杆发展的后遗症，也有近期销售低迷、债务压身、融资紧张等多重压力。
尽管年底房企积极促销、以价换量，但购房预期转向仍难逆转。亿翰智库数据显示，11月TOP200房企销售金额同比下降37.9%，延续了6月以来的低迷状态。据中指研究院统计，前11月32家房企销售目标完成率均值为83%。其中，恒大、首创置业、金科还未完成七成，恒大仅完成61.5%的销售目标。
此外，观察拿地紧缩房企特征可发现，除销售压力外，恒大、阳光城、佳兆业、华夏幸福、奥园等房企均出现了资金链紧张、债务压身的问题，近期均在寻求债务展期，而且理财产品暴雷、债务违约也让这些房企陷入信用危机。
不可忽视的是，在宏观政策维稳的持续传导下，11月多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券，房企“冰冻”融资状态似有所解封，克而瑞数据显示，2021年11月100家典型房企的融资总量为749.63亿元，环比上升65.8%。
此外，中指研究院企业事业部研究副总监陈星指出，11月信用债发行出现了两极分化的特征，即发行主力为国企央企，民企尚未重归发行舞台。即便如此，本月发行态势仍给市场提升了很大信心，一方面证明信用债渠道仍保持通畅，另一方面，也意味着财务健康、信用良好、经营稳健的企业仍有很大机会获得资本认可。
“短期来说融资端转好，仍然不能救命，关键还是要靠销售的推动来度过危机。”上述房企投拓部门人士表示，一二线城市不愁卖，但是限价开发商利润薄，而不限价的三四线城市房价普遍回调，开发商利润也很少。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，部分房企陷入多重困境，与对行业形势的错判及自身内部的管理运营有待提高有很大关系。比如有些企业在一开始就制定了过于激进的销售目标，而部分房企自身运营能力、财务水平及人才储备达不到市场预期，也是致使销售难以达到预期的重要原因。在现在的行业调整期，这些企业更需要加强自身抵御风险的能力。
土拍政策适度调整 良性循环成行业发展趋势
房企不再疯狂拿地的背后，是房地产行业去火降温的开始。
受重点城市供地“两集中”政策影响，全年稳地价效果明显。今年前11月各大城市住宅用地供求规模明显缩量，且下半年全国土地市场明显降温，虽然出现了流拍和撤牌率上升的情况，但第三轮土拍政策及时做出了适当的调整与优化。
记者注意到，对比前两次土拍，在今年第三轮土拍中，成都、无锡、济南、苏州等城市下调了保证金比例；武汉、厦门、重庆在第二批集中土拍规则的基础上增加“摇号”方式；南京、杭州明确放宽房企拿地资质，由一级或二级降至为三级；广州取消了对南沙、黄埔区地块的限房价要求。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，土拍门槛降低将在一定程度上缓解房企的资金压力，促进企业的周转能力，激发房企的拿地意愿。同时，适当放松或将有效引导市场回温，但仍要把稳地价、稳房价、稳预期目标的落实工作摆在首要位置。
不过，亿翰智库也指出，现阶段房企的困境来自于难以在资金的严监管背景下取得偿债与投资的平衡，因此供应侧的放松并不能调动房企拿地的积极性。
不容忽视的是，12月6日中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，再提“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”及“要推进保障性住房建设”，并首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。同日，央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。
中指研究院报告提到，下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，中央提及“良性循环”，亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。预计未来，房企开发贷和并购贷款将合理发放，此前地方偏紧的政策均有望迎来微调改善。
陈霄也指出，整体而言，降准加上近期政策频频释放的正向信号，对于当前的房地产市场来说无疑是一针“强心针”。但降准并不意味着政策的完全宽松，房住不炒的总基调不会改变，若是出现违规资金流入房地产，调控也必将收紧。