焦点研究院·融资月报
监测时间：2021年1月1日至11月30日
研究员：张冉、张子豪
摘要
11月，房地产市场融资迎来一波久违的反弹，总规模环比增长76.3%，其中，信托及境内债较10月明显回调，环比分别增长60.4%和187.2%。在银行间市场交易商协会传达出积极信号后，中期票据成为支撑境内债规模的主力。此外，由于金融机构更青睐国企、央企及优质项目，债券融资成本也稍有下降，而境外债虽仅有两笔，但也能明显看出分化。从企业维度来看，招商蛇口与保利发展境内债发行额均在50亿以上，也是国企、央企主导债券发行的缩影。港龙中国成功发行1.5亿美元债，成为唯一涉足境外债市场的民企。
01
融资规模：11月融资规模触底反弹，信托境内债回暖明显
融资规模同比下滑19.8%，降幅逐渐收窄。1-11月，房企在信托、境内债、资产证券化和境外债渠道共募得资金17217.7亿元，同比下降19.8%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点，下降幅度有所收缓。信托融资规模同比降幅最大，达31.8%；由于9月、10月、11月连续三个月的0发行，资产证券化融资规模同比降幅也达到19.9%；境外债持续萎缩，1-11月规模同比下降15.1%；境内债方面得益于11月的规模反弹，1-11月融资总规模同比仅下降4.1%，降幅较1-10月收窄7.6个百分点。
信托与境内债融资触底反弹，资产证券化连续第三个月零发行。11月，房企在四个渠道的融资总额为683.4亿元，环比上升76.3%。深入各渠道来看，资产证券化连续第三个月零发行；境外债融资规模持续降至年内最低点，仅有16.5亿元；信托与境内债融资规模自进入下半年后就持续下滑，在11月出现触底反弹，信托环比增长60.4%至269.7亿元，虽尚未达到上半年平均水平，但至少看到了止跌反弹迹象；境内债则环比增长187.1%至407.2亿元，回归至8月水平。
深入各渠道来看，11月信托产品共发行292只，较10月增加41只，总发行规模约为259.7亿元，环比增长60.4%，同比减少67.5%。虽然成立数量仅是小幅回升，但发行规模回弹幅度较大，基本恢复9月水平。值得注意的是，2021年房地产信托涉及违约金额为信托业第一，在“房住不炒”政策约束、控制房地产信托规模总量的调控规范以及房企融资“三道红线”的三重监管压力下，房企现金流面临极大考验，在一定程度上使得房地产信托违约风险明显增大。目前多数信托公司对于房地产业务还是处于收缩阶段，以避免选择一些财务杠杆高企及踩线经营的房企。
境内债方面，11月共发行37只，较10月增加16只，总发行规模约为407.2亿元，环比大涨187.2%，同比增长118.0%。其中，中期票据共发行254.7亿元，占总规模的66.9%。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业座谈会，部分企业计划在银行间市场发行债务融资工具。这一座谈会被认为传达出相关融资渠道存在适当放松的可能性，于是效果显著的体现在中期票据的发行中。不过，目前发行企业均为国企、央企，民营企业运用中期票据融资仍存在一定困难。其余各种类融资产品发行规模均有小幅回升，可以看到在历经境内债发行连续四个月下跌之后，房企通过该渠道融资的整体规模正在回升，但是否已经取得趋势上的反转仍需一段时间的观察。
境外债方面，2021年11月单月仅有2笔共计2.6亿美元的优先票据，境内房企在海外融资的通道几近关闭。而让焦点研究院比较担心的是，机构数据显示，房企将在2022年迎来海外债到期高峰，融资总额超3500亿元。如果境外债市场的大门对境内房企关闭，叠加近期房企销售业绩并不理想回款减少，境内融资市场也仅仅是稍稍回暖并不解渴，恐怕至2022年大规模境外债陆续到期时，会有更多房企产生信用风险甚至是违约。
02
融资结构：中期票据的正向信号带动境内债成为房企11月融资支柱
从整体上看，2021年11月单月，由于房企在境外债市场偃旗息鼓，房企融资来源由信托和境内债苦苦支撑，规模占比最大的类别为境内债，占总融资规模的59.6%，主要源自中期票据发行规模的阶段性爆发。
境内债方面，中期票据由于市场自律组织传递出正向信号，占比一跃成为2021年以来单月占比最高的融资渠道，达62.55%。中期票据期限通常为5-10年，债券持有人也较多元和分散，有利于房企优化自身债务期限情况。同时，鉴于目前房地产行业宽信用预期的影响，房企正积极与到期债务债权人协商展期事宜，部分房企短期流动性获得一定缓解。其他产品由于中期票据的活跃表现显得有些沉寂。不过值得一提的是，11月境内债融资流向民营房企的资金仅占总数的1.5%，央企国企融资的优势和民营房企寥寥无几的发行量形成鲜明对比。
03
融资成本：信托及境内债资源向优质项目集中，票面利率有所降低
信托方面，2021年11月单月，信托产品平均年收益率为7.48%，环比略降6个基点。由于信托机构在项目选择上愈发谨慎，信托资金向央企国企以及头部房企的优质项目集中，安全性上涨的同时，收益率则略有下降。
境内债方面，2021年10月单月，境内债券融资平均票面利率为3.80%，较10月再下降29个基点。从上图可以清晰看出，除中期票据成本小幅上升以外，其他产品融资成本均有所回落。国企、央企在融资成本上具有绝对优势，故本月境内债整体利率下降也在预料之中。
境外债方面，本年仅成功发行2笔境外债，利率分化情况十分明显。地方城投企业陕西沣西集团发行美元票据利率仅为2.55%，优质城投公司境外融资成本也有较大优势。另一方面，港龙中国美元债票面利率达到了13.5%，也凸显了目前民企在境外债市场的窘境。
04
融资房企：招商保利境内发债超百亿，港龙中国美元债平稳交换延期
11月发行境内债的均为国企央企，民营基本出局。11月境内债市场共有27家房企成功发行债券，金额共计407.2亿元，平均票面利率为4%，其中招商蛇口与保利发展发行额均在50亿及以上，中海地产、首开股份、张江高科、绿城集团、珠江实业和中交房地产发行额均在20亿及以上。从企业性质来看，11月民营房企基本出局境内债发行市场，发债企业均为国企央企。
11月境外债市场仅有2家房企成功发债，其中一家为“借新还旧”。11月境外债市场仅有两家房企成功发债，分别为港龙中国地产与沣西集团，融资金额合人民币分别为10.1亿元、6.4亿元。值得关注的是，作为11月海外发债的唯一一家民营房企，港龙中国此次新发是对2021年12月1日到期本金1.5亿美元票据的交换，拟为原有票据进行再融资并改善其债务结构，使公司能延长其债务期限。新发票据的期限和票面利率和之前票据均相同，交换要约于10月26日公告，11月3日下午四时（伦敦时间）届满，截至交换期限届满，原有票据的84.47%有效交回，交换前原票据价格未出现明显波动，基本上维持在原发行价格水平。
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