原创 小玩子 地产中文系2021-12-07 15:10
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1.
大新闻总是喜欢在周末出现。
降准完全在预期之中。总理喊话后，关于降准的消息传得漫天都是，央行肯定得有动作。
昨天傍晚，央行官网发布重磅公告：
于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金约1.2万亿元。
这已经是2021年内第二次全面降准，将释放长期资金约1.2万亿元，上次（7月15日）约1万亿元。
有很多人可能对“降准”这个词的认知不是很全面，在这里有必要特别说明一下。
降准，是降低存款准备金率的省略说法，是央行的扩张性货币政策之一。
该政策能影响银行可贷资金数量，从而增大信贷规模，提高货币供应量，释放流动性，刺激经济增长。
民间通常说“放水”，意思差不多，全国的金融储备资金池子一下子多了起来。
“央妈松一松，楼市动一动”。一种担忧随之产生，大水漫灌会刺激楼市吗？楼市终于要好起来了吗？
纵观以往历次全面降准普遍利好楼市，让人想起的往往也都是印钞放水、房价上涨、股市起飞、通货膨胀、买房抵御等...
最近的例子是去年1、3、4月份，为了应对新冠疫情的冲击，央行一共降准3次，释放了1.75万亿元资金。
货币放水后，各地的房价开始轮动上涨，先是一线城市深圳、上海、广州迎来大涨，随后二线城市成都、合肥、杭州、西安、厦门、宁波等城市房价接棒上涨，最后东南沿海发达地区的三线城市房价开始飞涨，这一轮全国性的房价上涨延续至今年上半年。
此次降准会不会成为新一轮房价上涨的助推剂？历史会不会重新上演？答案是否定的。
2.
历史有相似性是需要背景的，并不是起因一样，结局就一样。
今时不同往日，背景已经发生了变化。同样的降准，楼市的结局会大不一样。
首先，此次降准释放1.2万亿基础货币，部分还将用于置换12月15到期的9500亿MLF，实质上增加的基础货币没用1.2万亿那么多，可以说一半左右是为了银行负债结构的优化，一半是为了补流动性缺口。
根据2021年上半年金融统计数据显示，上半年，住户贷款增加4.58万亿元，其中，短期贷款增加1.15万亿元，中长期贷款增加3.43万亿元。后者的大部分构成被广泛认为是住房按揭贷款指标，增量为近十年最高。
央行对房企和个人房贷占据商业银行总信贷量的百分比上限做了限制。这个已推出半年多的房贷集中度管理制度基本封堵了信贷放水资金直接进入房地产市场的可能性。
而对于现在的地产商，降不降准和他们关系不大，三条红线下，咱先把债务还清了再说，还想借钱融资怕是在做梦。
买房者更不敢去买这些暴雷地产商的房子，烂尾了怎么办。
只有对于那些优质地产商算是利好，提升行业集中度，有钱了好趁火打劫，某些暴雷地产商手中地皮还是很香，地才是真值钱的玩意。
如今的情况只能说是保行业不保企业，保交付不保财富。
说点实在的吧，只要楼市金融政策不放松，“房贷红线”依然加持，“降准”对楼市的影响面就不会太大。
大家好好回忆一下就能明白，今年7月15日那次全面降准对楼市没太大影响，长沙反而还陷入低迷状态。
3.
我们再结合紧接着发布的重要会议通稿来看，这里关于定调明年经济，宏观政策、货币政策、房地产政策思路就很明确了。
这里有3个提示：
第一，房地产贷款政策最严格的时期过去了，货币政策2022年总体比2021年要松一点。
第二，满足购房者合理住房需求。合理住房需求可大可小，首套、刚需算合理，第二套改善算不算合理？
简单说，房子卖得动，不能每个月都销量负增长，这才能健康和良性。
第三，房贷利率或许会降低。货币总量增长外，怎么让购房者愿意入市，其中一招是涉房贷款政策会放松一些，甚至针对房贷的利率，不排除也有一定降低空间。
所以如果真要说全面救市，要说暖春，等到降息再来说吧。
楼市风云变化，市场涨跌都是正常现象。
中央对楼市的态度已足够明确，暴涨或暴跌的梦都将被击碎，唯有平稳发展才是出路。
而作为购房者，我们需要的是尽可能选择优质资产、有保障的产品，适合长期持有，也更有流动的空间。
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