导语：
刚需是什么？
这个问题的边界比较模糊。
不信来看，以下哪个是刚需购房选项？
A：我毕业多年，一直租房，爸妈准备了首付款，让我先看个小户型。
B：我谈婚论嫁，现实问题，总要给对方一个家，起码也要紧凑三房。
C：我女儿上学，焦虑教育，虽然国家要“双减”，还是要老牌名校旁。
D：我人到中年，真的好难，抚养子女赡养老人，换个四房照顾周全。
论刚需，谁不刚需。
刚需当道
来感受一下贵阳的刚需：
（贵阳2020年高层住宅成交结构，成交面积80-120㎡最多）
这个时候，刚需想要留在主城，首付就要准备20万左右。
这个门槛，我认为真的不高。
在众多骚操作面前，甚至是极度友好。
有媒体也统计今年11个月贵阳主城区超过千套成交的项目：万科翡翠公园、龙湖景粼天著、经开吾悦广场、碧桂园西南上城、建发央著。
除了万科之外，其他均不过万。
有读者说“全部都是刚需盘”。
贵阳市场，刚需为王，刚需当道。
他们会选什么样的房子？
90平米三房做一卫是不够的，两卫会更佳。
随着换房成本的增加，刚需购房者也形成了一种共识：有条件尽量一步到位。
对于大部分刚需购房者而言，考虑到未来十年内家庭成员的增加，紧凑三房是起步，95㎡三房两卫是最低要求。
（贵阳最为常见的三室两厅两卫户型格局，不仅出现在万科多个项目，还出现在中铁、中天、龙湖、海伦堡、佳兆业等多个项目中）
想要居住舒适一点，就需要120㎡左右的三房两卫。
这是基于换房成本逐年增加，刚需买房的逻辑也随着市场变化。
不买房会咋样？居住质量停滞不前
再问一次，刚需是什么？
刚需意味着必需满足的需求。回到楼市，刚需就是“住有所居”。
然而，居住的刚需和刚需购房不是一回事。
今年下半年，基于“房住不炒”的大背景，银行房贷审批趋于严格，一方面严查首付来源，购房者必须证明首付款确实是自己的钱。
另一方面，房贷在银行流水这块也卡得更加严格。
从表面上看，这是误伤“刚需”。可能确实有误伤的部分，但是从政策制定层面，国家其实是在保护购房者。
央行认为，刚需型房贷家庭的债务风险要高于投资型房贷家庭。
举个例子，拥有1000万资产的投资型家庭，即便资产缩水90%，仍然有100万元的资金来应对；而只有100万资产的刚需家庭，要是资产缩水90%，那就只剩10万元了。
可以看出，如果首付需要通过借贷来实现，再叠加房贷，个人将背负过高的负债率，幸福感是很难有的，一旦遇到突发状况，刚需购房者更是首当其冲，也不利于社会稳定。
那么，银行用资金作为研判依据，挡住一部分并不具备买房条件的人。这些人居住的刚需如何满足？
与此同时，社会也需要引导正确的居住观。在个人能够承受的范围内，追求舒适度和性价比，租房也是住有所居。
另一方面，最近三年贵阳楼市走势的情况也彻彻底底给想要投机的小伙伴上了一课。
从投资客被市场毒打的角度上来看，没有一座城比贵阳适合刚需。
回归居住，那我们都是刚需
最后问一次，刚需是什么？
有需求要通过买房才能得到满足，同时具备买房资格，或者愿意为了满足需求付出较高成本，这就是刚需。
如果入不入手主要看房价涨跌，买不买要评估升值潜力，就别自称刚需了。
刚需不在乎房价涨跌吗？当然在乎。
只是刚需要买房，无论市场怎么变化，都得买。这种必需，是主动和被动的双重选择。
减弱了投资属性，在购房者眼中，房产的居住属性就更加突出了。
居住属性强调的是家庭成员的居住场所，简单来说，就是房子好不好住。
家庭成员的户内活动空间、社区环境、上班上学便捷性、周遭人群素质共同形成了以家庭为中心的生活场景。
如果从“家庭成员的生活场所”这个角度来理解和把握房子的居住属性，就比较容易选择适合自己的房子。
绝大多数贵阳楼盘配套学校（且公立为主），适合有孩家庭；
受城市风貌影响，大多数楼盘临近有公园，适合锻炼身体；
一半楼盘体量够大，足够配建更多设施；a
二手楼盘有足够的议价空间……
买得起、有书读、有配套。
阅山湖项目实景图
即使是用于投资型的购房，居住属性也同样重要，既然房子是用来住的，你自己不住，那就是租客住或者以后的买家住。
接盘的人同样会从刚需的逻辑——好不好住，来考虑出多少钱来租或者买你的房子。
物业好不好，房子维护咋样？
又成了摆在贵阳小伙伴面前纠结的难题。
如果购房者对刚需有了新的认识，可能会更加清醒；如果开发商把握了刚需的新变化，可能会更贴近市场。