作者| 深水财经社 金禾
今年以来，房地产行业“暴雷”可谓之多，从头部企业、TOP10房企到绿档房企皆惶惶不安，“一声平地雷，惊起千层浪”，房地产行业洗牌在即。
著名房企佳兆业也在11月扔出一个大雷。
11月3日，有投资者称收到了佳兆业关于延期兑付理财产品的通知，通知中称，佳兆业的流动性出了问题。
一时间，因为担心佳兆业的资金安全问题，近500位投资者立即聚集起来，在11月4日前往深圳罗湖友谊酒店进行维权，要求立即提取自己未到期的理财产品，现场涉及的理财产品总金额达127亿元。
一石惊起千层浪。从那之后，公司的负面一个接着一个传来，市场都在屏息等待佳兆业的偿债安排。
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以物抵债
根据佳兆业集团公布的数据，其担保的理财产品总金额约为127亿元，结合之前公告披露的数据，到期已偿还的本金为10.97亿元，到期未偿还仍有3.96亿元。剩余累计未兑付116亿理财产品。
而按照佳兆业披露的兑付方案，自到期之日起算，起码要27个月零20天才能完全拿回，也就是说，最早的一批也要等2024年。
此外，从方案公告中，隐约也能够看到佳兆业的问题还不仅于目前已暴露的风险。公告表示“截至本公告日期，该集团若干成员公司未履行其融资协议项下的偿还责任，包括银行贷款及若干其他借款。公司正评估集团的偿还责任，以制定兼顾其所有持份者利益的总体方案，解决集团面临的流动性问题。”
这意味着，佳兆业旗下成员公司的债务违约正纷至沓来，甚至还包含了银行贷款，可见佳兆业集团的债务违约“冰山”正在逐步浮现。
对于解决措施，佳兆业仅提了一句“为增加集团的流动性，集团正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施”。
佳兆业的动作确实很快，12月7日，媒体报道称，佳兆业以1亿元出质南京子公司股权。消息显示，本次出质的质权人为北京达盛嘉管理咨询有限公司，标的企业为南京佳兆业佳御房地产开发有限公司。
就在前几日，另一企业山高金融披露公告称，其子公司与佳兆业集团、盛帆及佳兆业创投订立买卖协议，将收购佳兆业香港中环中心38楼物业，收购价格高达1.86亿港元。
看来，佳兆业“以物抵债”的进程只会越来越快。
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频繁人事变动
而就在公司面临债务危机之时，佳兆业集团的人事变动也十分频繁。
10月27日，佳兆业集团发布了一份《关于西南集团组织架构调整及相关人员任免的通知》，宣布撤销成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团。
12月6日，佳兆业集团的境内主体公司佳兆业集团（深圳）有限公司发生法人代表变更，佳兆业集团执行董事、首席营运官、联席总裁由李海鸣变更为黄木开。
但最引人注意的，还是几位郭氏“二代”从佳兆业系上市公司的退出。截至目前，佳兆业旗下合计有7家上市公司，分别是佳兆业集团、佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业资本、双林生物、佳云科技和南太地产。
12月6日，佳兆业美好发布公告称，郭晓亭女士已提呈辞任公司执行董事兼副主席一职，自2021年12月6日起生效，以投放更多时间于其他公务。
而在3天前，佳兆业健康同样发布公告称，郭灏丽及郭晓欣由于其个人须投放更多时间至其个人事务上，郭晓欣已辞任佳兆业健康执行董事及联席总裁，郭灏丽已辞任执行董事，于公告日起生效。此外，郭晓欣还已辞任佳兆业资本执行董事，同样于2021年12月3日起生效。
据了解，郭晓亭、郭灏丽及郭晓欣均为佳兆业集团主席郭英成之女。在佳兆业的危急关头，三位郭氏“二代”接连的退出，让市场上产生了诸多的猜测，佳兆业或许还要将几个上市平台分别出售来抵债。
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历史总会重演
实际上，早在2014年，刚获得深圳市住宅销售年度冠军的佳兆业就暴过一次雷，并且同样起始于11月。
当时，因为资金问题，佳兆业超2000套房源被“管理局锁定”，佳兆业开始无法兑付大量的到期债券。
2015年1月8日，佳兆业无法按时支付一笔已到期的2600万美元债券的利息，成为首家美元债券违约的中资房企。同时，国内24家金融机构已经向法院申请查封佳兆业的资产，导致佳兆业在全国的楼盘基本都陷入无法销售的状态。
此事在当时轰动了全国，史称佳兆业事件。
但那个时候佳兆业无比幸运。
2015年，正处于房地产发展的高速时期，大环境一面向好。为了救房企，救地产，中国拉开了轰轰烈烈的涨价去库存运动，直接把房价拉升了一倍以上，深圳的房价更是直接翻倍，暴涨的行情下，公司的危机得以缓解。
2016年1月，佳兆业和诸多债权人达成债务重组协议，由中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿元，平安银行输血500亿元，总共提供800亿元的资金支持，一举还掉所有的欠款。
死里逃生的佳兆业，被称之为“地产不死鸟”。但历史总是在重复上演。摆脱危机后，佳兆业认为自己领悟到了中国地产的真谛，找到了一条只赚不赔的黄金路。
利用账上还剩下的几百亿现金，开始疯狂的买地，举债。表面繁华的背后，是无序的杠杆和沉重的资金压力，以及大量的明股实债，以至于佳兆业走到了今天，终于再度暴雷。
但如今，时代变了，在房地产政策不断收紧的背景下，地产不死鸟再也没有曾经的好运气了。
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