我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，平时关注老黄铺比较多，发现一个现象：部分小区两房涨幅明显高于三房，中鼎的北向两房（去年下半年到年底一直有看，觉得中高楼层300多万的总价买个两房，还望城中村不想下手）；金碧世纪花园两房也很疯狂，三房涨幅却一般；黄埔花园的两房也还好；金逸雅居的两房早就没货了，特别是86方能两改三的两房，涨幅可观。感觉是涨幅行情，总价限制么，还是投资客多，拿低价货多，还是上车刚需急着上车？
回答：刚需需求导致的，我的观察是：1、在纯刚需区域板块，两房、三房其实涨幅差不多，拉长时间来看2、在刚改、再改的区域板块，三房、四房的涨幅远超两房
提问：本人是大学城老师，老公在广园路上班，小孩3岁。目前在海珠和平家园有一套一室户和一套小两室户。现在打算将一室户卖出，再买一套大两室或者三室改善自住环境，也希望有个更好的学位方便小孩上学。房子预算在450w左右，首付七成，首付大概能付到300w左右，月供不超过1w。目前我们在考虑以下两个方案。1. 在客村附近购买两室户。2. 购买思科智慧城四期新房。想问一下这两个方案哪个会更好呢？或者您有其他更好的方案推荐么？另外还想问问思科智慧城第四期会不会限价发售？增值前景如何？智慧城的学位如何呢？
回答：两个方案都不太好客村2房，那边估计也就是一些老破小居多了，还是算了，现在客村赤岗那边很多卖家都在趁行情出货思科智慧城，这个就有点远了，要起来的话周期会很长，加上番禺东一带供地很多，新房不会少。最重要的是，番禺目前只能把万博带起来，其他新城举步维艰，万博都搞了很多年了才有今天不要指望开发商限价出售，开发商有一百种方法把价格拉低，比如可以把一些低价房源给关系户，然后高价的给市场，就算真的出现一二手倒挂了，市场会很灵敏的，很多人都会去抢一套先番禺是一个民强公弱的片区，好的公立集中在市桥，但那边房子很旧也是真的主要你这边7成首付一下子把你的脚步限制住了，有再多的首付，只要是7成，就会变得暗淡无关现实很多人为了买大一点，都会想办法腾出一个首付3或者4成的名额出来
提问：雕叔您好！我听身边很多人说，国外瘟疫持续蔓延导致外贸相关的公司经营状况十分惨淡，有很多公司已经或者将要倒闭，还有大量企业为了生存不得不裁员，甚至变卖房产；这样一来老板亏损，员工失业，会致使房价进一步下跌。雕叔您对此怎么看，还应该继续观望吗？
回答：都是各说各的道理，还有一种说法就是因为钱没地方去，大部分土豪都买房避风险去了。其实最难的时候应该是在今年春节前后那一两个月，但是这时候房价也没怎么跌吧？广州市区的价格一直很坚挺。最难的时候都没跌，还指望以后怎么跌？如果手头宽容的还供得起，今年市区其实是一个很好的买入点，像那些骏景盈彩美林之类的网红盘价格，已经很难找笋了。所以不用再观望了，直接买吧。另外就是郊区，增城南沙花都从化还有一些不热门的板块，可以先观望等到明年再入。
提问：请问下雕叔，9层高 小高层小区，一楼带花园的房子，一楼跟平层比，什么价格合适呢
回答：一楼带花园，实际上是比较纯粹的住家客才会喜欢等你要卖的时候，一般会多个花园溢价出来，这个花园价值，没有明码实标，行情好的时候，遇到伯乐，卖贵点是常事，没有伯乐的话，一般人都不喜欢一楼，太低，没隐私，潮湿。。。这些缺点暴露无疑所以能选中间楼层，就选中间楼层，不要剑走偏锋哦
提问：雕叔，基本房产专家都说非地铁盘都不考虑，那么中海誉城的143方四房值得入手么？毕竟感觉比较稀缺，特别是二胎时代的到来。
回答：中海誉城的143户型，如果让我选择，我觉得会有下面几种选项：1、万科东荟城132-143平的四房2、保利香雪山的125-135平的四房3、幸福港鼎峰的130-147平的四房四房的选择，大概率一定是本小区的两房、三房的业主置换过来的，因为对于普通客户来讲，不会在一个小区直接买四房的，这是买房置换的逻辑和规律所在那么，我们想一下：这些住四房的业主大概都是什么需求，家里人多需要更多的房间数、至少三代人一起住、家里一定有小朋友且有读书需求、以及源源不断的本小区的二三房置换过来的客群我想，这样一梳理，可能会提供清晰的思路给您
提问：请问天河区保利天汇是金融城板块吗，是东向发展线上的楼盘吗，广州一路向东
回答：保利天汇属于奥体新城板块，奥体新城范围为：牛奶厂、天健上城、大观路这一带保利天汇不属于“东向”发展线上的楼盘，如果自住没问题，如果投资的话，就稍微麻烦一点：1、未来的交房时间太长，虽然我们不担心保利的开发能力2、周边的商业配套其实不太行，我甚至觉得以后的居民都会做地铁来黄村高德汇、车陂来消费，或者直接开车来东圃的天河城3、至于未来的学位，我们不能说百分百可以确保，但确实是有风险的4、所有的一手盘都具有不确定性的这个因素，所以这个也是雕叔一直坚持的观点，因为不确定性，所以就不要赌
提问：你好朱老师，1000左右的预算买三房，中熙君南山和山语海哪个更好？6年之后才用到学位，在来福士上班，希望涨幅能超过平均值。
回答：你…52次提问的朋友，你在来福士上班是上了多少个班啊，天天出来买房提问题么？6年之内，君南山优于山语海，南二外合并赤湾之后，也很难把一个原本南山垫底的学校拉到跟南海同水平；至于6年后赤湾&太子湾整体发展面貌，我们静待实际落地情况吧[微笑]
提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买
回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。
提问：雕叔，打扰了。这个我没明白，贷出来650*0.7=455万，还了280万，只有175万。10年后，假如175万杠杆买的房子溢价100万，卖了到手也才275万现金，怎么还到期的借款455万？请教下您！
回答：多出的175万，一般建议买房子，假如还是3成首付，买个500万的标一轮行情涨个50%就是250万了10年时间，哪止一轮行情？？？2016年跟2020年，不到5年时间就有2轮行情了你花175万首付去买房，10年才涨100万，效率得有多低
提问：雕叔，计划买深圳600万左右的标的。有深户名额（夫妻之一是深户），深圳无房。省内有贷款记录，目前在还贷，正常购买应该是5成首付。找深圳管家公司，手续费是房子总额的2%，可以一条龙帮助购买公司，做抵押经营贷，管家公司还需收贷款额度的1.5%手续费。购买公司加账目预计花费9100。如果自己拿300万，请垫资公司垫资300万，预计需要支付垫资公司15万利息。感觉费用成本有点高。抵押经营贷算下来预计应该能3成首付。请问这种情况，我是拿300万，5成首付，等额本息，还是拿200万，抵押经营贷3成首付？
回答：你说的上面这些收费点数都是正常的市场点数，包括找管家公司的2%，1.5%的贷款手续费，垫资成本万八万九之类的整体评估下来，肯定是走经营抵押贷划算的，因为杠杆好，资金使用效率高
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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