打开

关于房地产,中央政治局定调了!“换房人”还有一个大利好

subtitle
21财闻汇 2021-12-07 23:34
打开网易新闻 查看更多图片

图/东方IC

来源:21世纪经济报道

作者:张敏,侯潇怡,家俊辉,李莎

编辑:包芳鸣

房地产接连迎来重磅消息。

12月6日,央行宣布为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。央行称,此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元

这一消息很快被房地产业解读为利好。按照央行的说法,此次降准主要“支持中小企业、绿色发展、科技创新”,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。也即,房地产并不是资金释放的直接目标。

但对于“久旱盼甘霖”的房地产来说,这一动作仍然足以提振信心

同一天,中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。会议明确要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环

与之前相比,本次政治局会议关于房地产的表述相对温和。中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强在接受21世纪经济报道记者采访时表示,会议表述的转变释放了更加积极的政策信号,但政策基调不会发生急转弯式的改变,可能会根据房地产市场的具体情况进行微调。

受这些消息刺激,7日,A股和H股的房地产板块企稳上涨。Wind数据显示,截至收盘,房地产指数板块上涨1.13%,中南建设、济南高新、铁岭新城等个股领涨。

降准,如何影响楼市?

存款准备金是金融机构为应付客户提取存款和资金清算而准备的货币资金。存款准备金率下调,往往意味着市场将释放一定规模的长期资金。但值得注意的是,这部分资金并不会直接作用于楼市。且稳健的货币政策方向不变,降准并不意味着货币政策的宽松

按照央行的说法,此次降准的重点,在于“更好支持实体经济”。这与高层在12月3日的表态颇为一致,即“继续实施稳健的货币政策,保持流动性合理充裕,围绕市场主体需求制定政策,适时降准,加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度,确保经济平稳健康运行”。

央行还表示,此次降准释放的1.2万亿元人民币中,部分归还到期的中期借贷便利(本月15日将有9500亿元的MLF到期),剩余部分用于满足市场主体需求。

这些表态都说明,降准的动作,并不能简单地解读为对房地产的“救市”。相反,这一动作与房地产并无直接关系

但降准的间接影响仍然存在。中原地产首席分析师张大伟认为,降准意味着短期银行的贷款额度肯定会有所增加。

与此同时,降准能释放较多低成本的长期资金,有利于降低金融机构的资金成本。“如果在降准后能出现一次降息,对楼市来说肯定是更大的利好。”张大伟说。

若结合监管层同期的其他表态来分析,利好的一面就更加明显。12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作,会议提出,“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,结合这一表态与降准的动作,意味着房地产信贷环境有望继续改善。一方面,降准释放流动性的利好下,房贷利率下降、放款速度加快,另一方面,房企融资环境有望继续边际改善,房企合理的融资需求得到满足,有利于降低房企债务风险。

其中,根据监管部门的表态,针对刚需的信贷政策将更加友好。中国指数研究院也认为,行业环境改善预期将进一步明确,部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期,银行放款周期有望进一步缩短;另一方面,房企开发贷和并购贷款合理发放,亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。

刚需将迎利好

在各项调控政策中,信贷政策对房地产市场的影响最为直接有效。

贝壳研究院指出,在限贷政策下,低总价刚需群体受到的影响最大。这部分群体获得贷款的时间更长,贷款成本更高。因此,近期低总价二手房交易量下降的更加明显。

同时,由于各地实行严格的认房认贷政策,“卖一买一”这样的置换需求被视为多套,贷款成本和贷款难度增加,也抑制了改善型需求的释放

11月19日银保监会发言人披露的数据显示,截至10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。而个人住房贷款中90%以上用于支持首套房,投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

对此,某股份行相关业务人士指出,首套房贷款比例占据9成以上,一方面显示了今年以来严格遵循“房住不炒”,保证刚需的调控成果;另一方面,今年以来因严查首付款来源,限制消费贷、经营贷、信用贷款等贷款资金进入楼市,并严控房贷增速,导致房贷放款周期普遍较长,严监管下难免存在“误伤”,对一些资金紧张的改善型客户不太友好,某些刚性换房需求也受到了抑制。

多位华南地区置换购房者则告诉21世纪经济报道,今年下半年银行房贷放款周期普遍在半年左右,导致其所售房产已经过户完毕贷款仍未放款,因资金问题,下一步置换计划也一再推迟。

究其原因,某股份行总行相关业务负责人称,放款周期长主要系监管对额度、放款节奏、增速等一系列的宏观调控要求,与银行本身红线触达或额度情况无关,即便是自身额度充裕的银行,在监管调控要求下,也要按照节奏放款,放款周期长也实属无奈。

不过目前,房地产业的信贷环境已比此前有所松动

前述股份行总行相关业务负责人表示,近期政策上虽然没有接到新的指示,利率、认房认贷等方面尚未有新的调整,但是额度方面确实宽松了一些。

而从21世纪经济报道记者摸底的多家银行来看,这种额度宽松情况较为普遍

广发银行广州分行相关业务负责人对21世纪经济报道记者表示,其按广州限购限贷政策执行房贷审批。目前总行按月度对广州分行进行额度管控,预计12月房贷额度保持稳定,平均放款等待时间(递件之日起)为1至2个月。

招商银行广州分行相关业务负责人对记者指出,其按揭贷款额度依照监管要求及总行统筹进行分配,对已接单的业务合理、有序的安排投放,目前放款周期在2个月左右,认房认贷标准按广州监管要求执行。

从今年以来房贷调控最严格的广州情况来看,今年以来房贷利率已经五次提价,最近一次是8月份。但之后广州地区主流商业银行一直维持首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。到目前为止,广州房贷利率整体并未出现下调。但银行普遍都有按揭贷款额度,且审批加快,放款周期较之前明显缩短,有银行最快一个月就可放款。

官方数据也证实了这一现象。央行表示,2021年10月,个人住房贷款增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

房企,最困难时刻或已过去

今年下半年,在严格的房地产金融审慎管理制度实施下,大量房企出现流动性紧张的局面,市场信心一度跌入谷底。

针对此,近几个月来,监管部门持续释放政策纠偏信号,强调对合理的房地产信贷进行支持。

最近的一次表态在12月3日,银保监会新闻发言人在答记者问时表示,要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度,促进房地产行业和市场平稳健康发展。

此后,信贷政策出现改善,房地产业的信心终于有所恢复。而眼下,开发端也有了明显变化。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,银行对开发贷的审批周期也有所缩短,“下半年一些项目被停贷,现在又开始重启。

该人士表示,虽然信贷政策远未恢复到今年上半年的宽松状态(短期内也很难恢复到这一状态),但房地产流动性最困难的时刻已经过去,市场的信心也开始恢复

中国证券报12月6日报道称,11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上,继续保持环比、同比双升态势。

多数受访者认为,在此基础上,降准信号释放的利好,将进一步提振市场信心。其中,在房地产信贷政策基调不变的情况下,会继续有执行层面的纠偏和定向调整

明年楼市有何表现?

中央政治局会议最新定调透露这一信号

房贷松绑迹象之下,房市已出现一定回温迹象。据网易房产监控数据显示,11月广州一手住宅网签成交9268套,环比上涨29.44%;二手住宅的市场活跃度也高于10月,据广州市房地产中介协会统计,11月广州二手住宅共网签6044套和58.76万平方米,环比分别增长15.06%和15.58%。

那么在降准进一步利好消息下,房贷是否有望进一步松绑的可能?

从房贷层面看,购房者“贷款难”问题或将得到缓解。降准过后,银行贷款环境相对宽松、可用于放贷的金额增加,有可能推动中短期房贷利率走低

但一位股份行对公业务相关业务负责人同时指出,对房地产不可过分乐观,如今的政策是保交房,维稳而非放水,房住不炒的政策导向不变,困于贷款的刚需购房者可以留意接下来的窗口期,但在当前房贷政策下,投机者的空间依然很有限。

值得注意的是,12月6日,中央政治局会议会议上提及的要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,在中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔看来正是本次会议的一个亮点。

“在国家层面对购房者合理自住住房需求进行合理政策支持,也符合‘十四五’期间提升住房居住品质,满足人民美好居住需要等政策导向。” 卢华翔说。

王业强则表示,提出支持“合理的住房需求”是为了与“投机炒房”相区别,也期待后续在政策上有具体的认定标准推出,比如对面积、套数(尤其是套数)进行规定,并将贷款比例、贷款利率与之挂钩。

此外,本次政治局会议还提出要促进房地产业健康发展和良性循环

卢华翔表示,“平稳健康发展”一直是中央对房地产行业的要求,“这个方向应该是不会有变化的”。

王业强则认为房地产政策的提出要符合实际,目前房地产整体处于低谷时期,行业压力和风险较大,在这样的背景下提“平稳”有些不合时宜。

王业强进一步指出,本次会议提出促进房地产业健康发展和良性循环,释放了一种更加积极的政策信号。后续地方政府可能会因城施策适度对落户、税收等政策进行微调,“如果市场好,调控可能会相对紧一点,反之则相对宽松一点”。

“良性循环”是一个比较新的提法。从房地产行业角度来看,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,本次会议关于房地产“良性循环”的表述,意味着现在房地产循环可能不畅,包括供地循环、开发建设循环、新房循环、二手房循环在内,房地产链条循环不畅通,导致房地产下行明显,拖累经济增长。

基于此,李宇嘉称,政策开始从整个循环链条的各个环节进行疏通,包括调整土地出让的政策,降低拿地门槛,增加开发贷款投放力度,重启并购贷款,降低二手房交易成本。其中最重要的是增加资金润滑剂对循环链条的疏通。

王业强也指出与过去限制房地产为主的政策相比,这次“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重,是一个单向的循环,亦即资金单向流动,未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

卢华翔认为,良性循环应该包括促进房地产与国民经济发展,以及房地产如何在国家双循环格局中发挥更好的支撑作用两个重点。

对于接下来的楼市走势,李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,具体而言,明年在促进房地产健康发展和良性循环方面,可能会有一些政策推出,如按揭贷款政策和开发贷的正常化,加强监管预售资金的同时优化使用,增加对保障性租赁住房的支持。

许小乐则预计,未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持,贷款环境会更友好。刚需、改善型购房需求释放,“将会巩固楼市11月的底部复苏局面,并将对4季度以及明年一季度的市场构成利好。”

本期编辑:王婷婷

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
130赞
大家都在看打开应用 查看全部
      网易热搜每30分钟更新
      打开应用 查看全部
      打开