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郑州老城区多盘贴身厮杀,主城核心单价升至2万,你会买单吗?

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乐居网郑州 2021-12-07 18:14

年关将至,又到打响年末收官战的时刻。许多房企为了年底回款,冲刺销售目标,纷纷推出各种打折促销手段,特价房层出不穷。但在整体下行的行情下,也有一些“逆市上扬”的房源,不降反涨。

上周末郑州5项目开盘,碧桂园云镜却在疲态尽显的市场中显得格外抢眼:首开推出160套房源,成交145套,去化率达到91%。为什么该项目会如此热销,仔细研究也不难发现其原因:金水区花园路国基路,双地铁,学区完善。由此可见,核心区域加上成熟配套,在市场上的需求还是比较“刚”的。

显然,在今年的市场寒冬的考验下,郑州房价将呈现分水岭态势,强者恒强,弱者愈弱。
选择优质资产
对于置业者来说,就要重新调整购房逻辑了,要选择优质资产。一般来说优质资产都有几个不可或缺的共性:

稀缺资源

产品过硬

品牌兑现力

稀缺资源就是手里的一张好牌,过硬的产品和品牌兑现力就是如何把手里的牌打好。老城区寸土寸金的土地供应和成熟的配套,成就了三环内的稀缺资源,今天就来盘一盘主城区即将入市价格坚挺楼盘。

老城区改善盘年底集中入市

未来天奕

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主城区CEO盘。位于东风路经二路交汇处,眺望东风渠,位置绝佳。据说从建筑外形到户型设计再到室内装修,都由大师李玮珉操刀设计。主力户型为160m²—580m²大平层四房产品,精装修交付,产品设计豪华,周边生活配套成熟,出行便捷。开发商也确实是使出了洪荒之力,将主城区的标杆豪宅。但项目的容积率略高,周边人群密集,环境不纯粹。现在市场低迷,打造这样的豪宅产品,也需要实力强大的开发商,目前该项目的开发商还没有打造豪宅的经验,项目到底如何,还需要落地之后才能知晓。

万科古翠隐秀

效果图

杭州古翠隐秀

位于经二路与红专路交汇处,向北有农业路快速路,出行相对便利。这是万科在金水主城区继世阶之后的又一改善作品。目前所了解到的信息是将打造主城区的改善项目,纯粹大平层,主力户型是188平方米,对外释放的还有147平方米、175平方米、225 平方米、248平方米。对于改善产品来说,万科操盘本身就是一张王牌。不过看地块,劣势是显而易见的,地块较不规则,是今年6月份集中土拍万科拿到的地块。这个项目的思路是来源于杭州的古翠隐秀,但不同于杭州静谧归隐的气质,主城的城市病比如噪音堵车等问题也会面临。

敏捷江山誉

项目同未来天奕、万科古翠隐秀一样,都是位于金水区核心区域。该项目是敏捷和银基合作拿下的地块,银基是河南老牌房企,但这个敏捷也是来头不小。敏捷集团创立于1993年,全国百强房企,之前在郑州开发的项目仅有2020年拿下的巩义锦绣源筑项目。敏捷江山誉位于纬四路未来路交汇处,打造住宅兼容商业项目,容积率偏高,周边医疗资源丰富,但是嘈杂拥挤。项目定位刚改,精装交付,目前的户型有89平方米、109平方米、125平方米、139平方米。据项目负责介绍,目前5#楼即将入市,该栋楼的得房率较高,整体在80%以上。未来路沿线已经好久没有新盘出现,这个项目作为敏捷正式入郑的第一盘,首开会更注重口碑和影响力。

金茂未来府

金茂未来府是金茂在6月土拍中,以溢价30%,楼面价10226元/㎡拿下经开9号地。位于经开第五大街和南三环的西北侧,离南三环较近,出行方便。在目前的市场上,经开老城区也成了房企的香饽饽。交通便利,配套齐全,离东区的距离比较近,承接东区外溢人群。这个项目延续金茂主打的科技住宅,但与以往的豪宅产品定位不同,这次金茂设计了89平的小户型,对于刚需来说,也有了上车金茂的机会。目前项目对外释放的户型的面积有:89平、113平、128平、145平和165平。目前,金茂部分项目出现业主维权的情况,项目蓄客或受影响。

老城区价格站稳2万+

郑州三环老城区云集大量的优质资源。学区方面,不管是省实验小学还是郑州八中,省实验中学,都是一位难求。完善的商业配套,正弘城,丹尼斯,更有充满市井气息的健康路夜市。医疗更不用说,单金水区就有10家三甲医院。丰富的交通网,不管是公交线路,还是地铁线,都途经主城区。也正因这些,老城区生活便利,相比北龙湖,更有生活的烟火气。

老城区因为其发展成熟,资源集中,我们不得不面对老城区通病:人口膨胀,交通拥挤,景观绿化少……例如郑州金水区纬五路沿线,沿途有纬五路一小、二小,还有省人民医院,省胸科医院,每天拥挤嘈杂,堵车已经成了常态。任何楼盘都有优缺点,但区位和成熟的配套也成为越来越多人置业的重要因素。虽然今年的市场行情不好,反观金水老城区很多老破小,很多二手房的挂牌价格仍在2万以上。可见主城区的价格已经在不知不觉中站稳了2万+。现如今主城区的土地开发一块,少一块,在预算充足的情况下,还是选择资源稀缺,有“刚性”支撑的楼盘作为首选,同时要考虑房企实力以及具有亮点的产品,这样才有利于资产的增值。

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