编辑 | 闷油瓶
如果你手握千万，在天河购买改善型住宅，不想面对钢筋森林，会选择哪里？
天河公园和牛奶厂，这对CP在广州豪宅市场里大概不会被忽视。
一个身处区府核心，闹中取静；一个不食人间烟火，遗世独立，同时他们也有不少共同点：
① 都是宇宙中心的明星板块，环境优越，10万+；
② 都是广州豪宅区的典型代表，新房奇缺、二手房价高货少；
③ 都属于天河东延，承接珠江新城、金融城、琶洲购买力外溢。
有趣的是，去年广州这波行情天河公园就是掀起者之一，到后期稳住的时候，就轮到牛奶厂上蹿下跳，颇有你方唱罢我登场的感觉，就差互相battle一下了
那么，同为9-10万/平，天河千万级置业的改善板块，你会选天河公园还是牛奶厂？
01.
涨幅PK：55开
首先我们来看看两地的房价成绩和涨幅对比。
熊市抗跌，牛市领涨，2020年是天河公园表现抢眼的一年。
记得当时8月底，新世界东逸花园成交冲9万/平， 连同珠江新城和天河北一起，开启了广州的上涨行情。
但因为涨得太凶，今年8月板块内标杆盘基本都被指导价封印，所以我们统计的时间只能截止到政策出台前。
不过天河公园顶尖的市场价值还是摆在那里，中介表示，一些原本卖6-7万/平的楼盘，真实价格还是在9-10万水平线徘徊，回调幅度不大。
当然，牛奶厂这边也不是吃素。
自奥体公园拍出5.1万/平的天河地王后，今年招商雍华府、华润天合、龙湖首开天宸原著、金地天河公馆“四大金刚”就开始杀疯了。
1月牛奶厂曝出7.9万/平成交，开始全面冲8万；
3月曝出8.5万/平成交，开始全面冲9万；
5月9.3万/平成交，又准备冲击10万+...
回首近一年，单个小区拎出来都是涨幅惊人，其中华润天合和金地天河公馆，涨幅更是高达53%和59%。
从这轮涨幅PK来看，理论上天河公园小胜一筹，但由于存在指导价和时间差的影响，可以说双方差距并不大，姑且打成平手。
02.
区位&配套PK：
天河公园完爆牛奶厂
说完房价，我们来比对一下二者的区位和配套。
天河公园，天河区政府所在地，而区府板块往往也是城市资源高度集中的地方。
这里距离珠江新城、金融城、琶洲三大商务区仅10分钟的通勤距离，充分享受广州黄金三角点的外溢。
就交通而言，天河公园汇聚了地铁21号线、13号线二期（在建） 、11号线（在建） ，待后两线开通后，无需换乘即可实现“西达珠江新城、东到鱼珠、南联琶洲”的梦幻愿景。
教育方面更是拿手好戏，天府路小学+113中学 的黄金组合，在天河绝对是准一线水平。
天府路小学
很多买这里的业主就是为了学位，小学6年+初中3年，起码9年以上的持有周期，导致这边的换手率低，基本上卖一套少一套，放盘十分稀缺。
而且，整个板块配套成熟，三甲医院、临街商铺应有尽有，生活气息浓郁，但人不算特别多，走在街上有一种休闲的惬意感。
虽然缺乏大型商业中心，不过坐个地铁到体育西商圈也就十几分钟的事。
天河公园标杆——东方新世界
再看牛奶厂，同样是天河东延的区域，但其实离珠江新城有10公里远，比起天河，反而更近黄埔的科学城。
硬要说的话，勉强可以称为金融城的后花园，同时还傍着厚积薄发的智慧城。
地段差了一截，配套方面也落后一等。
地铁？没有，出行只能靠黄云路、珠吉路和广园快速，拥堵积水是家常便饭，也是奶厂广受诟病的污点。
积水的黄云路，图源：网络
医疗、商业？除了临街底商，基本等同于零。
教育倒还不错。天河灵秀小学、奥体东小学就在板块内，包括已开学的执信中学天河校区与牛奶厂也是一路之隔，有7个班直接对接以上小学生源。
虽然中学新开，教学质量要看明年的中高考成绩才知分晓，但根据学校头衔的咖位以及板块的能级来看，在天河会是中上水平。
因此从区位、配套来综合评价的话，这一票，可以投给天河公园。
03.
环境&产品PK：
牛奶厂孤独求败
当然，牛奶厂能涨到现在的高价，也并不是没有价值点支撑。
或许正是偏僻的交通和位置，才造就了牛奶厂板块独特的环境优势，毕竟人家前身就是养牛的地方：
高绿化、低密度、绝对次新、纯改善、无毒地史，在天河乃至广州都很难找到第二家
整个板块被山体绿荫环抱，完全独立于闹市之外，是天然很适合用于别墅建设的理想用地。
奶厂四大金刚，容积率仅有2.1~3，收楼时间最早都是16、17年，有大户型平层和别墅，绝对次新房。
据悉，不少豪宅还是板式塔楼设计，住宅南北对流，容积率低，居住密度十分舒适。
加上即将面世的两大新盘，合生·广州缦云主推142-259平产品，合景臻颐府主推180-350平产品，又进一步加强了板块的改善定位，将刚需拒之门外。
富人喜欢的“千万买邻”，在这里就能找到印证。
左为龙湖首开，右为金地天河公馆
龙湖首开天宸原著别墅
而天河公园这边，也不错，是广州市区为数不多有大型市政公园配套加持的纯住宅板块。
不过论及环境和产品，还真不够奶厂纯粹。
天河公园东南西北四个位置，最为人称传的就是西门，也是房价第一梯队，东方新世界熹园、东逸花园就在这边，均价在9-10万/平左右。
北门靠近广园快速和华景新城，高校云集，标杆盘是锦苑和珠江俊园，报价约8-10万/平。
南门，被黄埔大道中和员村城中村包围着，标杆盘有都市兰亭花园、东璟花园，报价也在6-8万/平左右。
最后的东门靠近科韵路，以IT码农为主，广海花园、穗东花园这些90年代老小区，报价在5万/平左右。
从以上统计可以发现，天河公园的产品线参差不齐，无论是楼龄、小区密度、户型跨度都比较大，刚需、刚改到改善都有。
好听点是丰俭由人，客观点就是圈层的纯粹性不够。
而居住品质和环境比较好的就是西门和北门区域，能便利地享受到公园+各种生活配套加持，价值在板块内最高。
04.
前景PK：
牛奶厂产业底色更重
最后我们来看看未来二者的发展前景。
其实天河公园大部分价值是来自珠江新城、琶洲和金融城的中产外溢托起。
但前期它们涨得太猛，像金融城还透支了不少未来价格，基本都被套上了指导价的禁锢，自顾不暇之下很难再分一杯羹出去。
加上没有新盘和拍地的刺激，同样受到指导价影响，这就平抑了天河公园的上升热度。
接下来天河公园主要增值点有两个，作用也不会很立竿见影：
1）13号线二期和11号线开通
2）员村旧改，实现周期不定
但并不代表我们不看好它，能在高楼林立的天河提升生活品质和舒适度，天河公园绝对功不可没，它的稀缺性始终独一档。
天河公园实拍
牛奶厂这边，随着天河智谷板块的逐步完善，其前景会新增一层科技产业的保护底色。
而且，奶厂附近的吉山村旧改已确认由富力和合景操刀，纳入三年行动计划里，这是极大的一个增量利好。
总的来说， 如果你看重成熟稳定的生活氛围，喜欢闹中取静 ，可以选择天河公园。
如果你追求绝对的圈层和私密，高知客群和产业进阶 ，那么牛奶厂会更适合你。
关于牛奶厂和天河公园，大家怎么看？
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