冰冻三尺，非一日之寒！都说近期南京市场冷，究竟有多冷，还是需要数字来量化！有一个指标，很重要！那就是南京新房住宅的库存数量！
当市场火热，住宅供不应求，按照过往经验，这个数字就会相对较低，而如果这个数字不断攀升，那就是市场明显供大于求。
近日，查询南京网上房地产，发现南京新房库存竟然突破了7.3万！创下多年以来新高！
这个数字，到底有多夸张呢？我们来看下历史数据！
根据部分媒体报道，2019年年末，全市新房可售套数为4.4万余套。
18年11月，南京新房库存悄然涨至3.5万套，此后曾一度破“4”，后逐渐缩水降回“3”字头。
2016年4月份，南京房地产市场的新房库存量跌破“3”字头，较2015年缩水一半。
2017年3月，新房可售套数仅剩19965套，首次降至“2”字头以内，创下历史新低。
南京过往，大多数时候，一般新房库存量都在5万套之内！3-5万，一般是认为供需比较平衡的节点！如果低于3万，甚至2万以内，那就是供应明显低于需求。市场购买欲望强烈！
此前，南京楼市历史上新房库存突破5万的年份有两个。一个是2014年，一个是2011年，也都是南京楼市最冷的两个年份，而现在，南京的新房库存已经达到惊人的7.2万。
一对比，你就知道，南京目前的新房库存显得有多大！开发商有多难！
这也难怪，往常库存破5万套的时候，去库存的刺激政策也随之而来了！但现在库存都破7.2万了！至少，年底这段时间，感觉南京屁股坐的还是非常稳！
那么问题来了，如果明年初不出适度政策，难道是想往库存破10万数字迈进？
伴随着，南京新房库存数字不断攀升，南京楼市板块的去化情况，也从之前的远郊卖不动，逐步向核心板块靠拢！
市场的反应，总是一步步的显现出来！
①就连河西也都不能够一次性清盘了！买房人开始挑剔户型、楼层！
随着供应量预期增大！尤其刚刚第三批次南京集中土拍，河西南5幅地块！很多预期头部板块的人群都觉得自己买到河西南的希望大增！！！开始不慌不忙了！
河西，不管怎样还是南京头部，自住改善，该买还得买，整体肯定还是轻松！
②紧接着河西之后，南部新城大校场及周边城东开始承压！
最近大校场的一些楼盘开盘数据，6成、8成的！都有！
没有日光，主要原因还是会受大环境影响，且大校场周边储备项目较多。这类型改善买房人，只要觉得反正后续价格又不涨，而且还有的挑，那就再看看再说！
这次第三次土拍南部新城三幅地竞争都不激烈！边城拿的略有溢价、金基中北和南部新城建设公司底价托底两块！城东G123流拍，G122交通建设底价拿下！
看一眼，买房惠制作的南部新城大校场和周边城东供应图！目前的市场要应付这么多“豪宅”！开发商压力着实不小！
目前大校场四叶草动作频频，这四家很快都会上市！但四家定位都是改善，最小140㎡+，大的接近200㎡。但目前河西这类客户收的也猛，加之河西地块供应量上来了！河西也会分流大校场的这类客户！
不排除，后续部分的地块会配比一些110-130㎡的户型，针对首改客群。目前整个大校场从供应风险来看，小户型反而相对稀缺！目前市场正值淡季，开发商从防范风险的角度，搞点接地气的110-130㎡也未尝不可！璞悦和园、华夏幸福和金地大成雅境，也都配比了这个面积段产品！
毕竟大平层这类的塔尖群体，不是说市场没有，而是这类产品冒出来的相对有点多，也被开发商割的差不多了，还要等待时间让其生长！
③城南板块，3.8-4.5万/㎡项目都不容易！中间层客户断层！
除了仁恒YYDS，星光淡季蓄水依然猛！目前1号地已经清盘，三号地还有3栋414套房源。预计明年三月份才会开盘！
目前的市场，也只有仁恒这种，可以无惧板块，市民都认可品牌价值！仁恒不快销，楼盘数量也少，专注品质，买房人觉得买的到都赚！淡季之下，这种品牌力显现就越发明显！
其余城南板块，从一线市场了解到，目前客户数量也有，但多数盘的客户忠诚度几乎没有！这是销售员蓄水的最大难题！淡季买房人很挑，而且很轻易的就能被别的盘拐跑了！
城南板块内部的子板块很多，除了雨核南岸价格很刚需的3万出头首开的中海钟山印没有竞争对手以外，3.8-4.5W/㎡价格区间的涉及人居森林、雨核、软件谷滨江等板块，这些板块地理位置，你要说相隔多远，其实也没多远、也没几公里！所以对于很多客群来说，买谁都可！这是城南在这个价格区间段楼盘所面临的最大问题！！！自己对比别人的优势在哪？？？要跟客户说的清楚，明白！
根据最新消息，中海南山印今日首开大捷，现场去化9成+！
南山印开盘现场
淡季之下，一名有钱有资格的客户，就像一只白羊，被各种狼虎视眈眈！
一位城南一线销售跟我爆料：最近市场确实很难！客户本来就不多，蓄水还被城市星光和华夏分流一波。蓄水周期短，这个市场确实难！
河西都开始卖不完了！有钱的先被河西抢跑，剩下的中间层客户不少都需要卖旧买新，置换！中间层客户断层了！！！！续不上！！！
客户断层续不上，这才是最根本的问题！不是这些板块没有需求，是当下，这些板块的主力需求客户，老房子还没处理掉，没资金可供下手！！！
除了河西、大校场部分盘，现在市场基本就剩下纯刚了！！！那3.8-4.5万/㎡这个面积段的城南盘，就要等着市场行情扭转了！等着改善客冒出来！！！
现在什么楼盘最好卖？？？
单价便宜，适合地缘刚需自住！！！单价3万/㎡左右！板块有一定发展潜力，开发商品牌也不错的，最好卖！纯刚不需要拿着卖旧买新的钱来做首付，手上有首付直接买！基本都是买来住的！
35000元/以上的板块，除了前面江北正核中交锦方，与区域限价倒挂明显，热度不错！其余大多数原来所说的主力次级板块，都遇到了去化难题！当然这个去化难度，跟区域的供应量以及楼盘蓄水周期有很大的关系！！！这个市场，卖的情况一般，不代表这个板块不具备价值！
④江北核心区！人们对江核认识更深！
江北核心区受整个大环境的因素，外地投资客基本撤场，导致楼盘热度出现骤降！光靠刚需地缘和改善，难以撑起这么大的供应量！且今年江核的限价拉升幅度，算是南京前列！目前毛坯限价已经涨到32000元/㎡起，加包基本都要35000元/㎡-36000元/㎡，且多数楼盘起步都是105㎡，总价并不低！
今年对于江北核心区舆论来说，最明显的变化，是从随便买买买，而转变到让更多人认识到江核内部的价值分野。
（这张图，熟悉江北核心区的人肯定懂）
以及更多人开始关注到，子板块的地块供应周期，以及未来会否被迭代的问题！
这个问题对于江北，显然更为突出！因为江北相对土地多！这些商品房现在建设出来，就意味 着后续，必然会在一定周期后被周边的其他楼盘迭代！ 而江南或许不会这么明显，因为许多地方并没有那么多的土地存量了！
另外，还是需要解决地缘居住的问题！要吸引更多人愿意江北居住，最好还要就地产生岗位！
如果前期那么多投资客，都不准备在江北居住就业，那就是要等着找接盘侠！
江北限售期解禁后，恐会生出巨量二手房供应！这个时间，其实更加看重官方的作用！只要江北稳住官方限价，持续拉涨，保持市场信心！这些就不会成为问题！
但舆论也已将江核地块区分为非正核和正核。前期非正核已经放了大量的土地，后续剩余的正核土地更多，以及青奥附近滨江部分地块，都还未放出！未来随着限价拉涨，这些价值更高的地，也会陆续推出！迭代迭代迭代！后续如何更加科学性的平衡出让江核各子板块土地，以及如何定相应限价，这个门道很深！
不过作为十四五，南京规划的一核三极中的江北新城主城拓展级！又是国家级新区，大面形势摆在这，各方面建设都在推进！之前或许某些预期值太高，现在适度回调点，说不定后续发展会更加稳健！长线依然看好!
今天受制于篇幅长度，其他板块，后续再聊！