许多人都将2021年称为楼市“转折”的一年，原因很简单。首先是调控政策方面，今年首次迎来金融层面的调控，包含“三道红线”限制房企的负债率，“限贷令”将银行房地产相关的负债占比设置了上限，收紧了整体流入楼市资金的注水口。其次是与房产相关的土地“两集中”，有效降低了土地拍卖的溢价率，间接减少了房企拿地成本。最后则是直接对于房价的限制，比如“二手房指导价格”、住建部约谈房价上涨过快的城市等一系列措施。
在这样的大趋势下，房价果然应声回落，根据国家统计局公布的房价数据来看，2021年我国平均房价已经从年初的11220元/㎡降至10月份的9749元/㎡，跌幅达到13.1%，并且已经回落至2019年的房价水平。此外，楼市“金九银十”期间，70个典型城市中，新房价格城市数量从43个增至52个，二手房价格下跌城市数量从53个增至64个，占比高达91%，说明“普跌”趋势已经形成。
不仅如此，根据一些专家学者的观点，比如易居房地产研究总监严跃进的观点来看，新房市场在年底最后两个月仍然面临“较大”的降价压力，从过去房地产市场的周期来看，一般会持续下跌8个月。经济学家汪涛也给出了类似的预测：随着楼市调控紧绷，叠加房地产税等长效机制加速落地，今年四季度和明年全年房地产活动会持续下跌。也就是说，根据这些专家学者的观点来看，今年剩余时间楼市还会持续下行，也就意味着2021年的平均房价有望低于2020年，达到过去10年从未出现过的“首次下跌”，正因如此许多人才将2021年称为楼市“转折”的一年。
楼市迎来第二次“反转”？“翘尾”行情出现
随着时间来到12月，根据以往经验来看，每月中旬为国家统计局公布上个月房价数据的时间点，但部分机构已经公布了11月的房价数据及调查报告。前不久，第一财经发表了《“翘尾”行情出现！多地楼市成交回暖，能持续多久？》的文章，据北京市住建委数据统计，截至11月29日，北京当月二手住宅网签11021套，较上月跌破万套的行情有所走暖，11月22日～11月28日，北京二手住宅网签2941套，较前一周网签套数增加301套，环比涨11.4%。
此外，据诸葛找房数据研究中心统计，2021年第48周，重点城市10城二手住宅成交量为11399套，环比上涨25.39%。除深圳以外，其余9个城市均有所回升，其中成都涨幅首位，周成交2355套，环比上涨107.67%，南京、青岛分别环比上涨47.30%、28.72%。新房市场方面，据诸葛找房监测，2021年第48周，重点城市15城新建商品住宅成交量28481套，环比上涨37.12%。其中，北京、南京、重庆分别上涨28.35%、190.96%、185.42%。
与此同时，中国房价行情网公布的数据显示，2021年11月，纳入统计的310余座城市中，房价环比上涨的城市数量为150个，环比下跌的数量为162个，而10月份的环比上涨与下跌的城市数量为120个和195个。也就是说房价环比上涨的城市数量增加了30个，环比城市数量减少了33个。由此可见，相较于“金九银十”彻底失约后，11月份的楼市乍暖还寒，已经隐现出来“翘尾”行情。
下跌
每当这个时候，最为活跃的自然是房产中介了，抓着这一系列数据开始做文章，“楼市冬季已过”、“楼市再次迎来反转”、“未来房价还将继续大涨”等消息不绝于耳，笔者朋友圈中沉寂了几个月的房产中介也开始纷纷转载类似的文章，劝诫购房者要抓紧时间“抄底”。不得不说的是，这些宣传还真起到了一定的作用，引得不少还没有买房的人过来询问真伪。
未来房价还会继续大涨吗？答案显然是否定的。随着楼市的不断调控下，如今不仅整体的房价走势不断收缩，进入下半年后还出现了持续下跌的情况，根据房地产专家冯仑的观点，对于投资房产的人来说，需要房价保持在9%以上才能实现盈利，而2020年整体涨幅略高于9%，但可以肯定的是，今年整体房价不仅不会高于9%，甚至可能会出现下跌，在不期而至的“房产税”的高压下，许多投资房产的人正在抛售多余的房产。
上述的一系列数据，只能说明一个问题：买房的人变多了。为何买房的人会变多？原因很简单，房价的确已经降了。进入下半年后，我们经常能够看到这样的消息：某地房企降价抛售，引发老业主不满进行维权。类似的情况正在多地上演，在“三道红线”要求下，房企为了降低自己的负债率以及库存压力，只能选择降价抛售的方式来解决问题，而降价抛售行为自然也吸引了不少“捡漏”的购房者，因此整体成交量会出现上升的情况。
别再误判2022年的楼市了
可能有人会说，根据楼市“买涨不买跌”的心态，房价下跌时买房的人只会更加少，并不会增加。那么为何买房的人会不减反增呢？主要原因是“限跌令”起到了关键作用，根据公开资料显示，进入下半年以来，目前已经有23座城市发布了“限跌令”，或是直接出台相关文件，或是约谈房企，其目的都是为了避免房企恶意降价竞争，导致房价出现“乱跌”的情况。
因此，对于2022年的楼市，我们也别再误判了，未来房价既不会出现大涨，也不会出现大跌，而是处于“分化”和“波动”的状态。为何不会大涨上文已经解释过，房价不会下跌的原因也很好理解，第三季度央行召开了多次会议上，均提到了“两个维护”：维护房地产市场的平稳发展，维护住房消费者的合法权益。简而言之，一方面通过调控避免房价进一步大涨来维护房地产市场的平稳发展，另一方面通过合理“限跌”的方式来避免房价“乱跌”来保护消费者的合法权益。
因此，未来决定城市房价的走势主要取决于人口的流动，对于人口持续流出、泡沫较大的偏远城市，房价可能会出现“稳中有跌”的情况，对于人口流入量大，住房需求明显的热点城市来说，房价更有可能会出现“稳中有涨”的情况。对于最近几年有购房需求的家庭来说，可以选择这些热点城市买房，虽然不能带来利润空间，但至少能够起到一定的保值作用。