惠阳又一地迎来旧改，将建17栋住宅楼！
近日，惠州市惠阳区自然资源局关于公开征求《惠州爱声磁带有限公司城市更新项目可行性研究报告》（征求意见稿）意见的公告。
公告指出，项目全面更新范围面积约10.8万平，计划明年4月开工建设，将建设17栋商住楼，以及配建18班小学等公服设施。
值得关注的是，项目拟改造主体已确认，将由惠州秉德房地产开发有限公司进行“三旧”改造。
丨来源：惠阳区自然资源局
文件内容十分详细，涵盖项目基本情况、规划评估、实施模式等重点内容。
接下来，房叔详细把重点内容一一列出：
01.基本情况
全面更新面积约10.8万平
本项目地处新圩镇中部，属于东风塘下片区，位于深莞惠红色干线（G228）南侧，紧邻铜鼓岭、星运绿洲嘉园小区，周边分布多个工业园区与住宅小区。
丨项目周边区位图
项目全面更新范围面积108513㎡，更新单元内现状建筑物主要为工业厂房，即惠州爱声磁带厂，目前已停工停产。
丨项目区位图
根据项目现状建筑实景图，建筑物以低楼层为主，多为空置状态，涵盖员工宿舍、仓库、香港员工楼、配电房、生产楼、危险品仓库等。
丨项目实景图
丨分布示意图
项目内部整体环境较差，老旧建筑年久失修，管线外露，空置厂房出现不同程度的自然老化与锈迹。
丨项目现状图
02.单元划分
可开发建设用地面积约5.8万平
项目可分为拆除重建区77336㎡，其他地块31177㎡。
丨更新单元细分图
拆除重建区：主要指权利主体同意更新且符合“三旧” 改造标图建库要求，通过拆除原有建筑物，并按照规划用途重新建设的区域。
其他地块：主要指既不符合“三旧”改造标图建库要求，也不需要纳入“三地” ，但需纳入更新单元一并实施建设的用地。
值得一提的是，其他地块为用地现状无上盖物，原则上不纳入拆除范围，主要涉及道路用地、绿地与公共服务设施用地，需要与主体地块一并纳入更新项目进行整体利用，但不具备纳入“三地”的条件，故纳入其他地块。
根据更新单元细分，项目可开发建设用地面积约58525㎡，需移交政府用地约21004㎡（移交政府用地涉及小学、道路、公园绿地等）。
丨更新单元细分图
而土地权属情况方面，更新单元面积约108513㎡，包括国有用地80577㎡，集体用地27936㎡。
其中国有土地中有79529㎡（原土地权属有 71㎡超出更新单元范围）属于惠州爱声磁带有限公司用地。
丨现状权属示意图
权属明细表如下：
03.更新意愿
已确认改造主体
项目更新意愿情况出炉，更新单元范围内权利人皆无异议。
而本项目改造模式为企业收购改造， 收购主体（拟改造主体）为惠州秉德房地产开发有限公司（下称秉德公司），同意将涉及的土地、房屋纳入改造范围。
2020年9月15日，惠州爱声磁带有限公司与秉德公司签订《房地产转让协议》，将原国有土地使用权范围内的土地及地上建（构） 筑物、附属设施以30000万元价格转让给秉德公司，由秉德公司进行本项目的 “三旧”更新。
丨《房地产转让协议》
根据企查查显示，该公司由大股东泉州市聚康投资有限公司70%股权控股、以及惠州群策实业有限公司20%股权控股。
丨来源：企查查
此外，项目已征地面积合计23510㎡（更新单元内G228国道及西南角道路部分）；待征地共5218㎡（更新单元内西南角道路及东侧规划学校）；无需征地258㎡（更新单元内西南角绿地）。
丨更新意愿示意图
04.规划评估
总投资约26.2亿元
事实上，爱声磁带厂更新单元，早已列入惠阳区2021-2023年度城市更新（“三旧改造”）单元实施计划表内，预计2023年改造完成。
根据计划表，项目改造模式为全面更新，预计2021年完成前期工作，2022年开工建设，2023年完工。
|惠阳区城市更新三年行动计划（2021-2023年）项目示意图
更新改造后，项目用地功能以居住为主，兼容教育、商业等功能。
主要涉及6幅地块，需配置包括18班小学在内的9项公服设施。
根据规划条件告知书及相关政策要求，更新单元需提供的公共设施包括教育设施、道路交通设施和其他配套设施。
|更新单元控制性详细规划示意图
未来地块控制指标一览表：
较为大家关注的两幅居住用地具体指标如下：
同样，项目总平面图和效果图曝光：
实施主体需承担单元内所有公配建设责任，用地贡献和公共配套设施如下：
本项目为旧厂房更新项目，更新地块现状用途为工业用地， 规划用途为二类居住用地（兼容商业用地），规划容积率为3.3， 属于工改居（商）项目。
根据相关要求，规划容积率为（3·0＜R≤3·5）时，旧厂房改造折扣率为48%，土地出让金约4.5亿元，具体计算如下：
参照新圩镇及其周边区域近期的国有土地使用权协议出让价格，住宅用地楼面价约为5000元/㎡，商业用地楼面价约为5700元/㎡；现状使用的国土证面积为80105㎡（权属面积为 79600㎡），现状工业用地价格按613元/㎡计算（参照惠州市 惠阳区城镇土地定级与基准地价更新结果）。
因此，土地出让金 =[（59285×3·1×5000+59285×0·2×5700）- （79600×613）］×0.48=45010万元
根据测算，项目总投资为261945万元，详见下表：
05.实施方案
建17栋住宅楼
本项目拟采取全面更新的更新方式，对单元拆除范围内惠州爱声磁带厂及其他建筑质量较差的现状建筑进行更新改造。
项目更新建设周期预估为36个月，合作项目被批准后，取得政府批文2个月内负责本项目土地建筑物（包括临时建筑 物）、附着物的清场平整等具体工程。
主要工作内容包括但不限于：开发建设资金的筹集、项目立项、选择勘察/设计/ 监理/施工单位、规划报建、施工报建、工程管理、预结算审定、竣工验收备案、工程保修等。
|开发时序分期图
根据开发建设情况一览表，项目分三期进行开发，将建设17栋住宅楼，小学与部分配套为首期建设范围。
更加重磅的是，项目已确定施工进度计划，预计明年4月开工建设，将在2023年3月获首批预售许可证。
①2021年12月开始办理项目报备、规划等相关批准手续，完成报批规划意见书、用地预审、立项、建设用地 规划许可证等前期手续，选择勘察/设计/监理/施工单位、规划报建、施工报建等前期工作；
②预计2022年4月项目开始施工建设：优先推进中小学、城市道路建设，确保按更新时序安排完成公益性 设施的建设并按计划推进公益性物业移交；在保障公益性用地设施建设正常推进的条件下，按照更新开发时序 推进开发区的开发建设。
③预计2023年3月获得预售许可证；
④项目销售期从2023年3月至2024年8月，总销售期为18个月。
⑤预计2025年8月前完成项目竣工验收手续，交付使用
而单元内计容范围土地均为协议出让。根据相关政策要求，对土地采用不同的方式进行处置：
规划为中小学用地、绿地和道路交通用地的土地为贡献用地，不需要进行土地出让；已完成标图入库的部分土地，可适用“三旧”改造协议出让土地方式达成对改造实施主体供地，面积合计58525㎡ 。
|用地方案示意图
|土地出让方案示意图
不难发现，本次城市更新可行性研究报告的发布，即意味着项目三旧改造将进入实质性阶段，或将在不久后拆除重建。
总之，爱声磁带厂更新单元，无疑将改善板块城市面貌，带来商业配套、教育资源等生活配套，可以说是片区一大利好。
最后，我们再来看看周边房价。
地处新圩镇
周边新房1.2万/㎡
项目地处新圩镇，周边在售一手房稀缺，直线2.5公里内的深房林馨苑，在售5号楼，户型建面约96-97㎡，均价约1.2万/㎡。
二手方面，贝壳平台显示，与项目一路之隔的星运绿洲嘉园，挂牌房源17套，挂牌均价约1.1万/㎡。
那么，大家觉得项目改造后房价几许呢？欢迎大家在下方留言探讨。
来源：深惠房叔，如有侵权，告知立删