你有没有发现，重庆的小户型新房在不知不觉中就绝迹了，现在在重庆很少能看见40多㎡、50多㎡、60多㎡的房子了。
为什么会这样？
01
我拉了下重庆楼市这几年的面积成交数据，发现情况确实如此。
建面90-100㎡已经悄悄成为重庆主流了。
60㎡以下的房子，在2013年占比是12%，而在2021年仅有1%。
那么，是不是可以说，重庆楼市的面积在逐渐的增长呢？
其实，换个角度来看，并没有。
它只是变动更加中庸了。
100-150㎡的户型，从2019年的47%占比，滑落到2021年的38%。
为什么会这样？
2018-2019年是重庆楼市的高点，开发商也更乐意去做大户型的改善面积，以满足客户需求，而且这个时间段的成交量是重庆楼市有史以来最高的高点，开发商做出大面积的产品出来了，是能够被市场消化掉的。
但随着市场收缩，大户型市场也逐渐萎缩了，“大河无水小河枯”这个道理应该很容易理解。
02
那么，为什么重庆楼市要往90-100㎡靠拢呢？
因为穷。
说的好听点，叫控面积控总价。
一方面，重庆城市价值提升明显，随之房价也有相应提升。房价上来了，如果还做大面积，必然会有很多人买不起，这是最根本的原因。
而且90-100㎡，已经基本可以满足重庆的刚改需求了。
这个面积段，大部分开发商都会选择做三房，也会有少部分开发商会做四房，基本上可以一家人整整齐齐的住在一块了。
另一方面，为了少修车位，控制成本。
根据重庆建筑设计规范，100㎡内的房子，车位配比为1，有多少户人家就修多少个车位；
而100-150㎡的房子，车位配比是1.5，2户人家就需要修3个车位。
//重庆最新建筑设计规范
根据现在重庆的车位建安成本，按照不分摊的算法，一个车位的成本在10万元左右。
一个小区里有那么多户人家，少修点车位，还是可以省不少钱的。
所以你会发现，重庆有很多户型都是99㎡，反正控制在100㎡以内，就是为了卡住车位线。
而且建面99㎡还可以做出4房2厅2卫的功能出来，跟隔壁项目120㎡的4房2厅2卫几乎是一模一样，只是各种尺度小了点，
比如你家的主卧14平米，他家的主卧20平，其实住起来都差不多，但是建面99㎡的房子，总价要相对低一些，客户的首付压力也相对低些，因此卖出去的概率也相对大些。
这就是为什么重庆市场上那么多90-100㎡房子的原因。
03
其实还可以再研究的深一些。
我们来单独看下90-100㎡这一主力面积段。
虽然都是同一面积段，但它的房型，在这几年中，却发生了很大的变化。
2014年时，90-100㎡的两房占比77%，三房占比23%；
2019年时，90-100㎡的两房占比28%，三房占比71%；
2021年时，90-100㎡的两房占比4%，三房占比96%；
为什么90-100㎡，以前开发商都喜欢做两房，而现在开发商都要做三房了呢？
首先，房价贵了，买不起更大面积的房子，就只能追求更多卧室的房子。
不然生娃之后，双方父母都来了，他们住哪？
总不可能睡沙发吧。
如果睡沙发，是你睡还是你父母睡？
父母年纪那么大了，你舍得折腾他们么？
但你第二天要上班，如果休息的不好，必然会影响工作效率。
这时，多一个卧室的神奇功效，就这么体现出来了。
我身边有很多朋友换房，但是换房后的面积比之前那个还要更小，但是却多一个卧室，就是为了解决这个问题。
其次，前几年的生活没有那么快，人们更愿意享受生活。
所以，虽然是90-100㎡的两房，但是卧室会非常大，厨房也非常大，动不动就10多平，餐厅也很大，而且还只有一个卫生间。。。
//几年前的户型，91平居然是两房一卫
但现在大家越来越忙了，在家里做饭的年轻人越来越少了，其实大家对厨房的厨房没那么大了。公共空间变小了，随之而来的就是私密空间比如卧室数量就可以相应地增多。
重庆现在房子的建面均价在15000元/㎡左右。如果厨房由原先的12平米缩小至5平米，也就是总价减少了105000元。
这些钱对年轻人来说，吃外卖不香吗？
如果一顿外卖按20元算，她可以吃5250次。
即便每天都吃外卖，她也可以吃14年多，到时候她早就换房了。
其实城市化节奏并没有那么大的变化，每年都是1%的城市化率在增加。
但整个社会的人心节奏，被调拨的太快了。
那么到未来，社会人心节奏越来越快，人们纷纷进入元宇宙世界，那厨房这个功能空间，是不是有很大概率会完全消失呢？
开个脑洞，未来的人还会买房吗？
有没有可能彻底躺平，直接住进容器里，成为“桶中之脑”？
//元宇宙房产，价格还不便宜
04
我觉得重庆的设计师，可能是全中国最优秀的设计师，几乎没有他们设计不出来的房子。
建面45㎡，2部电梯12户人家的住宅……
//重庆某项目，建面45㎡
建面62㎡，可以做成两房，还是横厅设计，而且两个卧室的开间都是3米以上。
//重庆某项目，建面62㎡
建面79㎡，可以做成3房两卫，这种尺度全国应该没多少设计师能做出来。
//重庆某项目，建面79㎡
建面99㎡，可以做成4房两卫，得房率高达89%。
//重庆某项目，建面99㎡
就问你服不服？
不只是高层和洋房，别墅也是这种情况。
6层楼的三叠拼，甚至8层楼的4叠拼，1部电梯4户人家的背靠背叠拼，在重庆都出现了。
//重庆某项目，8层楼的4叠拼
重庆楼市的生命力就是如此顽强且旺盛！