我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔请教下，小北 淘金 建设三个板块看好哪个？另外淘金半山豪庭和淘金家园这个盘怎么如何评价？
回答：色块如图所示：小北、淘金、建设1、看到这三个色块，盘踞环市中路沿线，这可是当时越秀区鼎盛时期盛开的花朵，以花园酒店、丽佰广场、世贸大厦、亚洲国际大酒店、63层、北秀大厦、东山广场为商业的顶级配套2、如果说是自住的话，那就选好的小区就OK了，比如保利中环、淘金家园、珠光小北御景等3、如果从区域板块上来看，其实三者差别不大，无非是学区资源有差别，其他的可以忽略不计（小北的黑人较多这个因素忽略）4、至于问题中提到的淘金半山豪庭和淘金家园，我觉得就是价格贵的问题，价格太贵了，前者还有铁路的影响（哐当哐当），后者因为风水的问题被一些人唾弃（以为死人堆的问题）5、雕叔个人拙见，希望有所帮助
提问：雕叔，剑桥郡的大平层算不算远郊的低流动性天坑呢？感觉在番禺大平层的可选择楼盘和竞品比较多，并且剑桥郡的交通便利性不如其他小区，205f左右的大平层未来出手有一定难度。想听听雕叔的建议，在多少单价以内入手大平层是安全的。
回答：从产品本身来看，剑桥汇的“三段式”餐厅、活动厅、客厅的产品是不错的，但也有人说进深太深了，影响采光，但其实问题不大，那么舒服的厅，只能说你的要求太高了想想看，剑桥汇的这种产品总价800-1000是要的，那么在800-1000万这个总价范围，除了剑桥汇，还有锦绣香江、还有星河湾、还是有时代外滩等等，我们说买一个楼盘，不买另外一个楼盘，其实一定是有理由的，或者说在同等条件下，一定会选择相对性价比高的，如果按照这个条件去梳理，剑桥汇不是最优解
提问：雕叔，裕丰围地铁站旁的金逸雅居和悦涛雅苑，还有黄埔花园这几个地铁房能买吗，这几个盘有未来吗？因为我想买地铁附近，但又没有太多预算，求指教？
回答：最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠：1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了雕叔对于老黄埔的选筹建议：1、地铁因素必不可少2、楼龄一定要保证，像黄埔雅苑1期，或者怡港花园某些组团，或者悦涛雅苑某些楼栋要谨慎3、学位因素
提问：雕叔，黄埔东荟城的2房现在可以出了吗，我想买回市区的3房。就是怕卖了之后东荟城还涨
回答：嗯，2房换3房，可以的，向上置换是提倡的最重要的是，东荟城已经到了高位了，核心区还没到高位就是注意下置换的速度要快，不要在一棵树上吊死
提问：雕叔好，看了番禺雅居乐。现有雅翠庭1楼，北向面花园，113方3房，总价350，带车位。这个价格要的吗？需要再砍多少合适？
回答：1楼北向，350万，带车位，价格我觉得大差不差，看看其他的交易条件呗1、税费的点数和多少2、需不需要赎楼，这部分的费用3、交易周期和时间，以及是否可以提前收楼等等总而言之，我们要建立“综合成本”的概念，而不仅仅是那个总价\/建筑面积，那么简单
提问：雕叔帮比较下芳村的新世界凯粤湾和萝岗区府的科城、大壮，星樾，以及两边次新二手房比较。我看贝壳网成交，凯粤湾二手已经去到了4到4.5万多了，一手5万。这感觉无论一手二手都高过萝岗区府这一众盘，合理吗？且凯粤湾穿出学位暴雷，明年小学新生读不进的问题，也不能跟区府这一众楼盘比。就因为是老城区配套吗？
回答：凯粤湾的学位好像是出了问题，而且是悄无声息的除了问题，这个一时半会解决不了的凯粤湾是芳村区域，属于老城区，价格4-4,5万是正常的，这个价格跟萝岗好的二手，比如新福港鼎峰、科城山庄比、保利罗兰，价格上其实差不多，甚至新福港鼎峰的价格还贵一些但是，凯粤湾终究是要被萝岗超越的，这是必然
提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：雕叔，我想买一个学位房。在我心中初中的质量比小学的重要。所以想买一个配套好的初中的房子。越秀区小学虽然好，但是初中要摇号，而且老破小，300万预算只能买56-60平方。而亚运城虽然偏远，但是有广铁一中，也能住大房，但是升值潜力差。你觉得我该怎样考虑？越秀老破小还是亚运城呢？
回答：你自己都有了答案了啊，你看中初中就选亚运城呗，反正我知道选择亚运城的都是看中那边的初中，再加上300万预算，亚运城优先，纯消费目的来看
提问：能分析一下美林海岸这个盘吗？我的预算是够的，能否分析一下组团，我怕买到不好的组团，我看以前雕叔有个文章讲到有些楼栋不能买
回答：小区的云河轩、逸江湾是挨着科韵路，过往车辆非常多，非常吵，这个是硬伤，要避开！另外楼王组团比如美林湾畔、海星苑、海天苑等，高楼层不仅能看小区景观，高楼层还可以看江景，安静不吵，其中110方的三房两卫户型设立非常好！看江组团临江湾、御江湾等，部分户型江景视野俱佳！其他的组团也都不错！
提问：修炼决策力跟打枪原理是一样的。 复制此链接，打开【抖音短视频】，直接观看视频！，请问天然，这段话说的对吗？
回答：视频表达了一个观点：好的决策力取决于多次决策的练习，跟打枪的原理一样，多打才能瞄得准。这句话当然是对的，但内容不是太丰富。比如想要羽毛球打得好，需要经常练习。跟打枪的原理一样，多打才能瞄得准。想要考试高分，需要多做模拟题。跟打枪的原理一样，多打才能瞄得准。如果是探讨如何提高决策力这个问题的话。关键其实不在于是否勤加练习。因为谁练习得多都会牛逼。关键在于你做决策的时候，做错了，产生的成本谁买单？所以决策力的真正提高的关键是： 找到各方都满意的决策错误的成本解决方案。现代股权架构就很好地解决了这个问题，公司有一些大决策是不敢做的，试都不敢试，因为错误的话成本太高，会家破人亡。但是现在我可以让渡股权，引入风投。本质上是通过降低自己未来的收益，来买几次决策错误的成本。让自己敢于做决策。
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