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聊聊南京超一线新一线板块现状,日子也不太好过……

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老吴观世界 2021-12-06 08:56

本周最后一天,聊点实在的。

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目前南京的远郊板块确实比较困难,这个大家都清楚。超一线新一线板块到底如何?这个有必要梳理一下。现在南京不管啥板块,客户都不好找,因为越好的板块,价格越贵。比如大家都知道河西南部新城好,如果卖4-5万,行情再差,一样火爆。但河西中6万+,大校场5万+,都不算有倒挂了。不管你是什么级别的板块,都要在新的价格体系下找到合适的客户。南京四大一线板块中,河西、南部新城,这是超一线,类似于京沪。新玄武和鼓楼滨江属于普通一线,类似于广深,目前整体尚可。河西中部有楼盘没卖完,从首付八成降到了首付5成,这个很正常,毕竟价格6万多了。江心洲房价4.6-5万之间,也没有卖完。富人岛的概念,现在有点淡化了。怎么说呢,买的都是有自住需求的,投资比例不大。所以整体上,河西处于正常市场阶段,以前倒挂是不正常的市场,现在终于正常了。卖不完是常态。自住改善,或者想来河西的,该买还是会买,河西整体问题不大。相比而言,南部新城也不错,但南部新城的供应量,比河西高很多,供应量较大。大校场的关键点是看明年,因为明年的供应仍然很大,而且户型普遍比较大。我有一个预测:今年南部新城普遍开始做超大户型,140平算刚需,200+大行其道。到了明年,我估计一些新地块的户型会稍微回归一点,比如105-110起步。因为市场没有那么好,超大户型的这波需求,几个楼盘已经收的差不多了,这部分金字塔的购买力,整个南京也没多少,房子出来的速度快于买房人的发财速度或者置换房产的速度,供应就会比较饱和。所以明年一些新地块,户型设计方面会稍微的接地气一点,应该还是不愁卖。鼓楼滨江现在盘很少,中冶大平层其实卖的还可以。新玄武建设渐近尾声,目前几个盘普遍卖不完,也很正常。所以,一线板块回归正常态了,明年还是正常态。现在买房的最大阻力不仅仅是楼市政策打压比较大,而是大家普遍对于明年的收入能否稳步增长,其实信心不太大。今年很多人没挣到钱,明年也下调了预期。重点说下几个新一线板块:先看江北核心区,这几个月比较难熬,一手房开了分销,二手房成交价也不断下滑。今天看到润锦好楼层也有4万左右的价格了。说明卖房的房东,信心有点崩塌,不想等了。

而江核对面的江佑铂庭,一套大户型成交价不到2万,让市场信心降到了谷底,虽然不是核心区,但对情绪影响不小。新房价格涨一点,二手房价格降一些,现在新房二手房价格持平,算不上倒挂,这时候买房,其实就是买长远了。大家注意,现在买房,拿房2年,限售3年,买房只能关注5年后的价格。最近1-2年的价格涨的再高,不算数,只有5年后才能兑现。而江核就是这么一个板块,再给一个5年看看,能否兑现最近的未来。整体上我认为江核的未来应该还是可以的。江北新区大家之前期望值太高了,我几年前就说一定要降低预期,不要想着一口吃个胖子。但江北确实也一直在进步,诟病多年的地铁11号线、4号线都开工了,现在买房,5年后能卖,地铁也正好开通了,未来还是比较明确的。再看雨核,这个板块敢卖4.5万,其实水平已经追上新玄武了。现在雨核学区没定,如果雨核的学区挂牌比较好,那基本上就往一线上走,挂牌一般的话,需要再观察。

目前从价格方面看,雨核是最接近一线的新一线板块。4.5万的价格,不能算便宜了,与河西南、大校场这样的超一线板块,新房也就差了7000左右,与江心洲的新房价格低不了太多,跟新玄武持平。所以从价格上看,雨核基本上与普通一线差不多了。马上金基、华润等楼盘上市,看看市场情况如何。只要能卖个七七八八,说明板块的实力就稳住了,毕竟新玄武现在也是4.5万,也卖不完,这个板块的关注度还是比较高的。

人居森林板块已经开卖了,3.85万左右的价格投放市场,目前看还可以。这个价格在当下的市场下追求日光也不现实。人居森林的地缘客户其实是河西南,认可河西南的,普遍比较认可人居森林,毕竟两个板块比较近。当然如果不认可河西南,对人居也不太感冒。人居森林本质上是河西南的附属板块,会随着河西南的热度变化而变化。河西南最近二手房价格有所回调,人居的行情就冷一点。如果明天河西南二手房反弹,那人居也会跟着反弹。江宁核心区现在没啥房子,所以没法讨论。这个板块的次新二手业主比较开心。江宁核心区的业主,其实对江北核心区业主是憋着一口气的。江核的流量,是宁核的10倍都不止,天天重磅利好,对标浦东。而江宁大势已定,好像没啥前途了。但实际上宁核的最大劣势是没盘,没盘就没热度。宁核的最大优势也是没盘,没有新房竞争,二手房房价反倒比较坚挺。江核二手房回调很明显的,但江宁的二手次新,却依然屹立不倒,本质就是这个原因。很多人不了解江宁,认为江宁买房没有投资属性,其实不太懂江宁楼市。当然,除了几个明星楼盘,江宁的很多老破小和江北非核心区的老破小一样,都好几年没涨了,未来也很难上涨。往东,大家比较关心的是汇通路。这个板块目前遭遇到一点困难:楼市下行的行情,遭遇到供应高峰。

目前这个板块有3个楼盘主力在售,润岚府差不多了,黑牡丹还没开始。中南、新城、万科三个盘竞争。价格方面略有折扣,平推卖房,价格基本上控制在3万出头的样子,对于城东的刚需来说,选择还不错,毕竟这确实是地铁口。汇通路板块是一个快消板块。土拍快,卖房快,板块面积也不大,位置放在城东也比较优越。目前的主要问题是这个板块的资源导入,要加快一些,比如商业地块,比如学区的确定,要给买房人吃颗定心丸。目前汇通路整体上问题不大,主要还是大行情的影响。一旦行情转暖,去化会加快一些。因为板块比较小,但位置又不错,所以整体的定位是下限较高,上限不算太高。城东的自住客可以关注,几个楼盘对比一下,看看谁的价格更实惠。另外一个就是紫东核心区,今年也没有推地,加上人员变动等情况,大家对于紫核的定位,有一定忐忑,还需要观察。新区建设,真的很不容易,要反复表态,连续表态,月月有利好,年年有进步。只有这样,大家对于新区才能保持信心。紫核作为一核三极的第二极,目前看到的表态比较少。当然最近也没啥新地块,所以不讨论了。仙林湖最近也比较热闹,新盘慢慢多起来了,基本上也是平推为主,热度马马虎虎。仙林湖最高光的时刻,是学区刚挂牌的时候,那时候全南京基本上没啥名校分校,仙林湖占据了先机,拿到了金陵系。不少在市区买不起学区房的,去仙林湖买房的人群,还是有的。现在到处都是名校分校,仙林湖虽然成绩不错,但名校分校的稀缺性在降低。所以仙林湖的房价趋势,在前一个时期表现较强,最近两三年整体一般。未来跑赢南京大势没有问题,但很难出类拔萃。当然,现在都是房住不炒,出类拔萃的本来就很少。

最近城东的麒麟中央公园比较火,有人提议要把中央公园板块提到新一线的位置。这个可以考虑,但这个板块目前供应比较少,就3个盘,价格也比较公道。麒麟中央公园板块与传统的城东板块不太一样,麒麟距离市区比较近,距离南站也不远,客户群更广泛一些,价格再便宜点,卖得好比较正常。但麒麟非中央公园板块,就要弱一点。放眼城东,板块比较多,比较散,相比于雨核、江核、宁核,城东几个新一线板块还是弱一些的,但价格也便宜点,地缘客户选一选,问题不大。城北目前燕子矶建设过半,明年的供应也不是特别大,还是可以稳住的。随着新玄武板块进入尾声,鼓楼滨江也没有刚需盘,整个城北地区,燕子矶能辐射的范围,还是比较广的。所以明年燕子矶,还是能够稳住自己的排名。在新一线板块中,处于中等略偏上的位置。所以不管是超一线还是新一线,目前日子都不太好过。但换句话说,之前的日子太好过了,不是常态,现在才是正经日子。市场有困难,房企多从品质下手,给买房人更多的选择。也算是一件好事了。

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