说到安置房，可能不少买房人的内心是比较排斥的。在很多人的印象里，安置房就像是房子的低配置，谁也不愿意去为这样的房子买单。
然而，在南通就有这样一些安置房，二手价格高到离谱，甚至超过主城大半商品房。比如被中介朋友戏称为安置房里的“劳斯莱斯”的红星嘉苑。
作为崇川区高品质安置房示范项目，去年陆续完成交付的红星嘉苑，内部居住环境究竟如何？今天我便来到小区一探究竟。
本文重点：
1、半年连跌近3000元/㎡！崇川高品质安置房重点项目红星嘉苑挂牌均价25469元/㎡，去年同期二手均价2.7-2.9万/㎡不愁卖，如今3个月仅卖出1套；
2、最新实探！小区楼龄不足两年，楼间距大、中低楼层采光充分，绿化、公区、地库、卫生等与商品房小区仍有差距，不少业主正在装修，噪音巨大；
3、老城核芯地段！与田家炳中学高中部一路之隔，右转即上长江路高架，毗邻滨江风景带，周边的濠江南苑、滨江道在售，附近二手商品房已破3万/㎡大关。
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01.
二手挂牌均价25469元/㎡
市中芯安置房红星嘉苑底气十足
红星嘉苑2020年交付，目前贝壳找房上的挂牌均价为25469元/㎡，78套房源在售，共15套成交房源，近90天仅1套成交，近30天带看85次。
去年红星嘉苑刚刚交付，就有业主挂牌出让。后期小区陆续交付，也有不少业主一拿房就立刻挂牌出售。
从成交记录来看，去年11月到今年第一季度，成交房源的均价都在2.7-2.9万/㎡之间，有一套建面约75㎡的小户型，成交单价高达28458元/㎡。
而且去年红星嘉苑的二手房成交周期都非常短，有挂牌2天就火速成交的，小户型的成交周期基本在1个月之内，总价200万以上还都是毛坯。
不过，今年4月份以来，红星嘉苑小区二手房挂牌均价直线下降，半年跌了近3000元/㎡，比去年降幅高达约10%。目前处于客少房多、供大于求的境地。
红星嘉苑之所以价格遭遇滑铁卢，一方面是受南通市场整体下行的影响，二手房尤其不好卖，不少买房人都在观望。
另一方面，直接受到新房限价的影响。现阶段五龙汇商品房限价2.3-2.5万/㎡，老城区阳光悦城项目，限价26800元/㎡，新东区限价2.6-2.8万/㎡，市北限价2.1-2.2万/㎡。
除了新城区、创新区和不限价的主城滨江板块，南通市区新房价格限制在3万/㎡以下，安置小区红星嘉苑的二手房价格自然也从2.8万/㎡迅速回落到2.5万/㎡左右。
02.
实探红星嘉苑小区
绿化、公区、物业等与商品房仍有差距
我们知道，二手房抗跌因素里，除了政策导向、市场大环境之外，小区交付后的居住环境和物业管理等都非常关键。
红星嘉苑价格跌得这么猛，是不是跟小区内部环境也有关系呢？今天上午，我便来到小区进行实探。
红星嘉苑规划建设1栋商业和17栋洋房、小高和高层住宅，共1308户。
虽然小区的体量挺大，但由于楼间距较大，中低楼层采光也不影响。今天上午11点左右，除了底楼和2楼，其他楼层基本都能充分采光。
红星嘉苑的物业是江苏幸福物业管理公司，小区进门的物业服务公示栏中可以看到，物业费是1.3元/㎡/月。
第三年开始政府补贴0.5元/㎡/月，经过二手房交易的业主不享受补贴，按照1.3元/㎡/月缴纳物业管理费。
实探过程中发现，红星嘉苑在物业管理方面确实和一般的商品房存在差距。
虽然小区大门有保安值班，但没有设置门禁，车辆行人自由进出。
小区内张贴公告称11月22日开始实施人车分流，路面禁止停车，但实际上还是有不少车辆可以直接开进小区。
我转了一圈发现小区内的绿化其实并不充分，从俯拍的照片可以看出，中央草坪也是光秃秃的，绿植并不繁茂。
此外，小区内非机动车乱停放现象比较严重。
虽然有专门划出来供非机动车停放的区域，但住户多把车辆停在靠近小区入户的一侧，一路上有不少车辆都停放地比较随意。
有部分楼栋入户门两侧也都是非机动车，还有直接停在车库坡道的。
因为有很多业主正在装修，几乎每栋楼都有正在施工的机器声，噪音很大。地面有不少建筑垃圾，不过都堆放在一处。
小区入户地面贴砖，墙壁和楼道是大白墙，简单粗暴，不过楼道的地面从一楼到顶楼都是贴砖的，这一点很多商品房小区都没有做到。
卫生方面，小区地面卫生还是比较整洁的，没几步就能看到几个垃圾桶，而且盖子都是合上的，周边也没有什么随手扔的垃圾。
电梯里有不少小广告，很多都已经被物业清掉了，剩下都是用水笔写的，很难擦除。 更夸张的是，我乘坐的两架电梯都用水笔写了醒目字样提示不要在楼道**。
仔细一看这两字体还挺像的，不知道是恶作剧还是真的有这种离谱的情况发生过。
除此之外，我还看到有住户在楼道里养了两只鸟，地面瓷砖上满满的都是鸟类的粪便，观感实在太差了。
最后是小区的地下车库，整体比较昏暗，也没有做环氧地坪。
据了解，红星嘉苑的车位只租不售，年租金是1200元/辆/年，2000元两年，按月租则是120元/辆/年。
整体看下来，红星嘉苑小区内部优缺点都比较明显。
首先它房龄新、外立面比早期的安置房好看不少，其次楼间距较大，中低楼层采光也很充分，外部卫生环境较好。虽说是拆迁小区，但整体环境不错，品质也肉眼可见，宜居性较高。
不过，跟商品房小区相比，红星嘉苑的绿化不够充分，小区非机动车乱停放现象严重、公区装修简陋、电梯和楼道脏乱差等问题也比较突出。这些需要物业和业主共同努力。
03.
交通便捷、名校加持
红星嘉苑周边商品房均价已超3万/㎡
红星嘉苑位于崇川跃龙路西红星路北，从地图上可以清晰的看到，附近的配套设施十分完善。
小区出门右转就能上长江路高架，毗邻南通主城滨江风景带，南通大学附属医院、文峰城市广场等各项配套应有尽有。
更重要的是，红星嘉苑与田家炳中学（高中）一路之隔，此前启秀中学、一附朝晖等学校也在其辐射范围之内，交通、商业、教育、医疗等配套都非常能打，相比市中芯的老破小，确实优势明显。
目前，小区周边的二手商品房价格基本在3万/㎡左右。
周边在售的新盘只有濠江南苑和滨江道·滨江玺两个项目，前者开盘均价29891元/㎡，后者均价更是高达36730元/㎡！
总体来讲，红星嘉苑小区的核芯地段、丰富配套以及名校环伺的硬性条件，给了它足够的底气，然而这个超2.5万/㎡的价格，水分究竟大不大，还需要市场和时间的检验。
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