随着第三批集中供地的结束，2021年广州土拍大战基本落幕。
众所周知，地价是楼市的重要参考因素之一，任何一座城市想要持续开发，土地资源的利用都是一个大命题。
简单复盘今年广州土拍市场，不难发现其中的变化：从开局火热到结局遇冷，跟上半年的激情澎湃完全是另一种行情。
虽然后两次土拍显得有些不尽人意，但如果把时间线拉长，还是有一些值得关注的地块，例如，那些轰动一时的高价地块。
高价地不仅在成交时点燃市场热度，也会对一二级市场形成助推作用。
今天，我们就来看下广州那些高价地块，以及那些高价地块打造的项目。
在回答这个问题之前，我们先来了解一下广州早期一些高价地块。
2016-2017年，算是广州土拍的光辉时刻，高价地层出不穷；2020年，越秀南地块以64576元/平的楼面价成为新地王。
相比之下，2021年除了金沙洲拍出4万+地王外，其它都略显平淡。
为了让大家更直观了解广州高价地现状，小编特意整理了目前各区最高楼面价地块。
可以看到，除了部分近期才成交的地块，大部分项目已经入市。
那么，这些曾经风光一时的高价地块，现状如何呢？
其实如果有关注这些高价地打造的项目，会发现一个“残酷”的现实：高价地未必都能卖出高价。
一方面，高价地不一定意味着稳赚不赔。
就拿增城地王来说，楼面价23963元/平，项目巅峰时期曾卖出过4万+的价格，现在均价却只有2.6万/平，不久前还传出2.1万/平的特价房。
图源：妈网房产论坛
这个价格，甚至还没有楼面价贵，怎么算都是一个“亏本价”。
另一方面，作为拍出高价地块的开发商，却不一定是最大受益者。
当某个板块拍出“地王”，最高兴的莫过于周边项目和业主。
对周边竞品而言，既可以蹭地王热度，还能凸显自身性价比；对业主而言，拍出地王，意味着开发商对片区期待值较高，也侧面说明自家房产还有一定升值空间。
能成为片区地王，自然有其优势，但为什么有些高价地项目却卖不出高价呢？
原因肯定不止一个，我们主要从需求定位、市场环境和产品打造三个方面来探讨。
首先，是项目定位要与片区客群相匹配。
还是以增城某盘为案例。增城本就是刚需聚集地，现阶段还没有购买力推动其成为像海珠、荔湾那样的“豪宅区”。
而高价拿地，项目大概率会定位为高端产品，这显然与片区主力客群定位不符。
简单来说，在一个均价2万/平片区中，找到自愿掏4万/平买房的人，并不是简单的“高级、纯粹、身份”等华丽说辞就能让购房者买单。
增城航拍图 图源：地产少年
其次，高价地块的诞生与市场环境有很大关系。
举个简单的例子，今年首次土拍，市场还是一片火热，于是就有了金沙洲4万+地王。而下半年楼市行情迅速降温，别说地王，地块流拍都是常态。
此外，一旦市场风向有变，低价地块可以通过降价来换销量，而高价地块受限于开发成本，降价则意味着利润大缩水甚至亏本。
其三，高价项目之所以能卖出高价，产品打造也是重要因素之一。
一个项目从前期规划、户型设计、到产品质量等等，都属于项目整个产品链条。如果项目存在容积率过高、户型奇葩、周边环境较差等问题，相对来说会很难卖出高溢价。
整体来看，地价高是打造高价盘的因素之一，但并非决定因素。
地块能卖出高价，主要与区位、土地素质、规模等有关，而项目想要卖出高价，还要在地价基础上，加上品牌、产品设计等因素。
不可否认，地块价格能够反映开发商对未来市场的价格预期，但除却高房价预期，高价地背后所隐藏的发展逻辑，却鲜有提及。
换言之，拍出高价地块，可以在短时间内提高楼市热度，但如何盘活高价地块，才是值得思考的关键。
对开发商而言，从拿地伊始的宣传，到后期的营销手段，整体投入、如何盈利难、现金流、项目口碑等难点都需逐一攻克，缺一不可。
若是时机不对或是运气不好，拿地开发商往往会面临被深套其中、去化艰难的命运，不得不降低利润来换取销量。
这一点，此前增城“站岗”某盘就是典型的例子。
图源：微信公共图库
当然，并非所有高价地都会面临这样的困境，主要取决于地块本身条件和开发商对产品的打造。
不过，我们也能从中总结出一些规律。
对购房者而言，不要太迷信高价地对房产价值的影响。相比之下，项目地理区位、生活配套才是居住品质的决定因素。
换言之，只买对的不买贵的。
一般而言，开发商从拿地到销售，周期可以控制在6至8个月，高价地可能稍微缓慢一些。
不过，高价地项目开发项目进展普遍会更慢一些，毕竟立马开发房价不容易达到预期。
问题来了，目前广州还有哪些待入市的高价地块呢？
具体来看，目前广州TOP10地块中大部分还处于建设或规划中，仅有少数项目已经入市。
以广州TOP3高价地块为例。
广州地王越秀南地块，如今正在如火如荼动工中，其备案名也已流出，名为广州城投·领越壹号，计划在2022年中旬入市。
天河奥体地块即合景·臻颐府，项目拟打造成高端线“臻”系列产品，以180-220㎡大平层户型为主，预计明年即可入市。
保利新港东地块命名为保利招商·海珠天珺，项目位于琶洲东区，可望江。据悉，项目将建设4栋住宅，户型涵盖139-262㎡四房以及450㎡大平层。
那么，这些待入市的高价地块命运如何？
从现阶段市场环境来看，对开发商要求较为严苛，如今想卖高价并不是一件简单的事。
从长远来看，高地价项目对周边新房、二手房价有一定的拉动作用。
对购房者而言，如果要出手，在高地价项目面市之前，或许可以捡漏周边新房。不过需要注意的是，如果对广州楼市不够了解，高价地项目还是要谨慎一些。
最后，未来这些高地价项目走向如何，将给广州楼市、城市格局带来怎样改变，我们仍将持续关注跟进动态。
© THE END