北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
红庙那边有个小区叫首创禧瑞都，小区有4栋楼，1个大户型的板楼，好像叫首创天禧，还有3个是塔楼，3梯9户，有大一居大两居的户型。这个小区挺高端的，但是塔楼目前售价不到11万，物业管理也不错，租金挺高的，一居110平月租金2.3万左右，租售比确实还可以，但是小区房价不高，担心以后也不怎么涨，请问这个小区值得投资吗？跟位置相比这个价格为什么比较低（就在大裤衩北侧）？有点想不明白。请章哥您赐教。
A：
1、自住为主的小区，投资性一般吧。以后大概率也是这种趋势，全北京同类型产品都差不多，常年落后于大盘。租金肯定高啊，这就是拿升值慢换来的，看自己重视什么了。重视自住和租金就合适，重视保值升值什么的就不太合适，感兴趣的买家客群相对少。
2、这种产品就是豪宅公寓，特征就是档次高，带会所和大堂，得房率低，物业费高，户型大总价高，各个项目都差不多。曾经非常
的
流行。2000年前后崩盘过一次，之后就热度减弱，2008年奥运之后就没什么开发商再盖了，不太受追捧。
禧瑞都算是很新的项目了，一期2009年的，开盘33000，是当时大盘的3倍多。虽然卖
的
一般，但获得了个北京最敢涨价奖，3个月暴涨5000块。这还是小户型的天瑞，天禧更贵，5万起。二期2010年的，更是跳涨到8万多，仍然都是大盘均价的3倍多。天禧2013年好像就10万以上了，记不清了。之后再开的基本都是天禧了，我也没注意，反正挺贵。现在新房卖18万了吧，还行，没当年那么敢要价了，要按趋势的话应该在30万左右一平。
3、这种产品就买来自住吧，别以投资的心态来对待。北京的豪宅公寓都这种情况，买的是地段和档次，主要是消费，很少有为了投资的，没必要也做不到。
禧瑞都这升值率已经比那些顶级豪宅强点儿了，也算说得过去吧，怎么的也比银行利率高一些。像昆仑公寓那种豪宅还年年赔钱呢，那也一房难求。贡院六号甭说大盘了，连定期存款利率都跑不赢，但仍然是身份的象征。基本都这种情况，放平心态就好。
仅供参考。
二、
Q:
我们首120左右，首套首贷，集体户，想买房，工作在海淀但可以换工作，刚需，目前看亦庄房子比较多，从旧宫二手到橡树湾金悦郡都看了。想咨询您：
1、因为刚开始看房半个月，但正好遇上降价期，所以买房略着急，所以想问最近在什么时间买房比较合适？是不是过年前买比较好？
2、请问我们的预算，在亦庄买哪里合适呢？我比较倾向旧宫，但确实没什么学区，但有的亦庄桥那边房子，目前学区是人大附，但这都是不一定的，我的孩子以后上学估计还得七八年，房龄略旧。老公比较看好橡树湾和金悦郡户型较好 但我对那边的增值潜力有怀疑，两者对比，离亦庄产业距离不差太多，旧宫的增值潜力不一定小于马驹桥，但是我们都刚开始看，考虑不全面，想问您的考虑思路和推荐，多想章哥。
还有一个问题是，我们也有在看法拍房，从法拍房中介去买，会便宜很多，请问您对这个方面有了解么？
A：
1、常规讲年前银行额度紧张，所以影响房价横盘。而年后如果额度放宽的话，有可能出现小阳春。所以一般都是建议年底买房。
2、120万，这在亦庄不太好买到，基本都是老小区了，贵园一类。橡树湾和金悦郡，纯自住用房，增值倒不用怀疑，大概率还是落后些的。周边的项目反正在这十多年都一般，跟上大盘的一个都没有。以后看情况吧，很难说短期内能逆转。旧宫多数小区没落后，地铁沿线品质不算差的都跟上了，从现在看是超过马驹桥的。
我建议如果注重学区那就在亦庄，只不过不太好选。而且经过这一轮涨价，也基本都出现溢价了。注重自住那就看旧宫，相对能买到条件更好的。
3、法拍房，我也好久不怎么看了，没当年的利润了。
未必便宜很多，真便宜的根本都轮不到上拍，普通人也拍不到。如果
显的
便宜很多，那一定是有坑，还是不好解决的。所以法拍房只是稍便宜而已，更适合没有北京购房资格的，或是很了解标的内幕的。可以试试，找个代理的就行，和正常买房的中介费差不多，没什么风险。
仅供参考。
三、
Q:
今年10月份刚刚结婚，都在西土城上班，目前考虑买海淀的房子，预算650左右，对户型要求比较高，要求南北通透的两居。毕竟是自住，之前看了西二旗的，西三旗的，北太平庄的，定慧寺周边的，主要是有以下疑问。
1、现在买海淀房子到底保值不保值，因为到时候肯定要换三居，不知道能不能不跌。
2、没有目的性的看房，不知道自己到底该买哪里的房子，现在其实也想考虑朝阳的房子。
3、希望章哥您这边给个合理的建议，谢谢。
A：
1、海淀的房子是否保值，分什么板块什么性质了。这就跟问川菜是否营养高似的，没法这么笼统
的
说。
简单说吧，学区房在近两年的大概率能保值的。过了2023年说不好，高峰期之后入学人口少了小一半，很有可能受到影响。所以定慧寺周边的学区房多，看好了选。
北太平庄没什么学区溢价，不过四环内受学区房拖累，这些年升值都一般，略落后。高峰期之后是否会逆转我说不好，到时候看情况吧。
西二旗西三旗的不受学区影响，西二旗的升值更好，西三旗的多数也跟随大盘。如果海淀真的均衡资源，或许得到些利好。
2、我也不知道该买哪儿的啊，这没有标准方案。全北京这么大，还是先自己看吧。
3、没有标准方案，还是先明确需求吧。在预算不是很高的情况下，自住与保值很难二者兼顾，必须分出主次，如果再加上学区房就更不好说了。还是先明确以哪个为主吧，所有说能兼顾的全是大忽悠。
仅供参考。
四、
Q:
我目前在潘家园1套，和平里老破小学区房1套市场总价大概1150，还贷后到手700左右，可接受贷款500，月还3个。孩子2023年上学，家里想把这两套都卖掉，加上手里凑的钱，在和平里、安定门片区（距离双方上班近）买一套1300左右的次新、能跟上大盘的三居或能改为三居的两居，达到孩子上学和改善全家人居住需求的目的。近期看房后特向您请教：
1、关于置换：若能接受租房，是否有必要置换，或者将潘家园的出
手后
买一套投资房？
2、关于贷款方式：您觉得首选可以贷款的公房还是可以办理jyd的商品房，您觉得哪种方式更好？
3、关于房子：如果您建议置换，我们经过筛选，符合居住需求的只剩下了民委三舍的7层电梯直达的纯西向三居91平
但
套内85平，总价1100多，和同一楼的南北通透的但需要爬两层楼梯的顶层115平。学习了您的文章后，个人更倾向于选择顶层南北的，居住舒适，在小学中学旁边，物业好，可正常贷款，也可以给长周期。
但家人觉得爬两层楼的顶层是否以后不好出手，另外小区只有一栋楼130多户，房价均价比周围低、业主也挂了好长时间，担心有其他硬伤跑输大盘。或者再等等，有合适的房子再置换。
A：
1、两套房，如果都卖掉，那再买的话就是二套资格，每套贷款187万。两套加起来也就370万，到不了500的。也就是说，换房后，如果不增加较多现金，那房产总额会比现在下降。考虑好。
2、潘家园，板块内多数小区的价格走势都略弱于大盘，也弱于朝阳东部和北部。如果从投资角度来说，应该置换。
3、如果能办理经营贷则尽量，但这得看现在是否好办了。我一直没接触，不知道现在各银行的情况。
4、民委三舍也是东城区啊，同样是学区房，那这置换的意义就不大了。而且这种单体楼的保值一般都略弱于规模大的社区。顶层倒没什么，就是
出手
时挂牌期长。但这么同为学区房的置换我是觉得意义不大，溢价没降低，居住的性价比并没有提升，风险也没减少，还用不上学位，不是太划算。
5、我要建议就是看看旁边朝阳区的，比如光熙家园的，房龄新
的
多，价格也低了不少，更能做到居住改善。另外算好贷款，经营贷可以先找个代理机构问问情况。
仅供参考。
五、
Q:
我家孩子明年上幼儿园，25年一年级。目前手头有200万，想去西城买个学区。今年买只能占个位置，两年后可能能买个小的能住的。有必要今年买吗？买什么样的房子保险一些？
A：
1、200万，2025年上学。现在买估计也就买在广外吧，荣丰2008的可能性大。不太建议，这
种房
就适合占学位，用完了尽快卖掉，留的时间长了风险大。其他的也差不太多，400多万只能是很小的户型，都是占坑儿房，说不好政策的风险。
从明年到2024年是高峰期，学区房价格大概率不会降什么。这两年买房的都是高峰期的家长，为了孩子没办法不得不买。而你们是2025年入学，相对已经宽松了很多。那这会儿去和高峰期的家长们抢房，意义不大。
这期间的政策是不太可能放松的，只可能收紧。那越是炒作性强的小户型风险就越大，毕竟溢价率太高了。而一旦过了高峰期，在需求减少的情况下也可能影响价格。这看自己的判断吧，我是不太建议的。
2、买什么房子保险一些，那肯定是大户型豪宅呗，普通家庭炒不动的才波动小风险低呢。其他的都差不多，普通学区房的溢价都一样，谈不上保险。户型越小的溢价越高，风险也就越大。
3、总之着看自己吧，我是建议错过高峰期再看，政策和价格或许都有变化，犯不上这会儿去抢房。
仅供参考。
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