哼。
最近被一位读者投诉，说我们“有两幅面孔”。
一会在稿件里面写很多楼盘都在降价。
一会又说市场正在筑底，成交已经回暖。
在他眼中，我们就像在正负两级不停来回蹦迪的刘皇叔，充满了割裂感：
在此，我要为自己正名：
我们，没有胡说！
市场降价，是真的！
市场回暖，也是真的！
这两个状态，确实同步在发生！
#1
没错，现在楼市是实打实正在降价，而不是一个吸引客户的噱头。
光我们近一个月做的稿件，就涉及到：
直降4000元/平！朱村某盘价格一夜回到两年前！（增城一手房）
半年降118万！黄埔二手真实成交价，我们扒到了！（黄埔二手房）
华景新城降百万急卖！天河二手房市场，真那么难？（天河二手房）
放血跑量！零首付重出江湖，有盘单价直降20%！（增城一手房）
蚌埠住了！降2000万！越秀豪宅打6折竟没人要！（越秀二手房）
多个学区房降价！广州家长放弃鸡娃了？（主城学区房）
与此同时，数据也在告诉我们市场的真相：
从新盘而言，今年大部分区域的房价涨幅甚微，同比去年10月，外围区域甚至出现了明显跌幅。
再看看二手市场：
除了中心区域，广州其他区二手房成交价均下跌，其中增城、番禺、花都、从化、等外围区，二手成交价跌幅达到了10%以上。
可以说，无论一手二手，只有少部分项目能逃脱降价的魔咒。大部分楼盘，都或主动或被动的下调着售价。
#2
被动降价很容易理解，比如那些被限价了的新盘，饶你精似鬼，也逃不出调控的五指山。不愿意下调备案价，就拿不到预售证。
主动降价就颇值得人寻味了。
他们可能是受楼市下行影响，销量惨淡却又急着回款的市区项目；
或者本身就卖不动，不如蹭波降价热点做一番宣传的郊区项目；
亦或者是扛不住压力，对市场信心一点点流失的二手房业主。
发现了吗？以上所有主体的目的都很明确——降价，然后跑量。
结果也确实如他们所愿，目前一手市场的成交量，较楼市最低点，已经有所抬升。
从各区的成交趋势能看出，9月开始，新盘成交量开始抬头向上。
这一方面和楼盘降价有关，另一方面，也是年底开发商加大推货所致，近两个月一手市场新批供应创2021年以来新高。
同时，二手市场成交量也回升了：
图源：广州中原研究发展部
别忘了，与此同时，货币政策还帮着打着配合，开始下调利率，加速放贷，疏导堵塞了一段时间的购房需求。
所以我们能明显感受到，楼市的成交量在各方力量的推动下，开始反弹。
#3
当然，除了成交量的数据，我们也观察到了楼市不少其他的迹象。
首先，我们观察到，新开盘项目的推售套数明显增多。
在市场不行的时候，开发商一般单次只推售一两栋楼，甚至某楼栋的一两条梯腿，秉承着“少量多次”的原则，减小开盘风险。（具体就不点名了，可以添加文末微信进群聊天）
但现在，项目的开盘量越来越大。
比如之前开盘的万科金域曦府，黄金周期间一次性推出约1500多套房源；
再比如即将开盘的珠江花城，也将要推出约500+套的货量。
其次，是热盘的开盘成交量有了明显提升。
臻珑府，开盘一个小时去化约75%；
万科城市之光，开盘当晚成交约90%；
打开网签系统查一下，也能发现这不是开发商的营销说辞。虽然网签有滞后影响，已售套数的记录会比实际销售速度慢，但确实大批大批的房源显示已签约：
而在8月份的时候，市场上哪怕是网红盘，去化情况都不太理想，基本在5-7成左右。
另外，再分享一个主观感受到的现象：
在我们的粉丝群里，大家终于开始讨论楼市了。
再过去的两三个月里，我们很多群基本没人说话，偶尔会有人分享阅读链接，点开一看还是劝人不要买房的。
但现在，哪怕是每个新组建的项目群，热度都很高。
大家讨论的话题，也从“要不要买”转向了“买哪个项目”、“买哪一栋”。
比如我随便扒的星寰TOD群
春江水暖鸭先知，普通购房者可能不懂什么市场的节点，但他们也会有冥冥中的感觉，觉得现在能买房了。
#4
这就可以解答文章最开始的问题了：
我们之所以说楼市开始筑底准备回暖，是综合分析市场之后得到的结论。
就像一个冬天过去，地面上原先结了一层厚厚的冰，现在虽然还没有大太阳，但是冰已经慢慢融化。
谁能说这不算回暖呢？
最后，我大家一定都想知道另一个问题的答案：
楼市，到底什么时候才会真正进入夏天呢？
我的判断是，预计明年。
一是哪怕调控不放松，现在各家开发商也逐渐消化了限价的信息，市场供应逐渐恢复正常，伴随着价格的稳定，成交量会继续上升。
二是调控甚至有放松的可能。前段时间我们已经收到了风声，详情可回顾：起风了：多项目称广州将取消限价！
我知道一部分读者会觉得这是空穴来风，毫无根据，说我们是在盲目吹涨，炒作楼市。
冤枉啊，开发商卖楼我们又不抽成，炒作楼市有什么好处？
而且大家别忘了，广州的限价至今也没有出明文规定，但它是空穴来风吗？
我们只是把自己收到的一手消息及时分享给大家而已，信或不信，都可以。
请相信，时间会给我们答案的。